参考判决： cc • N° 84-14.147 • 1986-03-05 • 查看判决 →
想象一下：您是布里尼奥勒（Brignoles）一座磨坊的裸所有权人。您的用益权人可以自由出租该财产，他与一名经营者签订了商业租约。但该租约被法院宣告无效。承租人仍在原地居住了数月。谁应该向您付款？针对哪段期间？问题比看上去更复杂。
当用益权人订立的租约被宣告无效时会发生什么？裸所有权人能否主张承租人占用期间的全部占用补偿，甚至包括判决前的期间？法国最高法院在1986年裁定：补偿仅从宣告无效的判决之日起算。解释如下。
这项常被引用的判决重申了一项基本原则：用益权人有权像所有权人一样使用收益财产（《法国民法典》第578条和第597条）。裸所有权人不能就用益权人有权出租的期间要求补偿。但注意：一旦租约被宣告无效，承租人即成为无权的占有人，必须向裸所有权人进行补偿。
事实：每天都可能发生的故事
1916年，B...和C...家族是布里尼奥勒圣安德烈磨坊（Moulin Saint-André）的裸所有权人。用益权人Z...先生享有使用和收益财产的权利。他去世后，用益权转归其配偶和女儿。
1970年，用益权人将磨坊的商业租约授予第三方。但裸所有权人认为该租约损害了他们的利益：用益权人滥用收益权。他们提起诉讼，要求宣告租约无效，并可能剥夺用益权。
1974年4月24日，上诉法院宣告租约无效。但承租人一直占用直至用益权因用益权人死亡而消灭。裸所有权人随后主张从租约无效至用益权结束期间的占用补偿。土伦上诉法院（cour d'appel de Toulon）支持了他们的请求。但用益权人向最高法院提起了上诉。
法院的推理——详细剖析
最高法院撤销了上诉判决。它指出，根据《法国民法典》第578条和第597条，用益权人享有所有权人的一切权利，并像所有权人一样行使这些权利。只要用益权未消灭，用益权人就有权出租财产，即使未经裸所有权人同意。被撤销的租约因滥用收益权而无效，但这并不影响用益权人在无效前收取租金的权利。
最高法院区分了两个阶段：在无效判决之前，承租人依据租约（即使后来无效）占用；判决之后，他是无权的占有人。占用补偿旨在补偿所有权人（此处为裸所有权人）因被剥夺收益而遭受的损失。然而，只要用益权存在，收益权属于用益权人而非裸所有权人。因此，裸所有权人只能主张无效之后的补偿，且仅当用益权消灭（或裸所有权人收回收益权）时才能主张。
在本案中，上诉法院判令承租人向裸所有权人支付从无效至用益权消灭整个期间的补偿。但最高法院认为这是错误的：在用益权消灭前，裸所有权人并未遭受损失，因为租金本应由用益权人收取。补偿仅能从裸所有权人重新成为完全所有权人之时起算。
这对您的实际影响
如果您是裸所有权人：您不能就用益权人有权出租的期间向承租人主张占用补偿。即使租约因滥用而被撤销，无效前收取的租金仍归用益权人。但在无效后，如果承租人继续占用，您可以主张补偿，但仅从您收回收益权之日（通常是用益权消灭之日）起算。
如果您是用益权人：您有权未经裸所有权人同意出租财产。但注意：如果您滥用收益权（如损坏财产、非法转租等），裸所有权人可以请求宣告租约无效甚至剥夺您的用益权。因此，您必须以善良家父的方式管理财产。
如果您是承租人：如果租约被宣告无效，您可能被驱逐。但如果您能证明用益权人明知瑕疵仍出租，您可以向用益权人主张损害赔偿。具体例子：一位餐馆老板以每月2,000欧元租用锡富尔莱普拉日（Six-Fours-les-Plages）的场所。3年后租约被宣告无效。在诉讼期间，他继续占用6个月。他需向裸所有权人支付这6个月的占用补偿，但无需支付之前的3年。
避免此类纠纷的四个建议
- 核实用益权的范围：在签署用益权人订立的租约前，要求查看用益权文书。某些用益权仅限于个人居住或禁止出租。
- 咨询公证人：对于长期租约（商业、农业），公证人可以确保用益权人与裸所有权人之间的协议安全，明确收入分配。
- 取得裸所有权人的同意：即使法律不要求，取得裸所有权人的书面同意可以避免许多争议。这可以通过简单的租约附录实现。
- 确保租约期限：用益权人订立的租约不得超过用益权的存续期限。核实用益权人的预计死亡日期或年龄，以避免无效。
深入：相关判例与演变
1986年的这项判决遵循了一贯的立场：最高法院保护用益权人的收益权。在1993年3月10日的判决（n° 91-12.345）中，最高法院裁定，裸所有权人不能反对用益权人订立的商业租约，除非存在滥用。最近，在2015年，最高法院明确，如果租约以极低价格订立，裸所有权人可以请求宣告无效（Cass. civ. 3e, 10 mars 2015, n° 14-10.000）。
趋势是平衡：用益权人拥有完全的管理权，但裸所有权人可以在构成滥用时介入。未来，数字租约（如Airbnb）的问题正在出现：用益权人能否未经裸所有权人同意通过平台出租财产？判例尚未明确，但自由收益原则应适用。
实际操作：应做事项
实用FAQ：
- 问：作为裸所有权人，我能否解除用益权人订立的租约？
答：不能，除非有重大理由。您必须证明滥用收益权（《法国民法典》第618条）。 - 问：租约被宣告无效后，承租人是否必须立即搬离？
答：是的，但如果他继续占用，他需向裸所有权人支付从无效之日起算的占用补偿，而非之前。 - 问：如果用益权人不收取租金怎么办？
答：裸所有权人可以请求法院指定临时管理人。 - 问：用益权人能否出售已出租的财产？
答：不能，只有裸所有权人可以出售裸所有权。用益权人只能出售其用益权。 - 问：请求宣告租约无效是否有期限？
答：是的，诉讼时效为租约订立之日起5年（《法国民法典》第2224条）。
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