Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 70-13.312 • 1972-01-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen ein Grundstück in Landivisiau für 260.000 Francs, aber ein Teil des Preises soll in Form einer Wohnung bezahlt werden, die innerhalb von 30 Monaten nach Erhalt der Baugenehmigung zu liefern ist. Der Erwerber, dem es nicht gelingt, die Baugenehmigung zu erhalten, verkauft das Grundstück an einen Bauträger weiter. Dieser erhält die Genehmigung, errichtet aber ein Bürogebäude, keine Wohnung. Sie, der Verkäufer, stehen ohne Wohnung und ohne Geld da. Was tun?
Genau diese Frage stellte sich 1972 vor dem Kassationsgerichtshof. Die Verkäuferin, Dame Centre, hatte zugestimmt, eine Wohnung in natura zu erhalten. Der ursprüngliche Erwerber, die Gesellschaft Moulin de Cajarc, hatte die Genehmigung nicht erhalten und das Grundstück weiterverkauft. Der Untererwerber baute Büros. Das Berufungsgericht verurteilte ihn zu Schadensersatz. Der Kassationsgerichtshof bestätigte diese Lösung. Warum? Weil der Untererwerber die Möglichkeit hatte, die versprochene Wohnung zu bauen.
Diese Entscheidung ist zwar alt, aber für jeden Eigentümer oder Bauträger, der eine Zahlung in natura akzeptiert, nach wie vor hochaktuell. Sie veranschaulicht einen grundlegenden Grundsatz: Die Lieferverpflichtung erlischt nicht mit dem Eigentümerwechsel. Und ob Sie in Brest oder anderswo sind, es gelten dieselben Regeln. Wie kann man also solchen Streitigkeiten vorbeugen?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1967 verkauft Dame Centre ein Grundstück an die Gesellschaft Moulin de Cajarc für 260.000 Francs. Die Zahlung erfolgt jedoch nicht vollständig in bar: Ein Teil des Preises besteht in der Lieferung einer Wohnung in dem Gebäude, das die Gesellschaft errichten soll, und zwar innerhalb von 30 Monaten nach Erhalt der Baugenehmigung. Eine Klausel sieht vor, dass der Kaufvertrag nichtig ist, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird, ohne Entschädigung.
Leider erhält die Gesellschaft Moulin de Cajarc die Baugenehmigung nicht. Anstatt davon Abstand zu nehmen, verkauft sie das Grundstück an einen Untererwerber weiter, der die Genehmigung erhält. Statt aber ein Wohngebäude zu errichten, baut er ein ausschließlich für Büros bestimmtes Gebäude. Ergebnis: Dame Centre erhält nie die versprochene Wohnung. Sie verklagt den Untererwerber auf Schadensersatz.
Das Berufungsgericht gibt Dame Centre recht: Es verurteilt den Untererwerber zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe des Werts der Wohnung. Der Untererwerber legt Kassationsbeschwerde ein. Er argumentiert, er sei nicht Partei des ursprünglichen Vertrags gewesen und die Verpflichtung zur Lieferung einer Wohnung sei ihm gegenüber nicht wirksam. Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde zurück: Er stellt fest, dass die Tatsachenrichter ihre Entscheidung rechtmäßig begründet haben, indem sie feststellten, dass der Untererwerber, der die Möglichkeit hatte, eine Wohnung zu bauen (da er die Genehmigung erhalten hatte), seiner Verpflichtung nicht nachgekommen sei.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Begründung liegt in Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zu dessen Ersatz.“ Die Richter waren der Ansicht, dass der Untererwerber, indem er die Wohnung nicht lieferte, obwohl er dazu in der Lage war, ein Verschulden begangen habe, das seine Haftung begründe.
Aber wie kann man jemandem eine Verpflichtung auferlegen, der den Vertrag nicht unterschrieben hat? Hier zeigt der Kassationsgerichtshof Realitätssinn. Er stellt fest, dass der Untererwerber die Verpflichtung zur Lieferung einer Wohnung kannte oder hätte kennen müssen. Mit dem Erwerb des Grundstücks hat er sich in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Erwerbers eingesetzt. Dies ist der Mechanismus der Übertragung realer Verpflichtungen: Die Verpflichtung, eine Wohnung zu bauen, war an das Grundstück selbst gebunden, nicht an die Person des Erwerbers.
Ein entscheidender Punkt: Die Klausel, die die Nichtigkeit des Kaufvertrags bei Nichterteilung der Genehmigung vorsah, wurde als unanwendbar angesehen, da die Genehmigung letztlich erteilt worden war. Der Untererwerber konnte sich daher nicht auf diese Klausel berufen. Zudem wurde die Tatsache, dass er sich für den Bau von Büros statt einer Wohnung entschied, als vorsätzliches Verschulden gewertet.
Diese Entscheidung bestätigt die Tendenz des Kassationsgerichtshofs, den Verkäufer zu schützen, der eine Zahlung in natura akzeptiert. Sie fügt sich in eine breitere Rechtsprechung zur Haftung des Untererwerbers ein, wenn er Kenntnis von den auf dem Grundstück lastenden Verpflichtungen hat. Keine Abweichung hier, sondern eine klassische Anwendung der deliktischen Haftung (Verschulden, Schaden, Kausalzusammenhang).
Was das für Sie konkret ändert
Für den Verkäufer: Sie können sich nun direkt an den Untererwerber wenden, auch wenn Sie keine vertragliche Beziehung zu ihm haben. In unserem Beispiel: Wenn Sie ein Grundstück in Landivisiau gegen eine Wohnung verkaufen und der Erwerber es weiterverkauft, kann der neue Eigentümer verurteilt werden, Ihnen die Wohnung zu liefern oder Sie zu entschädigen. Achtung: Sie müssen nachweisen, dass er die Möglichkeit zum Bau hatte (Genehmigung erteilt).
Für den ursprünglichen Erwerber: Sie sind nicht aus dem Schneider, wenn Sie weiterverkaufen. Sie könnten vom Untererwerber in Regress genommen werden. Besser ist es, im Weiterverkaufsvertrag eine ausdrückliche Substitutionsklausel vorzusehen.
Für den Untererwerber: Sie müssen vor dem Kauf die mit dem Grundstück verbundenen Verpflichtungen prüfen. Ein Blick in den ursprünglichen Vertrag kann einen Prozess vermeiden. Beispielsweise muss ein Bauträger in Brest, der ein Grundstück kauft, sicherstellen, dass dem Verkäufer kein Versprechen auf den Bau einer Wohnung gemacht wurde.
Ein Zahlenbeispiel: Wenn die versprochene Wohnung 1972 100.000 € wert war (Wert
