Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 95-22.112 • 1998-02-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Montauban, im Département Tarn-et-Garonne, in einer scheinbar ruhigen Gegend gekauft. Einige Wochen nach Ihrem Einzug stellen Sie fest, dass Ihr Nachbar im Treppenhaus seine Wohnung in einen Tanzsaal verwandelt hat: laute Musik, Kommen und Gehen bis Mitternacht, Vibrationen, die durch die Wände dringen. Sie sind genervt, Sie schlafen nicht mehr. Aber Sie haben ein weiteres Problem: Der Immobilienmakler hatte Sie nicht über diese Aktivität informiert. Sie fühlen sich getäuscht. Was also tun? Klage gegen den Verkäufer wegen Willensmangels einreichen? Oder vom lauten Wohnungseigentümer verlangen, seine Aktivität einzustellen? Und wenn Sie beides tun, schließt das eine das andere aus?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 11. Februar 1998 (Nr. 95-22.112) entschieden. Und seine Antwort ist klar: Die beiden Klagen sind unabhängig voneinander. Sie können sowohl Schadensersatz vom Verkäufer wegen fehlender Information (sogenannte „Städtebau-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Verstoß gegen den Bebauungsplan: Wann kann ein Nachbar Sie wegen Nichteinhaltung der Bauvorschriften angreifen?">arglistige Täuschung“) verlangen als auch vom Wohnungseigentümer die Unterlassung der Nachbarschaftsstörung fordern. Kurz gesagt, die Beendigung einer Belästigung hängt nicht vom Verschulden desjenigen ab, der Ihnen die Immobilie verkauft hat.
Dieses Urteil ist eine wertvolle Waffe für jeden Eigentümer, Mieter oder Wohnungseigentümer, der mit Belästigungen durch einen anderen Bewohner des Gebäudes konfrontiert ist. Es verhindert, dass die Tatsacheninstanzen sich hinter einem angeblichen Widerspruch verstecken, um Sie abzuweisen. Aber Vorsicht: Noch muss die Außergewöhnlichkeit der Störung bewiesen werden. Sehen wir uns das im Detail an.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Frau Y. ist Eigentümerin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Paris. Im selben Gebäude betreiben die Herren X. ein Geschäftslokal als Tanzschule. Die Lärmbelästigung ist so stark, dass Frau Y. in ihrer Wohnung keine Ruhe mehr hat: Schritte, Musik, ständiges Kommen und Gehen. Sie verklagt zunächst ihren Verkäufer auf Aufhebung des Kaufvertrags wegen Willensmangels (arglistige Täuschung), da er sie nicht über die Existenz dieser Tanzschule informiert habe. Sie hat Erfolg: Der Kauf wird aufgehoben, und sie erhält den Kaufpreis zurück.
Aber das löst das grundlegende Problem nicht: Die Tanzschule läuft weiter, und Frau Y. wohnt immer noch im Gebäude (sie hat die Wohnung vielleicht zurückgekauft oder eine andere Wohnung behalten). Sie beschließt daher, die Eigentümer des Geschäftslokals, die Herren X., auf Unterlassung der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörung zu verklagen. Das Berufungsgericht Paris weist ihre Klage mit Urteil vom 23. Oktober 1995 ab. Warum? Weil nach Ansicht der Pariser Richter Frau Y. nicht „gleichzeitig Schadensersatz vom Verkäufer für den durch die behauptete arglistige Täuschung entstandenen Schaden verlangen und die Beseitigung dieses Schadens samt seiner Ursache fordern kann“. Mit anderen Worten, sie sind der Ansicht, dass die beiden Klagen ineinander aufgehen: Wenn sie bereits für den Schaden durch die Belästigungen entschädigt wurde, kann sie nicht zusätzlich die Beseitigung der Quelle dieser Belästigungen verlangen. Das ist eine scheinbar logische Argumentation, aber rechtlich angreifbar.
Frau Y. legt Kassation ein. Das oberste Gericht wird ihr Recht geben und das Berufungsurteil aufheben.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: „Niemand darf einem anderen eine ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung verursachen.“ Dieser Grundsatz, obwohl seit Jahrhunderten in unserem Recht verankert, ist nicht in einem bestimmten Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs niedergeschrieben; er wurde von der Rechtsprechung aus Artikel 1240 (früher 1382) entwickelt, der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Konkret: Wenn Ihr Nachbar Belästigungen verursacht, die über die üblichen Unannehmlichkeiten des Zusammenlebens hinausgehen, muss er diese einstellen und Sie entschädigen.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht einen Fehler gemacht: Es hatte angenommen, dass Frau Y. durch die Aufhebung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung bereits für ihren Schaden entschädigt worden sei. Aber der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass die beiden Klagen nicht ineinander aufgehen. Die Anfechtungsklage wegen Willensmangels zielt darauf ab, den Schaden zu ersetzen, der durch die Verletzung der Informationspflicht des Verkäufers entstanden ist. Die Klage auf Unterlassung der Nachbarschaftsstörung zielt darauf ab, eine aktuelle Belästigung zu beseitigen, die von einem Dritten (dem Wohnungseigentümer des Geschäftslokals) verursacht wird. Es handelt sich um zwei verschiedene Haftungen: die des Verkäufers (vertraglich) und die des Nachbarn (deliktisch oder quasideliktisch). Man kann durchaus sein Geld vom Verkäufer zurückerhalten haben und dennoch weiterhin den Lärm des Nachbarn erleiden. Die Tatsache, einmal entschädigt worden zu sein, beseitigt nicht die Ursache der Störung.
Mit anderen Worten, das Berufungsgericht hat den genannten Grundsatz verletzt, indem es eine Bedingung hinzugefügt hat, die das Gesetz nicht vorsieht. Der Kassationsgerichtshof hebt daher das Urteil auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurück. Dies ist eine wichtige Entscheidung, da sie daran erinnert, dass das Recht auf eine ruhige Umgebung nicht vom Bestehen anderer Rechtsbehelfe abhängt.
