Prescription de l'indemnité d'éviction : une demande d'expertise n'interrompt pas le délai de deux ans

Imaginez : vous êtes commerçant à Limoges, rue Jean-Jaurès. Votre bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial arrive à terme, le propriétaire vous donne congé (acte par lequel le bailleur met fin au bail) en refusant le renouvellement. Vous avez droit à une indemnité d'éviction (somme destinée à compenser la perte de votre fonds de commerce). Mais vous tardez à agir, pensant qu'une demande d'expertise en référé (procédure d'urgence) suffit à préserver vos droits. Erreur fatale. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juin 1982, a tranché : la prescription biennale (délai de deux ans) n'est pas interrompue par une simple demande d'expertise. Pourquoi ? Parce que l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 (devenu article L. 145-60 du Code de commerce) exige une action en justice au fond, pas une simple mesure d'instruction. Cette décision, toujours d'actualité, est un piège pour les locataires qui croient bien faire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est locataire d'un local commercial à Brive-la-Gaillarde, où il exploite une boutique de prêt-à-porter. Le 15 mars 1975, le propriétaire lui notifie un congé avec refus de renouvellement, mais offre une indemnité d'éviction. Le locataire conteste le montant proposé. Le 24 mai 1977, il assigne le propriétaire en référé pour obtenir la désignation d'un expert (un avocat chargé d'évaluer l'indemnité). L'expert est nommé, rend son rapport. Mais le locataire n'engage pas d'action au fond (procédure principale) pour obtenir le paiement de l'indemnité. Le propriétaire soulève alors la prescription : plus de deux ans se sont écoulés depuis le refus de renouvellement. Le locataire argue que la demande d'expertise a interrompu le délai. La cour d'appel de Limoges lui donne raison. Mais la Cour de cassation casse (annule) l'arrêt : la demande d'expertise en référé n'est pas une action en justice au sens de l'article 33, elle n'interrompt donc pas la prescription. Résultat : le locataire perd son droit à indemnité. Une situation que j'ai vue se reproduire dans mon cabinet, à Limoges comme à Brive, où des commerçants, croyant avoir sécurisé leurs droits, se retrouvent sans recours.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du litige porte sur l'interprétation de l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui article L. 145-60 du Code de commerce), qui dispose : « Toutes les actions exercées en vertu du présent décret se prescrivent par deux ans à compter de la notification du refus de renouvellement. » La question était : une demande de désignation d'expert en référé constitue-t-elle une « action exercée en vertu du décret » ? La Cour de cassation répond non. Son raisonnement tient en deux points. D'abord, elle rappelle que le référé expertise est une mesure d'instruction préventive, sans portée contentieuse : il ne tranche pas le litige sur le fond. Ensuite, elle observe que le propriétaire, en ne s'opposant pas à l'expertise, n'a pas reconnu le principe du droit à indemnité (contrairement à ce qu'avait retenu la cour d'appel). undefined la demande d'expertise n'est pas une action en justice au sens de la loi spéciale. undefined, pour interrompre la prescription, il faut assigner le propriétaire au fond (tribunal judiciaire ou tribunal de commerce) pour faire reconnaître son droit et obtenir le paiement. Attention toutefois : si le propriétaire, après l'expertise, reconnaît expressément le principe de l'indemnité, cela peut valoir interruption de la prescription (c'est une reconnaissance de dette). Mais en l'espèce, le propriétaire avait toujours contesté le montant, sans admettre le principe. undefined, c'est que la prescription court même si le locataire est en pourparlers avec le bailleur. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires, confiants après des mois de négociation, se sont vu opposer la prescription. La jurisprudence est constante : seul un acte interruptif formel (assignation au fond, reconnaissance de dette) arrête le délai.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les locataires commerçants : vous avez deux ans à compter du refus de renouvellement pour saisir le tribunal d'une demande en paiement de l'indemnité d'éviction. Ne comptez pas sur une simple expertise amiable ou une demande en référé. Exemple : si votre bailleur vous notifie un refus le 1er juin 2024, vous devez impérativement assigner au fond avant le 1er juin 2026. À Brive-la-Gaillarde, un commerçant qui aurait attendu trois ans après l'expertise perdrait tout droit à indemnité, même si l'expert a évalué son préjudice à 150 000 €. Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite. Consultez un avocat dès réception du congé. Pour les propriétaires bailleurs : cet arrêt est une arme de défense. Si un locataire tarde à agir après vous avoir réclamé une expertise, vous pouvez soulever la prescription. Attention : si vous reconnaissez le principe du droit à indemnité (par exemple dans un courrier), vous interrompez la prescription. Donc, en cas de litige, ne faites aucune concession écrite sans avis juridique. Pour les acquéreurs de fonds de commerce : vérifiez que le vendeur a bien engagé son action dans les deux ans. Sinon, l'indemnité d'éviction est perdue et vous n'aurez aucun recours contre le bailleur. Pour les copropriétaires : cela ne vous concerne pas directement, mais si vous êtes bailleur d'un local commercial dans votre copropriété, vous êtes concerné.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Dès réception du congé, notez la date et calculez le délai de deux ans. Mettez un rappel à 18 mois. Ne vous fiez pas à la mémoire : une simple erreur de date peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros.
• Ne comptez pas sur les négociations amiables pour interrompre la prescription. Seule une assignation au fond ou une reconnaissance écrite du bailleur interrompt le délai. Les échanges de courriers, même nombreux, ne suffisent pas.
• En cas de désaccord sur le montant, engagez une action au fond en parallèle de l'expertise. Vous pouvez demander au tribunal de nommer un expert tout en sollicitant le paiement d'une provision (avance sur indemnité). Ainsi, vous interrompez la prescription.
• Conservez tous les documents. Copie du congé, accusé de réception, échanges avec le bailleur, rapports d'expertise. En cas de litige, ce sont vos seules preuves.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1982 est constante : la Cour de cassation a réaffirmé le même principe dans un arrêt du 16 juillet 1987 (n° 85-15.642) : une demande d'expertise en référé n'interrompt pas la prescription. Plus récemment, dans un arrêt du 20 janvier 2021 (n° 19-20.764), la Cour a précisé que la prescription biennale s'applique même si le locataire a saisi le juge des référés d'une demande de provision (avance sur indemnité) : cette demande n'est pas une action au fond. En revanche, la jurisprudence admet que la prescription est interrompue si le locataire assigne au fond en demandant une expertise (cumul des deux). La tendance est donc à la rigueur : les juges exigent une action en justice complète, pas une simple mesure préparatoire. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Cela signifie que les locataires doivent être plus vigilants que jamais. Le législateur n'a pas modifié l'article L. 145-60, et les tribunaux ne font pas de cadeau. Comment réagir ? En anticipant : dès le refus de renouvellement, prenez conseil.

Questions fréquentes

1. Qu'est-ce que la prescription biennale ? C'est un délai de deux ans pour agir en justice. Passé ce délai, vous perdez votre droit. Dans le cadre d'un bail commercial, elle court à compter du refus de renouvellement.

2. Une lettre recommandée au propriétaire interrompt-elle la prescription ? Non, seule une assignation en justice ou une reconnaissance écrite de dette par le bailleur interrompt le délai. Les simples lettres n'ont aucun effet interruptif.

3. Puis-je demander une expertise amiable sans perdre mes droits ? Oui, mais cela n'interrompt pas la prescription. Vous devez en parallèle assigner au fond avant l'expiration des deux ans.

4. Que faire si j'ai déjà dépassé les deux ans ? Vous ne pouvez plus réclamer l'indemnité d'éviction. Cependant, si le bailleur a reconnu le principe de l'indemnité après les deux ans, la prescription peut être couverte. Consultez un avocat d'urgence.

5. Cette règle s'applique-t-elle à tous les baux commerciaux ? Oui, qu'il s'agisse d'un bail soumis au statut des baux commerciaux (Code de commerce) ou d'un bail dérogatoire (de moins de deux ans). Attention : pour les baux professionnels (avocats, médecins), les règles sont différentes.

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