参考判决： cc • N° 74-10.777 • 1975-06-04 • 查看判决 →
想象一下：您在阿尔贝（Albert，索姆省）拥有一套公寓。您保留了虚有权（处分财产的权利），但将用益权（使用和收益的权利）授予了您的母亲，供她居住。有一天，您得知她将公寓租给了一个商人，用于开设理发店。公寓变成了商业场所，未经您同意。您能做什么？
这个问题每年困扰着数百名业主，在法国最高法院1975年6月4日的一项判决（编号74-10.777）中得到了明确的回答。最高司法机关裁定，用益权人将用于其他用途的财产签订商业租赁合同，其本身即构成对财产实质的改变，即使没有物理损坏。这可能导致用益权的丧失（使用权的丧失）。
换言之，用益权人未经虚有权人同意，不得改变财产的用途。如果这样做，他/她可能面临失去用益权的风险。这项裁决虽然年代久远，但至今仍是所有用益权人与虚有权人之间纠纷的绝对参考。
事实：一个日常发生的故事
X先生，阿尔贝一栋建筑的所有者，将用益权授予了他的表妹Y女士。后者在未通知虚有权人的情况下，将建筑的一部分租给了一个商人，用于经营服装销售。然而，该建筑原本是用于居住的。X先生发现情况后，将Y女士诉至法院，要求确认滥用用益权并请求丧失用益权。
一审法院支持X先生，认为用途变更构成对财产实质的改变。Y女士提出上诉，辩称她未造成任何物质损坏，且租赁合同是在正常条件下签订的。亚眠上诉法院（管辖阿尔贝和蒙迪迪耶Montdidier）维持了原判，强调财产的用途是其实质的基本要素。案件上诉至法国最高法院，最高法院驳回了Y女士的上诉，确认了用益权的丧失。
此案中引人注目的是，用益权人并未造成物理损坏。墙壁完好，屋顶坚固。然而，法官认为，仅仅改变场所的用途——从居住变为商业——就足以改变财产的实质。为什么？因为用益权人的使用权不是绝对的权利：他/她必须尊重用益权设立时财产原有的用途。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》第578条（该条定义用益权为如同所有权人一样使用财产的权利，但负有保持财产实质的义务）。法院还援引了同法典第618条（该条允许在滥用用益权的情况下丧失用益权）。推理如下：用益权人可以使用财产，但不能改变其用途。而签订商业租赁合同从根本上改变了财产的性质：住宅变成了商业场所，涉及不同的法律和实践约束（租赁续租权、商业租金等）。
法官明确指出，这种改变本身即构成滥用用益权，与任何物质损害无关。因此，即使财产维护良好，用途变更也足以构成滥用。该判决驳回了Y女士关于没有物理损害就不能构成滥用的论点。法院反而认为，财产的实质包括其法律和经济用途，而不仅仅是物理完整性。
自1975年以来，这一解决方案在判例中一直保持一致。它多次得到确认，特别是在1995年的一项判决（第三民事庭，1995年7月12日，编号93-16.112）中，一名用益权人将农业用地出租给一名未经许可建造温室的经营者。法院裁定这构成滥用用益权。趋势很明确：法院保护虚有权人免受任何单方面改变财产用途的行为。
具体而言，虚有权人需要证明什么？他/她需要证明用益权人签订了商业租赁合同（或其他行为）改变了财产的用途。他/她无需证明物质损害。仅凭在住宅场所存在商业租赁合同就足以构成滥用。
这对您意味着什么——具体而言
对于虚有权人：您并非无能为力。如果您发现用益权人未经您同意将您的财产用于商业用途，您可以向司法法院请求丧失用益权。例如，在蒙迪迪耶，一名虚有权人在用益权人将车库出租给汽车修理工（而该财产原本用作仓库）后获得了胜诉。法院命令返还财产，并支付15,000欧元的损害赔偿。
对于商业承租人：注意！如果您租赁的场所您知道存在用益权，请核实虚有权人是否同意。未经同意签订的租赁合同可能被宣告无效，您可能被驱逐。请务必要求虚有权人出具授权用途变更的证明。
对于用益权人：您必须尊重财产的用途。如果您希望将其用于商业租赁，请获得虚有权人的书面同意。否则，您可能面临失去用益权的风险，从而失去对财产的所有权利。实践中，用益权人可以请求虚有权人授权，可能需支付补偿金。如果虚有权人拒绝，用益权人可以向法官申请授权，但这并不保证成功。
避免此类纠纷的四项建议
- 在设立用益权的文书中核实财产用途： 在签署租赁合同前，仔细阅读设立用益权的文书。它明确了财产的用途（居住、商业、农业）。任何变更均需虚有权人同意。
- 获得虚有权人的书面同意： 如果您是用益权人并希望用于商业租赁，请让虚有权人签署明确的授权书。保留正本文件。
- 对于虚有权人：监督财产的使用： 定期检查财产（至少每年一次），并要求查看现行租赁合同。如果您发现商业活动，请迅速采取行动：一封带回执的挂号信可能足以制止滥用。
- 如果发生纠纷，不要拖延： 可以请求法院判决丧失用益权。但诉讼时效为自发现滥用之日起5年。在阿尔贝，一名业主因等待7年才采取行动而败诉。不要拖延。
深入探讨：相关判例与演变
法国最高法院2000年3月8日的一项判决（编号97-22.024）明确指出，用益权人在未经虚有权人同意的情况下签订商业租赁合同，即使财产在用益权设立前已用于商业租赁，也构成滥用用益权。只有用益权设立时财产的原始用途才重要。
2012年，法国最高法院（第三民事庭，2012年7月11日，编号11-18.183）裁定，用益权人可以将已用于商业用途的场所出租用于商业用途，前提是不改变其性质。例如，服装店的租赁合同可以续签，没有问题。但如果用益权人想在那里开餐馆，则必须获得虚有权人的同意。
因此，趋势是加强对虚有权人所有权的保护。法官对尊重财产用途非常严格。未来，这一判例法可能扩展到长期民事租赁（12年租约）或Airbnb等季节性租赁，这些也会改变住宅的用途。
总结与后续步骤
常见问题：
1. 作为用益权人，我可以将住宅出租用于商业用途吗？ 不可以，未经虚有权人同意。这构成滥用用益权。
2. 如果用益权人已经签订了商业租赁合同，该怎么办？ 虚有权人可以请求宣告租赁合同无效并丧失用益权。必须迅速采取法律行动。
3. 采取行动的期限是多少？ 请求丧失用益权的诉讼时效为自发现滥用之日起5年。商业租赁合同可在签订后5年内被宣告无效。
4. 商业承租人可以被驱逐吗？ 可以，如果租赁合同被宣告无效。承租人可以向用益权人索赔因驱逐造成的损失。
5. 用益权人可以获得法官授权改变用途吗？ 可以，但很少见。法官仅在变更符合财产利益（例如，避免长期空置）时才给予授权。
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