Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 72-10.291 • 1973-04-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Plouhinec, im Finistère. Sie kündigen Ihrem Mieter, um den Raum zurückzunehmen. Doch anstatt auszuziehen, verklagt er Sie auf Zahlung einer Entschädigung für die Räumung. Im Laufe des Verfahrens behauptet er dann, Ihre Kündigung sei nichtig. Kann er gleichzeitig eine Entschädigung verlangen und die Kündigung anfechten? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1973 in einem Urteil entschieden, das immer noch maßgeblich ist.
Dieses Urteil vom 16. April 1973 (Nr. 72-10.291) stellt einen einfachen, aber oft übersehenen Grundsatz auf: Ein Gewerbemieter, der fristgerecht eine Entschädigung für die Räumung verlangt, kann später nicht die Nichtigkeit der Kündigung geltend machen, es sei denn, er weist nach, dass ihm durch diese Nichtigkeit ein Schaden entstanden ist. Mit anderen Worten: Er kann nicht "den Kuchen essen und ihn behalten". Aber was bedeutet das konkret für einen Eigentümer in Audierne oder einen Mieter in Quimper? Lassen Sie uns diese grundlegende Entscheidung gemeinsam entschlüsseln.
Bevor wir fortfahren, eine Erinnerung: Die Entschädigung für die Räumung ist ein Betrag, der dem Gewerbemieter zusteht, wenn der Eigentümer die Verlängerung des Mietvertrags ohne schwerwiegenden und rechtmäßigen Grund verweigert. Sie gleicht den Verlust des Geschäftsbetriebs aus. Die Frist für die Geltendmachung beträgt zwei Jahre ab der Kündigung. Nach Ablauf dieser Frist ist der Mieter ausgeschlossen (er verliert sein Recht).
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in Plouhinec, einer Gemeinde im Süden des Finistère, zwischen Audierne und der Pointe du Raz. Herr Le Roux, Eigentümer eines Geschäftsgebäudes, kündigt seinen Mietern, den Eheleuten Tanguy, die ein Lebensmittelgeschäft betreiben. Die Kündigung wird 1968 mit einer Frist von sechs Monaten ausgesprochen. Die Eheleute Tanguy ficht die Kündigung zunächst nicht an. Ein Jahr später verklagen sie Herrn Le Roux jedoch vor dem Tribunal de grande instance von Quimper auf Zahlung einer Entschädigung für die Räumung. Sie sind der Ansicht, die Verweigerung der Verlängerung sei missbräuchlich.
Im Laufe des Verfahrens ändern die Eheleute Tanguy ihre Strategie. Sie machen geltend, die Kündigung sei nichtig, da sie nicht die gesetzlichen Formvorschriften einhalte (z. B. sei sie nicht durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt worden oder enthalte keine Angabe der Rechtsmittelfristen). Sie beantragen daher beim Gericht festzustellen, dass der Mietvertrag fortbesteht und sie nicht ausziehen müssen. Herr Le Roux hingegen argumentiert, die Mieter hätten jedes Recht verloren, die Kündigung anzufechten, da sie bereits die Entschädigung für die Räumung verlangt hätten.
Das Gericht von Quimper gibt den Eheleuten Tanguy recht: Es erklärt die Kündigung für nichtig und stellt fest, dass der Mietvertrag noch in Kraft ist. Herr Le Roux legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Rennes bestätigt das Urteil. Daraufhin legt der Eigentümer Kassation ein. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, der das Berufungsurteil aufhebt und die Sache an ein anderes Gericht zurückverweist. Die Wendung ist bedeutend: Die Richter von Quimper hatten unrecht. Aber warum?
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 173 der Zivilprozessordnung (heute Artikel 114 der neuen Zivilprozessordnung). Dieser Artikel bestimmt, dass eine Nichtigkeit einer Verfahrenshandlung (wie einer Kündigung) nur dann anerkannt werden kann, wenn derjenige, der sie geltend macht, nachweist, dass ihm dadurch ein Schaden entstanden ist. Es gilt der Grundsatz "keine Nichtigkeit ohne Nachteil".
Im vorliegenden Fall hatten die Eheleute Tanguy Herrn Le Roux innerhalb der Zweijahresfrist auf Zahlung einer Entschädigung für die Räumung verklagt. Damit hatten sie stillschweigend die Gültigkeit der Kündigung anerkannt: Man verlangt keine Entschädigung für die Räumung, wenn man der Ansicht ist, der Mietvertrag bestehe fort. Der Kassationsgerichtshof folgert daraus, dass die Mieter durch die behauptete Nichtigkeit keinen Schaden erlitten haben, da sie ihre Rechte (Erhalt der Entschädigung) geltend machen konnten.
Vorsicht jedoch: Das Gericht sagt nicht, dass jede Kündigung gültig ist oder dass der Mieter sie niemals anfechten kann. Es sagt lediglich, dass, wenn der Mieter bereits durch die Forderung der Entschädigung tätig geworden ist, es zu spät ist, um zurückzukehren. Was nur wenige wissen: Diese Argumentation steht im Einklang mit dem Geist des Statuts der Gewerbemietverträge (Dekret vom 30. September 1953): den Mieter zu schützen und gleichzeitig eine gewisse Rechtssicherheit für den Eigentümer zu gewährleisten.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Mieter, nachdem sie auf Zahlung der Entschädigung geklagt hatten, versuchten, die Kündigung anzufechten, um im Mietobjekt zu bleiben. Dieses Urteil von 1973 stellt ihnen eine Prozessvoraussetzung entgegen. Mit anderen Worten: Der Mieter muss sich entscheiden: entweder akzeptiert er die Kündigung und verlangt die Entschädigung, oder er ficht die Kündigung innerhalb von zwei Monaten (der damaligen Frist) an und beantragt die Verlängerung. Beide Optionen sind unvereinbar.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können beruhigt sein. Wenn Ihr Mieter eine Entschädigung für die Räumung verlangt, kann er später nicht argumentieren, Ihre Kündigung sei aus reinen Formalitätsgründen nichtig. Konkretes Beispiel: In Audierne kündigte ein Eigentümer seinem Mieter, um das Geschäft zu verkaufen. Der Mieter verklagt ihn auf Entschädigung. Sechs Monate später behauptet er, die Kündigung sei nicht an seinem tatsächlichen Wohnsitz zugestellt worden. Zu spät! Er hat das Recht verloren, sie anzufechten. Sie sparen sich ein langes und kostspieliges Verfahren.
Für den Gewerbemieter: Seien Sie wachsam. Wenn Sie eine Kündigung erhalten, haben Sie zwei Optionen: Entweder akzeptieren Sie sie und verlangen innerhalb von zwei Jahren die Entschädigung für die Räumung (andernfalls droht der Ausschluss), oder Sie ficht sie innerhalb einer sehr kurzen Frist (in der Regel zwei Monate) gerichtlich an. Sie können jedoch nicht beides kombinieren. Wenn Sie die Entschädigung verlangen, bestätigen Sie die Kündigung, selbst wenn sie fehlerhaft ist.
