Décision de référence : cc • N° 13-17.478 • 2014-09-24 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2014 (n° 13-17.478), a jugé que la notification d'un mémoire après expertise, avant que le juge ne statue sur la nullité, pouvait régulariser la procédure, dès lors que la prescription biennale avait été interrompue. Retour sur une affaire qui intéressera les bailleurs commerciaux.
Quand une formalité est omise, le législateur offre parfois une seconde chance. C'est ce que rappelle la Haute juridiction : si le mémoire est finalement notifié avant que le tribunal ne statue sur le moyen de nullité, et que la prescription biennale a été interrompue (notamment par l'assignation), l'action reste recevable. Une bouffée d'oxygène pour les propriétaires, mais aussi un rappel à la vigilance.
Cette décision, rendue dans le ressort de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, intéresse directement les bailleurs de Douai, de Lille ou de toute la France. Elle clarifie les règles du jeu en matière de procédure de fixation du loyer des baux commerciaux. Vous voulez savoir comment éviter ce type de piège ? Suivez le guide.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Mme X, propriétaire à Grimaud (Var), a donné à bail deux parcelles à une locataire exploitante depuis 1997. Le 13 septembre 2006, elle notifie un congé avec offre de renouvellement. Normalement, dans les deux ans suivant la date d'effet du congé (soit au plus tard le 13 septembre 2008), le bailleur doit saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer du bail renouvelé. Mme X assigne bien dans le délai, le 2 novembre 2007. L'affaire est mise en instruction, un expert est nommé. Il dépose son rapport.
Mais voilà : la locataire soulève un moyen de nullité. Elle argue que le bailleur n'a pas notifié un mémoire avant l'audience, comme l'exige la procédure. En effet, dans le cadre de la fixation du loyer, le bailleur doit, après l'assignation, communiquer un mémoire contenant ses prétentions et ses offres. Si ce mémoire n'est pas notifié dans les délais, l'action peut être déclarée irrecevable. La locataire en profite.
Le tribunal de Draguignan, puis la cour d'appel d'Aix-en-Provence (14 mars 2013), sont saisis. Entre-temps, Mme X notifie son mémoire après le dépôt du rapport d'expertise, mais avant que le juge ne statue sur le moyen de nullité. La cour d'appel déclare l'action irrecevable, estimant que le défaut de notification initiale du mémoire est un vice qui ne peut être régularisé. Mme X se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation casse l'arrêt. Elle rappelle que le mémoire a bien été notifié avant que le juge ne se prononce sur la nullité, et que le délai de la prescription biennale a été interrompu par l'assignation du 2 novembre 2007. Dès lors, l'action est recevable. Une victoire pour la propriétaire, mais une leçon pour tous.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-57 du Code de commerce (qui régit la procédure de fixation du loyer des baux commerciaux) et sur les principes généraux de la prescription. Elle rappelle que l'action en fixation du loyer doit être introduite dans un délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé (article L. 145-60 du Code de commerce). Ce délai est interrompu par une assignation en justice, comme c'est le cas ici.
Le problème était le défaut de notification du mémoire. En procédure civile, certains actes doivent être accomplis à peine de nullité. Mais la nullité n'est pas automatique : elle peut être couverte si l'acte est régularisé avant que le juge ne statue sur le moyen de nullité (article 121 du Code de procédure civile). C'est exactement ce qui s'est passé : Mme X a notifié son mémoire après l'expertise, mais avant l'audience où la nullité devait être examinée.
La Cour de cassation ajoute que la prescription biennale a été interrompue par l'assignation. Du coup, même si le mémoire initial n'avait pas été notifié, l'action n'était pas prescrite. La notification tardive a donc régularisé la procédure. La Haute juridiction censure l'arrêt d'appel qui avait déclaré l'action irrecevable sans tenir compte de cette régularisation.
Deux arguments s'opposaient : d'un côté, la locataire plaidait que le défaut de notification initiale était un vice de fond insusceptible de régularisation ; de l'autre, le bailleur soutenait que le mémoire avait été notifié avant que le juge ne statue, et que la prescription était interrompue. La Cour a tranché en faveur du bailleur, consacrant une approche pragmatique : tant que le juge n'a pas tranché la question de la nullité, il est encore temps de régulariser.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous avez oublié de notifier un mémoire dans le cadre d'une procédure de fixation de loyer, vous pouvez encore le faire avant que le tribunal ne rende sa décision sur la nullité. Attention toutefois : il faut que la prescription biennale soit interrompue. Si vous avez assigné dans les deux ans suivant le congé, vous êtes sauf. Mais si vous avez tardé, la notification tardive ne sauvera pas une action prescrite.
Pour les locataires : cette décision réduit votre marge de manœuvre. Vous ne pouvez plus compter sur une simple erreur de procédure pour faire échec à la demande de hausse de loyer. Il faut donc être vigilant sur le fond : contester le montant proposé, démontrer que le loyer est excessif, etc.
Pour les professionnels de l'immobilier : retenez que le délai pour régulariser un défaut de notification s'étend jusqu'à ce que le juge statue sur la nullité. Cela vous laisse un temps précieux pour corriger une omission.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Respectez scrupuleusement les délais de notification : dès l'assignation délivrée, préparez votre mémoire et notifiez-le à l'autre partie dans les formes requises (lettre recommandée avec AR ou remise en main contre récépissé). Un agenda partagé avec votre avocat peut éviter les oublis.
- Vérifiez la prescription biennale : avant toute action, calculez précisément la date limite pour saisir le juge. Un congé délivré le 1er juin 2022 expire le 1er juin 2024. Si vous dépassez, même une régularisation ultérieure ne pourra rien.
- Anticipez les contestations : le locataire peut soulever des nullités de forme. Pour les contrer, constituez un dossier complet dès le départ : bail, congé, accusé de réception, correspondances. Cela vous permettra de prouver que vous avez respecté les formalités.
- Faites appel à un avocat spécialisé dès le début : la procédure de fixation du loyer des baux commerciaux est technique. Un avocat connaît les pièges et peut les éviter. Les cabinets spécialisés en droit immobilier sont nombreux. N'hésitez pas à demander
