Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-12.084 • 2013-11-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer kleinen Eigentümergemeinschaft in Cassis, mit Blick aufs Meer. Ein Nachbar führt Arbeiten auf der Dachterrasse durch – einem Gemeinschaftsteil – ohne dass Sie zu einer Eigentümerversammlung eingeladen wurden. Sie fragen sich: Ist dieser Beschluss gültig? Kann man ihn ignorieren? Diese Situation, häufiger als man denkt, wirft eine grundlegende Rechtsfrage auf: Ab wann besteht ein Beschluss der Eigentümerversammlung?
Die Antwort, die der Kassationshof in einem Urteil vom 13. November 2013 (Nr. 12-12.084) gegeben hat, ist klar: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung besteht bereits dann, wenn eine Frage allen Eigentümern vorgelegt und durch Abstimmung entschieden wird. Es spielt keine Rolle, ob die Einladung fehlerhaft ist oder der Verwalter nicht mehr im Amt ist. Mit anderen Worten: Der Akt besteht – er ist nicht „nichtig“ – auch wenn er von einem Richter aufgehoben werden kann.
Was ändert das genau? Im Recht ist die Unterscheidung zwischen „Nichtigkeit“ und „Anfechtbarkeit“ (Aufhebung) von entscheidender Bedeutung. Ein nichtiger Beschluss gilt als nie erfolgt: Man kann ihn ignorieren, ohne ein Gericht anzurufen. Ein anfechtbarer Beschluss entfaltet hingegen seine Wirkungen, solange er nicht innerhalb einer kurzen Frist gerichtlich angefochten wird. Diese Entscheidung des Kassationshofs sichert daher die in der Versammlung gefassten Beschlüsse, erinnert aber auch daran, dass Formfehler schnell angegriffen werden müssen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Cassis, wird zum „neuen Vorsitzenden des ehrenamtlichen Verwalters der Eigentümergemeinschaft“ ernannt. Der vorherige Verwalter war nicht ordnungsgemäß bestellt – sein Mandat war seit mehreren Jahren abgelaufen. Im August 2003 wird ein Treffen aller Eigentümer organisiert. Auf der Tagesordnung: die Genehmigung von Arbeiten an den Gemeinschaftsteilen, insbesondere am Dach. Die Eigentümer stimmen ab und genehmigen Herrn X die Durchführung der Arbeiten. Diese werden ausgeführt.
Ein unzufriedener Eigentümer ficht jedoch die Gültigkeit dieses Beschlusses an. Er behauptet, das Treffen stelle keine gültige Eigentümerversammlung dar, da keine ordnungsgemäße Einladung durch einen amtierenden Verwalter erfolgt sei. Seiner Ansicht nach seien die Arbeiten daher „unregelmäßig“ und der Beschluss nichtig. Das Berufungsgericht gibt ihm recht: Es entscheidet, dass das Sitzungsprotokoll nicht als Eigentümerversammlung qualifiziert werden könne, da sie nicht von einem ordnungsgemäß bestellten Verwalter einberufen worden sei. Daraus folgert es, dass die Genehmigung der Arbeiten nichtig sei und die Arbeiten ohne Recht durchgeführt wurden.
Der Kassationshof hebt diese Argumentation auf. Er stellt klar, dass Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Regeln der Eigentümergemeinschaft festlegt) nicht nach der Ordnungsmäßigkeit der Einladung unterscheidet: Sobald eine Frage allen Eigentümern vorgelegt und abgestimmt wird, besteht ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Unregelmäßigkeiten – fehlende Einladung, fehlerhafte Einladung, unrechtmäßiger Verwalter – führen nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern nur zu seiner möglichen Aufhebung. Folglich hat das Berufungsgericht das Gesetz verletzt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der vorsieht, dass Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls erhoben werden müssen. Dieser Text setzt voraus, dass der Beschluss besteht – auch wenn er mit Mängeln behaftet ist. Klar gesagt: Das Gesetz behandelt die Eigentümerversammlung als rechtliche Tatsache: Sobald eine Versammlung der Eigentümer und eine Abstimmung stattfinden, liegt ein Beschluss vor, unabhängig von den Formerfordernissen.
Was nur wenige wissen: Der Begriff der „Nichtigkeit“ ist eine seltene richterrechtliche Konstruktion, die nur für Fälle vorbehalten ist, in denen der Akt so schwerwiegend fehlerhaft ist, dass er nicht einmal als Rechtsakt qualifiziert werden kann (z. B. ein Beschluss ohne jede Abstimmung). Hier hat die Abstimmung tatsächlich stattgefunden. Die Tatsachenrichter durften den Akt daher nicht als nichtig behandeln. Sie hätten ihn gegebenenfalls wegen Formfehlers aufheben müssen – jedoch innerhalb der Zweimonatsfrist.
Die Argumente der Parteien? Der unzufriedene Eigentümer berief sich auf absolute Nichtigkeit wegen fehlender Einladung. Der Kassationshof antwortet, dass das Fehlen einer Einladung ein Formfehler ist, der unter die relative Nichtigkeit (Anfechtbarkeit) fällt, nicht unter die Nichtigkeit. Mit anderen Worten: Das Recht schützt die Stabilität kollektiver Entscheidungen: Man kann sie nicht einfach ignorieren, sondern muss innerhalb strenger Fristen gerichtlich vorgehen. Diese Lösung entspricht dem Geist des Gesetzes: zu verhindern, dass Mehrheitsentscheidungen Jahre später in Frage gestellt werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sind, hat diese Entscheidung eine direkte Auswirkung
