Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-15.264 • 2011-04-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Créteil, in einer Wohnanlage aus den 70er Jahren. Sie erhalten die Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung (AG). Sie gehen hin, in der Hoffnung, dass die getroffenen Entscheidungen Ihre Rechte respektieren. Aber sobald Sie das Protokoll (PV) erhalten, stellen Sie fest, dass Ihre Einwände nicht festgehalten wurden, Ihr Name nirgendwo unter den Widersprechenden erscheint. Sie empfinden eine Ungerechtigkeit, aber reicht das aus, um die gesamte Versammlung für nichtig zu erklären? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 28. April 2011 (Nr. 10-15.264) entschieden. Diese Entscheidung, die im Bezirk Paris ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für Tausende von Wohnungseigentümergemeinschaften, von Nanterre bis Marseille. Kurz gesagt, besagt sie Folgendes: Das Fehlen der Namen und der Stimmenzahl der widersprechenden Wohnungseigentümer im Protokoll führt zur Nichtigkeit der Eigentümerversammlung, ohne dass der Wohnungseigentümer einen Nachteil nachweisen muss. Mit anderen Worten: Die Form geht dem Inhalt vor. Aber was ändert das genau für Sie? Tauchen wir in diese Geschichte ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Créteil, erhält die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22. März 2007. Auf der Tagesordnung steht unter anderem die Wahl des Versammlungsleiters. Herr X nimmt an der Versammlung teil und stimmt gegen mehrere Beschlüsse. Einige Wochen später erhält er das Protokoll. Bei der Lektüre stellt er fest, dass das Protokoll weder seinen Namen noch die Anzahl der Stimmen, die er als Widersprechender vertrat, aufführt. Verärgert beschließt er, die Eigentümerversammlung gerichtlich anzufechten, um ihre Nichtigerklärung zu erreichen. Der Verwalter hingegen argumentiert, dass die Unregelmäßigkeit geringfügig sei und Herr X keinen konkreten Nachteil nachweise. Das Tribunal de grande instance von Créteil gibt zunächst dem Verwalter recht und weist die Klage von Herrn X ab. Doch dieser lässt sich nicht entmutigen und legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris, das mit der Sache befasst ist, hebt das Urteil auf und erklärt die Versammlung für nichtig. Der Verwalter legt daraufhin Kassation ein. Der Fall gelangt vor den Kassationsgerichtshof, der entscheiden muss: Kann eine bloße Auslassung im Protokoll die Nichtigerklärung einer gesamten Versammlung rechtfertigen, ohne dass der Wohnungseigentümer einen Nachteil nachweisen muss?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 28. April 2011 die Entscheidung des Berufungsgerichts. Er stützt sich auf Artikel 17 des Dekrets vom 17. März 1967 (heute kodifiziert in Artikel 17-1 desselben Dekrets), der vorschreibt, dass das Versammlungsprotokoll für jede Frage den Namen und die Stimmenzahl der widersprechenden Wohnungseigentümer aufführen muss. Achtung: Diese Verpflichtung ist besonders streng für die Wahl des Versammlungsleiters, da es sich um eine wesentliche Formalität für den ordnungsgemäßen Ablauf der Versammlung handelt. Die Richter sind der Ansicht, dass ohne diese Angabe die Ordnungsmäßigkeit der Abstimmung nicht überprüft werden kann. Der Verwalter argumentierte, dass Herr X keinen Nachteil erlitten habe, aber das Gericht weist dieses Argument zurück: Bei Entscheidungen über die Wahl des Versammlungsleiters tritt die Nichtigkeit ein, ohne dass ein Nachteil nachgewiesen werden muss. Was nur wenige wissen, ist, dass dieses Prinzip eine Ausnahme darstellt: Im Allgemeinen muss der Wohnungseigentümer für die Nichtigerklärung eines Versammlungsbeschlusses einen Nachteil nachweisen. Aber hier ist das Gericht der Ansicht, dass das Fehlen der Angabe der Widersprechenden eine so schwerwiegende Unregelmäßigkeit ist, dass sie automatisch zur Nichtigkeit führt. Mit anderen Worten: Das Gericht erinnert daran, dass die Einhaltung der Formalitäten die Garantie für die Demokratie in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung, aber sie ist besonders deutlich in der Ablehnung des Erfordernisses eines Nachteils.
Was das für Sie konkret ändert
Wie sollten Sie also reagieren, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden? Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, müssen Sie unbedingt das Protokoll jeder Eigentümerversammlung überprüfen. Achten Sie darauf, ob die Namen der Widersprechenden und ihre Stimmen für jeden Beschluss aufgeführt sind. Ist dies nicht der Fall, insbesondere bei der Wahl des Versammlungsleiters, können Sie beim Tribunal judiciaire die Nichtigerklärung der Versammlung beantragen. In Nanterre beispielsweise hat ein Wohnungseigentümer die Nichtigerklärung einer Versammlung erreicht, weil das Protokoll die Widersprechenden bei der Wahl des Vorsitzenden nicht aufführte. Ohne diese Formalität war das Gericht der Ansicht, dass die Versammlung nicht ordnungsgemäß war. Für Verwalter ist diese Entscheidung eine Erinnerung: Die Erstellung des Protokolls muss sorgfältig erfolgen. Eine Auslassung kann teuer werden, da die Versammlung erneut einberufen werden muss, wobei die Kosten für den Verwalter und die Einladungen von der Gemeinschaft zu tragen sind. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein einfaches Versehen zur Nichtigerklärung mehrerer wichtiger Beschlüsse führte, wie der Abstimmung über den Haushalt oder über Arbeiten. Wenn Sie vermietender Eigentümer sind, kann diese Nichtigerklärung die Erhebung von Nebenkosten oder die Durchführung notwendiger Arbeiten verzögern. Für Käufer: Überprüfen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre vor dem Kauf; eine für nichtig erklärte Versammlung kann einen latenten Rechtsstreit verbergen. Hinsichtlich der Fristen haben Sie zwei Monate ab Mitteilung des Protokolls, um zu handeln (Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965). Zögern Sie nicht.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie das Protokoll sofort nach Erhalt: Sobald Sie das Protokoll erhalten, lesen Sie es sorgfältig durch. Stellen Sie sicher, dass für jeden Beschluss die Namen der Widersprechenden und deren Stimmenzahl aufgeführt sind. Wenn nicht, handeln Sie schnell.
- Dokumentieren Sie Ihre Einwände: Wenn Sie während der Versammlung Einwände erheben, bestehen Sie darauf, dass diese im Protokoll festgehalten werden. Notieren Sie sich die Namen anderer Widersprechender, um später die Richtigkeit des Protokolls überprüfen zu können.
- Konsultieren Sie einen Anwalt: Wenn Sie eine Unregelmäßigkeit feststellen, wenden Sie sich an einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt. Er kann die Erfolgsaussichten einer Klage beurteilen und die erforderlichen Schritte einleiten.
- Handeln Sie innerhalb der Frist: Die Frist für die Anfechtung einer Versammlung beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Protokolls. Versäumen Sie diese Frist nicht, da Sie sonst Ihr Klagerecht verlieren.
