Nullité du mémoire après expertise : le délai de prescription biennale interrompu sauve la demande en fixation du loyer

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Denain. Vous donnez congé à votre locataire avec offre de renouvellement. Le loyer n'a pas été révisé depuis des années. Vous engagez une procédure pour fixer le nouveau loyer. L'expert dépose son rapport. Mais votre avocat oublie de notifier un mémoire dans les temps. Le locataire crie à la nullité. Procédure perdue ? Pas si vite. La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2014 (n° 13-17.478), vient au secours du bailleur qui rattrape son erreur avant que le juge ne se prononce sur la nullité.

Quand une formalité est omise, le législateur offre parfois une seconde chance. C'est ce que rappelle la Haute juridiction : si le mémoire est finalement notifié avant que le tribunal ne statue sur le moyen de nullité, et que la prescription biennale a été interrompue (notamment par l'assignation), l'action reste recevable. Une bouffée d'oxygène pour les propriétaires, mais aussi un rappel à la vigilance.

Cette décision, rendue dans le ressort de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, intéresse directement les bailleurs de Douai, de Lille ou de toute la France. Elle clarifie les règles du jeu en matière de procédure de fixation du loyer des baux commerciaux. Vous voulez savoir comment éviter ce type de piège ? Suivez le guide.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme X, propriétaire à Grimaud (Var), a donné à bail deux parcelles à une locataire exploitante depuis 1997. Le 13 septembre 2006, elle notifie un congé avec offre de renouvellement. Normalement, dans les deux ans suivant la date d'effet du congé (soit au plus tard le 13 septembre 2008), le bailleur doit saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer du bail renouvelé. Mme X assigne bien dans le délai, le 2 novembre 2007. L'affaire est mise en instruction, un expert est nommé. Il dépose son rapport.

Mais voilà : la locataire soulève un moyen de nullité. Elle argue que le bailleur n'a pas notifié un mémoire avant l'audience, comme l'exige la procédure. En effet, dans le cadre de la fixation du loyer, le bailleur doit, après l'assignation, communiquer un mémoire contenant ses prétentions et ses offres. Si ce mémoire n'est pas notifié dans les délais, l'action peut être déclarée irrecevable. La locataire en profite.

Le tribunal de Draguignan, puis la cour d'appel d'Aix-en-Provence (14 mars 2013), sont saisis. Entre-temps, Mme X notifie son mémoire après le dépôt du rapport d'expertise, mais avant que le juge ne statue sur le moyen de nullité. La cour d'appel déclare l'action irrecevable, estimant que le défaut de notification initiale du mémoire est un vice qui ne peut être régularisé. Mme X se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation casse l'arrêt. Elle rappelle que le mémoire a bien été notifié avant que le juge ne se prononce sur la nullité, et que le délai de la prescription biennale a été interrompu par l'assignation du 2 novembre 2007. Dès lors, l'action est recevable. Une victoire pour la propriétaire, mais une leçon pour tous.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-57 du Code de commerce (qui régit la procédure de fixation du loyer des baux commerciaux) et sur les principes généraux de la prescription. Elle rappelle que l'action en fixation du loyer doit être introduite dans un délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé (article L. 145-60 du Code de commerce). Ce délai est interrompu par une assignation en justice, comme c'est le cas ici.

Le problème était le défaut de notification du mémoire. En procédure civile, certains actes doivent être accomplis à peine de nullité. Mais la nullité n'est pas automatique : elle peut être couverte si l'acte est régularisé avant que le juge ne statue sur le moyen de nullité (article 121 du Code de procédure civile). C'est exactement ce qui s'est passé : Mme X a notifié son mémoire après l'expertise, mais avant l'audience où la nullité devait être examinée.

La Cour de cassation ajoute que la prescription biennale a été interrompue par l'assignation. Du coup, même si le mémoire initial n'avait pas été notifié, l'action n'était pas prescrite. La notification tardive a donc régularisé la procédure. La Haute juridiction censure l'arrêt d'appel qui avait déclaré l'action irrecevable sans tenir compte de cette régularisation.

Deux arguments s'opposaient : d'un côté, la locataire plaidait que le défaut de notification initiale était un vice de fond insusceptible de régularisation ; de l'autre, le bailleur soutenait que le mémoire avait été notifié avant que le juge ne statue, et que la prescription était interrompue. La Cour a tranché en faveur du bailleur, consacrant une approche pragmatique : tant que le juge n'a pas tranché la question de la nullité, il est encore temps de régulariser.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous avez oublié de notifier un mémoire dans le cadre d'une procédure de fixation de loyer, vous pouvez encore le faire avant que le tribunal ne rende sa décision sur la nullité. Attention toutefois : il faut que la prescription biennale soit interrompue. Si vous avez assigné dans les deux ans suivant le congé, vous êtes sauf. Mais si vous avez tardé, la notification tardive ne sauvera pas une action prescrite.

Prenons un exemple concret : à Douai, un propriétaire donne congé le 1er janvier 2023 avec offre de renouvellement. Il doit saisir le juge avant le 1er janvier 2025. Il assigne le 15 décembre 2024. L'expert est nommé, dépose son rapport en mars 2025. Le propriétaire n'a pas notifié son mémoire. Le locataire soulève la nullité en avril 2025. Le propriétaire notifie son mémoire en mai 2025, avant l'audience sur la nullité. L'action est recevable. Sans cette notification tardive, elle aurait été irrecevable, et le loyer serait resté celui du bail initial.

Pour les locataires : cette décision réduit votre marge de manœuvre. Vous ne pouvez plus compter sur une simple erreur de procédure pour faire échec à la demande de hausse de loyer. Il faut donc être vigilant sur le fond : contester le montant proposé, démontrer que le loyer est excessif, etc.

Pour les professionnels de l'immobilier : retenez que le délai pour régulariser un défaut de notification s'étend jusqu'à ce que le juge statue sur la nullité. Cela vous laisse un temps précieux pour corriger une omission.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Respectez scrupuleusement les délais de notification : dès l'assignation délivrée, préparez votre mémoire et notifiez-le à l'autre partie dans les formes requises (lettre recommandée avec AR ou remise en main contre récépissé). Un agenda partagé avec votre avocat peut éviter les oublis.
• Vérifiez la prescription biennale : avant toute action, calculez précisément la date limite pour saisir le juge. Un congé délivré le 1er juin 2022 expire le 1er juin 2024. Si vous dépassez, même une régularisation ultérieure ne pourra rien.
• Anticipez les contestations : le locataire peut soulever des nullités de forme. Pour les contrer, constituez un dossier complet dès le départ : bail, congé, accusé de réception, correspondances. Cela vous permettra de prouver que vous avez respecté les formalités.
• Faites appel à un avocat spécialisé dès le début : la procédure de fixation du loyer des baux commerciaux est technique. Un avocat connaît les pièges et peut les éviter. À Denain comme à Douai, les cabinets spécialisés en droit immobilier sont nombreux. N'hésitez pas à demander une consultation.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable à la régularisation des vices de procédure. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 6 février 2013 (n° 12-13.972), que la nullité pour défaut de notification d'un mémoire peut être couverte si le mémoire est notifié avant que le juge ne statue. L'arrêt de 2014 confirme et précise que la prescription biennale interrompue ne fait pas obstacle à cette régularisation.

En revanche, si le mémoire n'est jamais notifié, la nullité est encourue. La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 12 septembre 2012, avait déclaré irrecevable une action pour défaut de notification du mémoire, même après expertise, car le mémoire n'avait jamais été notifié. La différence est donc fondamentale : la notification, même tardive, est indispensable.

Pour l'avenir, les tribunaux continueront probablement à privilégier une approche pragmatique, permettant de sauver les actions lorsque la régularisation intervient avant que le juge ne tranche. Cela sécurise les bailleurs mais impose une vigilance accrue sur les délais.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un mémoire dans le cadre d'un bail commercial ?
C'est un document écrit par lequel le bailleur (ou le locataire) expose ses prétentions sur le montant du loyer du bail renouvelé, ses offres, et les justifications (indices, travaux, etc.). Il doit être notifié à l'autre partie.

Puis-je régulariser un défaut de notification après l'audience ?
Non, la régularisation doit intervenir avant que le juge ne statue sur le moyen de nullité. Une fois l'audience tenue et la décision rendue, il est trop tard.

Quel est le délai pour agir en fixation du loyer après un congé ?
Vous avez deux ans à compter de la date d'effet du congé pour saisir le juge. Ce délai est prescrit à peine de forclusion.

Que faire si mon avocat oublie de notifier le mémoire ?
Contactez-le immédiatement. Il peut encore notifier le mémoire avant l'audience sur la nullité. Si le juge n'a pas encore statué, l'action peut être sauvée.

Cette décision s'applique-t-elle à tous les baux commerciaux ?
Oui, elle concerne la procédure de fixation du loyer des baux commerciaux, régie par les articles L. 145-55 à L. 145-60 du Code de commerce. Elle est applicable sur tout le territoire, y compris dans le ressort de Douai.

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