Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-10.332 • 2014-10-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Versailles in der Nähe des Marché Notre-Dame gekauft. Alles ist perfekt, bis Ihr Nachbar über Ihnen eine Wärmepumpe installiert, die Tag und Nacht vibriert. Sie bitten ihn, etwas zu unternehmen, er ignoriert Sie. Kürzen Sie die Miete Ihres Mieters? Verklagen Sie den Nachbarn? Was sagt das Gesetz?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Mietern. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 15. Oktober 2014 (Nr. 13-10.332) gibt eine klare Antwort: Ja, Lärmbelästigung kann einen Anspruch auf Schadensersatz begründen, und die Richter müssen alle Beweismittel berücksichtigen, auch wenn das Verfahren nicht den klassischen Weg genommen hat.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte dieses Falles erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen die Schlüssel geben, um zu handeln, wenn Sie unter Nachbarschaftsstörungen leiden. Ob Sie in Trappes, Versailles oder anderswo sind, die Grundsätze sind dieselben.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in Versailles, in einem alten Gebäude im Viertel Saint-Louis. Im Jahr 2010 vermietet er seine Wohnung an Frau Y, eine Mieterin. Sehr schnell beschwert sich diese über Lärmbelästigung aus der Nachbarwohnung, die von Herrn Z bewohnt wird. Die Geräusche sind alltäglich: klackernde Absätze, gerückte Möbel, laute Musik bis spät in die Nacht. Frau Y sendet mehrere Einschreiben an ihren Vermieter, Herrn X, und bittet ihn, einzuschreiten. Aber Herr X ist der Meinung, dass es Sache des Mieters sei, sich mit dem Nachbarn zu arrangieren.
Genervt stellt Frau Y die Zahlung eines Teils der Miete ein und behält 150 € pro Monat ein mit dem Hinweis „solange Sie die Lärmbelästigung nicht bei der Berechnung der Miethöhe berücksichtigt haben“. Herr X verklagt sie daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Mieten. Vor dem Tribunal d'instance von Versailles verteidigt sich Frau Y, indem sie Nachbarschaftszeugnisse, Gerichtsvollzieherprotokolle und Tonaufnahmen vorlegt. Das Gericht erkennt die Existenz der Lärmbelästigung an und ordnet an, dass Herr X Schallschutzarbeiten durchführen muss, während es Frau Y zur Zahlung der geschuldeten Mieten verurteilt, jedoch mit einer Kürzung von 50 € pro Monat wegen Nutzungsbeeinträchtigung.
Herr X legt Berufung ein und behauptet, die Lärmbelästigung gehe nicht von ihm, sondern vom Nachbarn aus. Das Berufungsgericht von Versailles bestätigt das Urteil und stellt fest, dass die Lärmbelästigung nachgewiesen sei und Herr X als Vermieter seiner Mieterin eine ruhige Nutzung gewährleisten müsse. Herr X legt daraufhin Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof weist in seinem Urteil vom 15. Oktober 2014 die Kassation von Herrn X zurück. Er bestätigt, dass die Tatsachenrichter die Fakten korrekt bewertet haben. Die Argumentation stützt sich auf Artikel 1719 des Code civil (Pflicht des Vermieters, eine angemessene Wohnung zu übergeben und deren ruhige Nutzung zu gewährleisten) und Artikel 1240 des Code civil (Haftung für Verschulden).
Die Richter des obersten Gerichtshofs erinnern an einen wichtigen verfahrensrechtlichen Punkt: In Verfahren mit vorbereitender Phase kann ein Antrag auf Vorlage von Unterlagen (Artikel 138 ff. der Zivilprozessordnung) direkt vor dem erkennenden Gericht gestellt werden, auch wenn er nicht dem Richter der vorbereitenden Phase vorgelegt wurde. Klar gesagt: Eine Partei kann während der Verhandlung Dokumente anfordern, ohne die vorbereitende Phase durchlaufen zu müssen. Dies erleichtert den Zugang zu Beweismitteln, insbesondere für Opfer von Lärmbelästigung.
In der Sache bestätigt der Gerichtshof die Analyse des Berufungsgerichts: Die Lärmbelästigung ist durch die vorgelegten Unterlagen (Zeugnisse, Protokolle, Aufnahmen) nachgewiesen. Der der Mieterin entstandene Schaden ist real: Schlafstörungen, Stress, Nutzungsverlust. Der Vermieter kann sich nicht entlasten, indem er die Schuld auf den Nachbarn schiebt, da er die Pflicht hat, eine ruhige Nutzung zu gewährleisten. Handelt er nicht gegen den Nachbarn, haftet er.
Diese Entscheidung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung, bringt jedoch eine verfahrensrechtliche Neuerung, indem sie die Regeln für die Vorlage von Unterlagen lockert. Die Tatsachenrichter haben nun mehr Spielraum, die Herausgabe von Dokumenten anzuordnen, auch wenn diese verspätet erfolgt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie müssen ab den ersten Beschwerden Ihres Mieters handeln. Nichtstun kann teuer werden. Zum Beispiel musste ein Eigentümer in Trappes 3.000 € Schadensersatz an seinen Mieter zahlen, weil er Lärmbelästigung durch einen anderen Mieter des Gebäudes nicht unterbunden hatte. Sie können zur Mietminderung, zur Durchführung von Arbeiten oder zur Entschädigung des Nutzungsausfalls verurteilt werden.
Wenn Sie Mieter sind: Bewahren Sie alle Beweise auf (Briefe, E-Mails, Gerichtsvollzieherprotokolle, Tonaufnahmen, Zeugnisse). Setzen Sie Ihren Vermieter per Einschreiben mit Rückschein in Kenntnis. Reagiert er nicht, können Sie gerichtlich eine Mietminderung und Schadensersatz verlangen. Das Urteil von 2014 erlaubt es Ihnen, die Vorlage von Unterlagen während des Verfahrens zu beantragen, auch wenn Sie dies nicht vorher getan haben.
Wenn Sie Eigentümer-Bewohner oder Nachbar sind: Auch Sie können für Lärmbelästigung haftbar gemacht werden. Schon einfache Tag- oder Nachtruhestörung kann strafrechtliche (Geldstrafe von 68 € bis 450 €) und zivilrechtliche (Schadensersatz) Folgen haben. Besser ist eine gütliche Einigung, aber wenn der Konflikt anhält, kann das Gericht Sie zur Unterlassung der Störungen unter Androhung eines Zwangsgeldes verurteilen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Dokumentieren Sie jede Beschwerde schriftlich
