Im Herzen von Antibes leidet ein Eigentümer, der die Wohnung im 3. Stock einer Residenz in den Semboules selbst bewohnt, seit sechs Monaten unter wiederkehrenden Lärmbelästigungen: Jeden Abend sind Geräusche von Absätzen, umhergezogenen Möbeln und laute Musik aus der darüber liegenden, saisonal möbliert vermieteten Wohnung zu hören. Trotz mehrfacher Meldungen an den Verwalter ändert sich nichts. Dieses Szenario, das keineswegs ein Einzelfall ist, verdeutlicht die wachsende Schwierigkeit, die Rechte der Miteigentümer mit der intensiven Nutzung der Wohnungen in einer Touristenstadt wie Antibes in Einklang zu bringen. Nach Angaben des Tribunal judiciaire de Grasse machen Fälle von Belästigungen und Störungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft Antibes im Jahr 2023 fast 35 % der lokalen Immobilienstreitigkeiten aus, mit einer durchschnittlichen Dauer bis zur mündlichen Verhandlung von 14 Monaten.
Belästigungen und Störungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Was das Gesetz sagt
Das französische Recht behandelt anormale Nachbarschaftsstörungen im Rahmen der allgemeinen zivilrechtlichen Haftung, die in Artikel 1240 des Code civil kodifiziert ist: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er entstanden ist, zur Wiedergutmachung.“ In der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt ein spezifisches Regime aus dem Gesetz vom 10. Juli 1965 und dem Dekret vom 17. März 1967 hinzu. Artikel 9 des Gesetzes Nr. 65-557 besagt, dass jeder Miteigentümer sein Sondereigentum frei nutzen und gebrauchen kann, unter der Bedingung, dass er weder die Rechte der anderen Miteigentümer noch den Zweck des Gebäudes beeinträchtigt. Der Begriff der „anormalen Nachbarschaftsstörung“ wurde von der Rechtsprechung als eine Störung präzisiert, die die normalen Unannehmlichkeiten des Zusammenlebens übersteigt. Um sanktioniert zu werden, muss die Störung durch ihre Dauer, Intensität und Häufigkeit gekennzeichnet sein.
Der Code de la construction et de l'habitation (Bau- und Wohnungsgesetzbuch) legt ebenfalls Verpflichtungen in Bezug auf Lärm fest. Artikel R.1334-31 verbietet Verhaltenslärm (Schreien, Musik, Geräte), wenn er durch kommunale Verordnung untersagt ist. In Antibes legt die kommunale Verordnung vom 15. März 2022 die Lärmgrenzwerte fest, die zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht überschritten werden dürfen. Darüber hinaus kann die Teilungserklärung spezifische Klauseln vorsehen, wie das Verbot der Vermietung für Zeiträume von weniger als einem Monat – was jedoch häufig durch saisonale Vermietungen wie Airbnb umgangen wird. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 15. November 2023 (Nr. 22-20.308) klargestellt, dass eine anormale Nachbarschaftsstörung durch Geräusche aus einer gewerblichen Tätigkeit in einem Wohngebäude entstehen kann, selbst wenn diese Tätigkeit mit dem Bebauungsplan (PLU) konform ist, sofern die Belästigungen die gewöhnliche Toleranz überschreiten.
Schließlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, wachsam zu sein und Maßnahmen zu ergreifen, um die Störungen zu beenden. Gemäß Artikel 18 des Gesetzes von 1965 muss der Verwalter die Einhaltung der Bestimmungen der Teilungserklärung und der Beschlüsse der Eigentümerversammlung sicherstellen. Seine Untätigkeit kann seine Haftung nach Artikel 1240 des Code civil begründen.
Die jüngste Rechtsprechung
Mehrere bedeutende Entscheidungen des Kassationshofs und des Conseil d'État haben das Regime der Nachbarschaftsstörungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft präzisiert, mit direkten Auswirkungen für die Bewohner von Antibes. In einem Urteil vom 3. Mai 2023 (Nr. 21-24.216) entschied die dritte Zivilkammer, dass eine anormale Nachbarschaftsstörung nicht vom Vorliegen eines Verschuldens abhängt: Es genügt, dass die Störung die normalen Unannehmlichkeiten des Zusammenlebens übersteigt. Diese Entscheidung, die in einem Fall von Lärm durch eine Gemeinschaftspool (laute Pumpe) ergangen ist, erleichtert die Klage der betroffenen Miteigentümer, da es nicht mehr erforderlich ist, die Absicht oder Fahrlässigkeit des Verursachers des Lärms nachzuweisen. In Antibes, wo viele Residenzen über Gemeinschaftspools verfügen, eröffnet diese Rechtsprechung den Weg für einfachere Klagen gegen die Gemeinschaft selbst, die für die ordnungsgemäße Wartung und Schalldämmung der Anlagen sorgen muss.
Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 9. Juni 2023 (Nr. 460412) bestätigt, dass eine kommunale Verordnung, die die Zeiten für saisonale Vermietungen in einer Tourismuszone einschränkt, rechtmäßig sein kann, wenn sie auf dem Schutz der öffentlichen Ruhe beruht. Diese Entscheidung betrifft direkt Antibes, dessen Gemeinde 2022 eine Regelung erlassen hat, die möblierte Touristenunterkünfte in der Altstadt auf 120 Tage pro Jahr begrenzt – eine Maßnahme, die regelmäßig von vermietenden Eigentümern angefochten wird.
Besonderheiten in Antibes und in den Alpes-Maritimes
Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.800 € (Quelle: MeilleursAgents, März 2025) und einem geschätzten Anteil von 62 % an Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften ist Antibes einem starken Immobiliendruck ausgesetzt, der durch den Tourismus noch verstärkt wird. Saisonale Vermietungen machen nach Angaben der Stadt etwa 15 % der Wohnungen im Stadtzentrum aus und verursachen Lärmbelästigungen und eine ständige Fluktuation. Beim Tribunal judiciaire de Grasse beträgt die durchschnittliche Dauer bis zur mündlichen Verhandlung in Nachbarschaftsstreitigkeiten 13 bis 16 Monate, gegenüber 10 Monaten auf nationaler Ebene. Diese Dauer erklärt sich durch die hohe Anzahl von Fällen – fast 200 pro Jahr – und durch die Besonderheit der häufig angeordneten akustischen Gutachten. Beispielsweise wurden im Jahr 2024 42 % der ergangenen Entscheidungen e
