用益物权不动产的强制出售：虚有权人不能强制用益物权人出售

设想一下：您在蒙塔日（Montargis），继承了一栋家族住宅的虚有权，但您的婆婆拥有用益物权。您想出售以换取现金，她拒绝了。怎么办？能否强制出售？每年有数百名产权人提出这个问题，却不知道答案在法国最高法院1989年的一项判决中。

在法律上，用益物权允许一人（用益物权人）使用不动产并收取收益，而另一人（虚有权人）拥有所有权。他们的关系不是共有，而是所有权的分割。然而，《法国民法典》第815-5条允许法官授权强制出售共有不动产。但它是否适用于用益物权人与虚有权人之间？不，法国最高法院在1989年3月29日的判决中这样回答。

这项三十多年前作出的裁决至今仍然适用。它保护用益物权人免受完全所有权的强制出售，除非双方处于共有状态。这一关键区别对家庭有实际影响，尤其是在奥利韦（Olivet）或其他地方。让我们一起来解读这一判例。

事实：一个每天都会发生的故事

中央-卢瓦尔河谷大区（Centre-Val de Loire）的居民阿利亚斯先生（M. Allias）去世，留下配偶作为继承人。通过夫妻之间的赠与，他授予配偶其所有财产的用益物权。具体来说，她可以居住房屋、出租房间、收取租金。而他们的子女则成为虚有权人。这种情况很典型：配偶保留财产的收益权，子女继承未来价值。

但很快，矛盾出现了。虚有权人可能因急需资金或希望清算遗产，要求分割财产。他们希望出售不动产的完全所有权，即同时出售用益物权和虚有权，以分配价款。问题在于：普遍用益物权人Y夫人坚决反对。她希望保留其使用和收益权直至去世。

案件提交至蒙塔日的大审法院（tribunal de grande instance de Montargis）。法官面对完全所有权的拍卖（licitation）申请，必须做出裁决：他们能否无视用益物权人的反对？一审法院授权出售，认为《法国民法典》第815-5条允许法官在共有人反对的情况下命令分割，并且用益物权人可被视为共有人。Y夫人提出上诉。奥尔良上诉法院（cour d'appel d'Orléans）撤销了判决，拒绝拍卖。虚有权人随后向最高法院提起上诉。

法院的推理——详细解读

法国最高法院在其1989年3月29日的判决中驳回了上诉，并维持了上诉法院的判决。其推理简单但至关重要：《法国民法典》第815-5条第2款（根据1976年12月31日法律版本）规定：“除非为了分割，否则法官不得在用益物权人反对的情况下授权出售设有用益物权的不动产的完全所有权。”换句话说，强制出售只可能在分割的框架内进行。然而，分割以共有为前提。什么是共有？即数人共同拥有一项财产，其权利不分离。例如，兄弟姐妹继承一栋房屋：他们都拥有整个房屋，每人占一定份额。而在用益物权人与虚有权人之间，情况并非如此：他们对不动产拥有不同的权利（一人有使用权，另一人有虚有权）。因此，不存在共有。

最高法院明确指出：“该条所指的分割要求存在共有，而用益物权人与虚有权人之间不存在共有。”因此，法官不得在用益物权人反对的情况下授权出售完全所有权。由于不存在共有，也就不可能进行分割。因此，虚有权人不能强制出售用益物权。这一解决方案是对物权法的严格适用：所有权的分割并非共有。它保护了用益物权人，其终身权利不能被虚有权人剥夺。

值得注意的是，该判决符合一贯的判例。法国最高法院早在1985年2月20日的判决（Bull. civ. I, n° 70）中就作出了相同的裁决。因此，这是确认而非推翻。虚有权人提出的可以出售以结束僵局的主张被驳回，以保护用益物权人。

这对您的实际影响

如果您是虚有权人，这一裁决为您设定了一条黄金法则：未经用益物权人同意，您不能出售完全所有权。具体而言，如果您继承了奥利韦一套公寓的虚有权，而您的母亲拥有用益物权，您不能强制她出售。您必须等到她去世才能成为完全所有权人，或者与她协商回购其用益物权。用益物权回购是可能的：您可以向她提供一笔金钱（根据她的年龄和不动产价值计算），以换取她放弃权利。但这需要她的同意。

相反，如果您是用益物权人，这项判决是一种保护。您可以拒绝任何强制出售，即使虚有权人占多数或施加压力。您的使用权在您生前不可侵犯。但请注意：如果您与其他用益物权人或虚有权人处于共有状态，情况可能不同。因为共有可能发生在多个用益物权人之间或多个虚有权人之间。例如，如果两人共同拥有同一不动产的用益物权，他们之间就存在共有。在这种情况下，分割是可能的。但在用益物权人与虚有权人之间，不存在共有。

对于潜在买家，请保持警惕：购买设有用益物权的不动产，您只获得虚有权。您不能享用也不能自由出售。签署前务必检查分割权利的范围。如遇纠纷，请知悉判例明确：用益物权人不能被强制出售。

避免此类纠纷的四条建议

• 在配偶去世后立即协商回购用益物权：如果您是虚有权人，且用益物权人年事已高，请提议回购其用益物权。金额根据税收基准（根据其年龄）计算。例如，对于70岁的用益物权人，用益物权价值约为不动产价值的30%。这可以避免日后的任何冲突。
• 在赠与或遗嘱中设定条款：被继承人可以提前规定，在虚有权人同意的情况下出售不动产，或规定分割。请咨询公证人以起草适当条款。
• 若出现分歧，寻求调解：在上法庭之前，尝试家庭调解。调解员可以帮助达成协议：向第三方出售用益物权、交换财产等。费用低于诉讼。
• 了解您权利的性质：不要混淆共有和分割。如果您与其他虚有权人处于共有状态，您可以要求分割虚有权（仅出售虚有权），用益物权人保留其权利。如果您仅是面对用益物权人的虚有权人，则不能强制出售完全所有权。

深入研究：相关判例及演变

该判决属于保护用益物权人的一系列判例。法国最高法院早在1985年2月20日的判决（n° 83-16.320）中就裁定用益物权人不能被强制出售。最近，在2019年9月12日的判决（n° 18-18.808）中，最高法院重申，即使不动产在多个虚有权人之间共有，虚有权人也不能强制用益物权人同意出售。趋势是稳定的：除非明显滥用，否则用益物权人的意愿优先。

一个例外是：如果用益物权人滥用使用权（例如，故意损坏不动产），虚有权人可以依据《法国民法典》第618条请求剥夺用益物权或强制出售。但这很少见且难以证明。在实践中，1989年的判例仍然是规则：未经用益物权人同意，不得强制出售完全所有权。

未来，2006年6月23日的法律修改了第815-5条，但解决方案保持不变。立法者并未质疑共有与分割之间的区别。因此，此处给出的建议至今仍然有效。

实际操作：应做事项

想出售的虚有权人的检查清单：

1. 检查您是否与其他虚有权人处于共有状态：如果是，您可以要求分割虚有权（仅出售虚有权）。用益物权人保留其权利。
2. 如果您想出售完全所有权，请联系用益物权人协商回购用益物权。根据税收基准（《法国总税法》第669条表格）提出补偿。
3. 若遭拒绝，您不能强制出售。考虑向第三方出售您的虚有权（买方必须等到用益物权结束）。虚有权的价值低于完全所有权。
4. 如果不动产在用益物权人与虚有权人之间共有（这种情况很少见），请咨询律师以确认是否可以分割。

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