Decisione di riferimento: cc • N° 72-10.291 • 1973-04-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Plouhinec, nel Finistère. Date congedo al vostro conduttore per riprendere il locale. Ma ecco che quest'ultimo, invece di andarsene, vi cita in giudizio per ottenere un'indennità di espropriazione. Poi, nel corso del procedimento, sostiene che il vostro congedo è nullo. Può allo stesso tempo chiedere un'indennità e contestare il congedo? È la questione che la Corte di cassazione ha deciso nel 1973, con una sentenza che fa ancora giurisprudenza.
Questa sentenza, emessa il 16 aprile 1973 (n° 72-10.291), stabilisce un principio semplice ma spesso sconosciuto: un conduttore commerciale che richiede un'indennità di espropriazione nei termini non può successivamente invocare la nullità del congedo, a meno che non provi che tale nullità gli ha causato un pregiudizio. In parole povere, non può "avere la botte piena e la moglie ubriaca". Ma cosa cambia esattamente per un proprietario ad Audierne o un conduttore a Quimper? Analizziamo insieme questa decisione fondamentale.
Prima di proseguire, un promemoria: l'indennità di espropriazione è una somma dovuta al conduttore commerciale quando il proprietario rifiuta di rinnovare il contratto senza un motivo grave e legittimo. Compensa la perdita dell'avviamento commerciale. Il termine per richiederla è di due anni dal congedo. Scaduto tale termine, il conduttore decade (perde il diritto).
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia a Plouhinec, un comune del Finistère sud, tra Audierne e la punta del Raz. Il signor Le Roux, proprietario di un immobile ad uso commerciale, dà congedo ai suoi conduttori, i coniugi Tanguy, che gestiscono una drogheria. Il congedo è notificato nel 1968, con un preavviso di sei mesi. I coniugi Tanguy non contestano il congedo sul momento. Ma, un anno dopo, citano il signor Le Roux davanti al tribunale di grande istanza di Quimper per ottenere il pagamento di un'indennità di espropriazione. Ritengono che il rifiuto di rinnovo sia abusivo.
Nel corso del procedimento, i coniugi Tanguy cambiano strategia. Sostengono che il congedo è nullo perché non rispetta le forme legali (ad esempio, non sarebbe stato notificato da un ufficiale giudiziario o non menzionerebbe i termini di ricorso). Chiedono quindi al tribunale di constatare che il contratto prosegue e che non devono andarsene. Il signor Le Roux, invece, sostiene che i conduttori hanno perso ogni diritto di contestare il congedo poiché hanno già richiesto l'indennità di espropriazione.
Il tribunale di Quimper dà ragione ai coniugi Tanguy: annulla il congedo e dichiara che il contratto è ancora in vigore. Il signor Le Roux presenta appello. La corte d'appello di Rennes conferma la sentenza. Il proprietario ricorre quindi in cassazione. La vicenda arriva fino alla Corte di cassazione, che cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte. Il colpo di scena è notevole: i giudici di Quimper avevano torto. Ma perché?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 173 del Codice di procedura civile (oggi articolo 114 del nuovo Codice di procedura civile). Tale articolo dispone che nessuna nullità di un atto processuale (come un congedo) può essere ammessa senza che chi la invoca provi che gli ha causato un pregiudizio. È il principio "nessuna nullità senza danno".
Nel caso di specie, i coniugi Tanguy avevano citato il signor Le Roux per il pagamento di un'indennità di espropriazione entro il termine di due anni. Così facendo, avevano implicitamente riconosciuto la validità del congedo: non si richiede un'indennità di espropriazione se si ritiene che il contratto continui. La Corte di cassazione ne deduce che i conduttori non hanno subito alcun pregiudizio a causa della presunta nullità, poiché hanno potuto far valere i loro diritti (ottenere l'indennità).
Attenzione però: la Corte non dice che ogni congedo è valido, né che il conduttore non possa mai contestarlo. Dice semplicemente che se il conduttore ha già agito chiedendo l'indennità, è troppo tardi per tornare indietro. Quello che pochi sanno è che questo ragionamento è coerente con lo spirito dello statuto delle locazioni commerciali (decreto del 30 settembre 1953): proteggere il conduttore garantendo al contempo una certa sicurezza giuridica per il proprietario.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui conduttori, dopo aver citato in giudizio per il pagamento dell'indennità, tentavano di contestare il congedo per ottenere il mantenimento nella locazione. Questa sentenza del 1973 oppone loro una decadenza. In sintesi, il conduttore deve scegliere: o accetta il congedo e richiede l'indennità, o contesta il congedo entro due mesi (termine dell'epoca) e chiede il rinnovo. Ma le due opzioni sono incompatibili.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: potete stare tranquilli. Se il vostro conduttore richiede un'indennità di espropriazione, non potrà successivamente sostenere che il vostro congedo è nullo per una semplice formalità. Esempio concreto: ad Audierne, un proprietario ha dato congedo al suo conduttore per vendere il locale. Il conduttore cita in giudizio per l'indennità. Sei mesi dopo, sostiene che il congedo non è stato notificato al suo domicilio reale. Troppo tardi! Ha perso il diritto di contestarlo. Risparmiate una procedura lunga e costosa.
Per il conduttore commerciale: siate vigili. Se ricevete un congedo, avete due opzioni: o lo accettate e richiedete l'indennità di espropriazione entro due anni (pena la decadenza), o lo contestate in giudizio entro un termine molto breve (generalmente due mesi). Ma non potete cumulare. Se richiedete l'indennità, convalidate il congedo, anche se irregolare.
