Decisione di riferimento : cc • N° 10-18.312 • 2011-09-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: ricevete una convocazione per l'assemblea generale del vostro condominio a Canet-en-Roussillon. Vi recate, votate, le decisioni vengono prese. Poi, qualche mese dopo, scoprite che l'amministratore che ha convocato l'assemblea aveva un mandato scaduto da tre settimane. La vostra prima reazione? Chiedere l'annullamento dell'intera assemblea, naturalmente! Ma la giustizia vi risponde: non così in fretta. È esattamente ciò che ha ricordato la Corte di cassazione in una sentenza del 7 settembre 2011 (n. 10-18.312). Questa decisione, spesso poco conosciuta, protegge la stabilità delle decisioni collettive in condominio, ma a una condizione: che il condomino che contesta sia stato oppositore all'assemblea. Spiegazioni.
I fatti: una storia come ne accadono ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un appartamento in un condominio situato a Collioure. Nel 2006, il suo amministratore, la società Perrin et Chaffoteaux, convoca l'assemblea generale del 14 ottobre. Il mandato dell'amministratore, che doveva scadere il 30 settembre, era quindi già terminato da due settimane. Tuttavia, il Sig. X è presente all'assemblea, rappresentato da un mandatario. Non vota contro le delibere, ma le approva o si astiene. Successivamente, viene a conoscenza della nullità del mandato dell'amministratore e cita in giudizio il condominio per la nullità dell'assemblea generale e di tutte le sue decisioni.
La corte d'appello gli dà ragione: annulla l'assemblea generale con la motivazione che l'amministratore non aveva più la qualità per convocare l'assemblea. Ma il condominio ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello ai sensi dell'articolo 42, comma 2, della legge del 10 luglio 1965. Cosa dice questo testo? Prevede che le azioni di nullità di un'assemblea generale devono essere proposte entro due mesi dalla notifica del verbale, e soprattutto, che solo i condomini oppositori o assenti possono agire. Ora, il Sig. X era presente e rappresentato, e non aveva votato contro le delibere. Non era quindi oppositore. La Corte di cassazione ne deduce che non aveva la legittimazione per chiedere la nullità dell'assemblea, poco importa che il mandato dell'amministratore fosse scaduto.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il ragionamento della Corte di cassazione si basa su un'interpretazione rigorosa dell'articolo 42, comma 2, della legge del 10 luglio 1965. Questo testo dispone che «le azioni di nullità […] devono, a pena di decadenza, essere proposte dai condomini oppositori o assenti entro due mesi dalla notifica del verbale d'assemblea». In altre parole, solo i condomini che hanno votato contro una delibera (oppositori) o che erano assenti (assenti) possono contestare l'assemblea. Coloro che hanno votato a favore o si sono astenuti si considerano aver accettato le decisioni.
In chiaro, la Corte di cassazione ha ritenuto che la corte d'appello avesse violato questo testo annullando l'assemblea senza verificare che il Sig. X fosse oppositore. La scadenza del mandato dell'amministratore è certamente un'irregolarità, ma non è tale da permettere a qualsiasi condomino di chiedere l'annullamento. È necessario che il richiedente abbia un interesse ad agire, e tale interesse esiste solo se ha manifestato la sua opposizione durante l'assemblea. Attenzione però: questa soluzione non significa che la scadenza del mandato sia senza conseguenze. Un condomino oppositore o assente può perfettamente invocare questo motivo per ottenere l'annullamento. Ma per coloro che hanno votato a favore o si sono astenuti, è troppo tardi.
Ciò che pochi sanno è che questa giurisprudenza si inserisce in una logica di certezza del diritto. I tribunali sono attenti a evitare che assemblee generali vengano rimesse in discussione anni dopo, sulla base di vizi di forma minori. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui condomini tentavano di annullare decisioni prese tre anni prima, con il pretesto che l'amministratore non era stato regolarmente nominato. La Corte di cassazione pone un freno a questi tentativi, a meno che il condomino non abbia immediatamente manifestato la sua opposizione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche molto concrete per i condomini, siano essi proprietari locatori, occupanti o acquirenti.
Per il condomino che vota contro una delibera: avete tutto l'interesse a farlo sapere votando contro e a menzionarlo espressamente nel verbale. Se ritenete che l'assemblea sia viziata da irregolarità (amministratore senza mandato, convocazione tardiva, mancanza di quorum), la vostra opposizione vi apre la strada a un'azione di nullità entro due mesi dalla notifica del verbale. Esempio: a Collioure, un condomino che contesta il rinnovo dell'amministratore deve votare contro e agire rapidamente.
Per il condomino assente: siete considerati assenti, il che vi dà anche il diritto di agire. Ma attenzione: se vi fate rappresentare e il vostro mandatario vota a favore o si astiene, perdete questo diritto. È quindi cruciale dare istruzioni precise al vostro mandatario.
Per il condomino che ha votato a favore o si è astenuto: non potrete chiedere l'annullamento dell'assemblea, anche in caso di irregolarità grave come la scadenza del mandato dell'amministratore. Dovete quindi essere vigili fin dalla convocazione e, se avete un dubbio, non votare a favore. Se scoprite l'irregolarità dopo, è spesso troppo tardi.
Per l'acquirente di un'unità: prima di acquistare, verificate
