Decisione di riferimento: cc • N° 17-14.785 • 2019-02-13 • Consulta la decisione →
Immaginatevi a Sélestat, nel cuore dell'Alsazia, appena firmato un compromesso per un appartamento in VEFA (vendita allo stato futuro di completamento). Siete fiduciosi: la banca ha accettato la vostra pratica, il prestito è concluso. Ma qualche mese dopo, le rate si accumulano, il prestito ponte non basta più, e vi rendete conto di essere sovraindebitati. La domanda che vi brucia sulle labbra: la banca avrebbe dovuto avvertirmi dei rischi?
Questa domanda, migliaia di mutuatari se la pongono ogni anno. Quando si sottoscrive un credito immobiliare, ci si fida del proprio banchiere. Ma cosa succede se questi chiude gli occhi sulla vostra capacità di rimborso? La Corte di Cassazione, con una sentenza del 13 febbraio 2019, fornisce una risposta chiara: la banca ha un obbligo di avvertimento verso il mutuatario non esperto, e la sua violazione dà diritto a risarcimento.
Questa decisione, resa con il numero 17-14.785, riguarda un prestito immobiliare e un prestito ponte per un importo totale di 132.854 € per finanziare l'acquisto in VEFA. Essa precisa i contorni della perdita di chance: per ottenere un risarcimento, il mutuatario deve dimostrare di non aver potuto evitare il rischio che si è realizzato, cioè l'incapacità di rimborsare. Immergiamoci in questa vicenda per comprendere i vostri diritti.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario a Sélestat (Basso Reno), desiderava acquistare un immobile in VEFA. Per finanziare l'operazione, ha sottoscritto presso la banca Y due prestiti: un prestito classico di 110.680 € e un prestito ponte di 22.174 €. Il prestito ponte era destinato a fare da ponte tra la vendita del suo vecchio alloggio e l'acquisto del nuovo. Ma la vendita del vecchio bene ha subito ritardi, e il Sig. X si è trovato incapace di far fronte alle scadenze dei due crediti simultaneamente.
Il Sig. X ha quindi citato in giudizio la banca, rimproverandole di non averlo avvertito del rischio di indebitamento eccessivo. Secondo lui, la banca conosceva la sua modesta situazione finanziaria e avrebbe dovuto allertarlo sul pericolo di cumulare un prestito classico e un prestito ponte senza garanzia di vendita rapida. La banca, dal canto suo, sosteneva che il Sig. X fosse un mutuatario esperto – aveva già contratto crediti immobiliari in passato – e che il suo obbligo di avvertimento non si applicasse.
La vicenda è stata prima giudicata dal tribunale di grande istanza di Strasburgo, poi dalla corte d'appello di Colmar, prima di arrivare davanti alla Corte di Cassazione. Ogni fase ha avuto colpi di scena: la corte d'appello aveva ritenuto che la banca non avesse violato il suo obbligo, poiché il Sig. X era esperto. Ma la Corte di Cassazione ha cassato questa sentenza, ritenendo che i giudici di merito non avessero sufficientemente caratterizzato la qualità di mutuatario esperto del Sig. X. La causa è stata rinviata davanti alla corte d'appello di Nancy.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (responsabilità extracontrattuale), che obbliga chiunque a risarcire il danno causato dalla propria colpa. In materia di credito, la banca ha un dovere di avvertimento verso il mutuatario non esperto quando il prestito presenta un rischio di indebitamento eccessivo, cioè quando il tasso di sforzo supera le capacità finanziarie del mutuatario.
Questa decisione non è un revirement, ma una conferma della giurisprudenza costante a partire dalle sentenze "Macron" del 2007 (Civ. 1re, 12 luglio 2007, n° 06-10.904). La novità risiede nella precisazione apportata sul pregiudizio risarcibile: la violazione priva il mutuatario di una chance di evitare il rischio, ma questa chance si realizza solo se il mutuatario è effettivamente in situazione di sovraindebitamento. In altre parole, per ottenere un risarcimento, non basta provare che la banca non ha avvertito; bisogna anche dimostrare che, se l'avvertimento fosse avvenuto, il mutuatario avrebbe rinunciato al prestito o modificato le sue condizioni, e che non avrebbe conosciuto le difficoltà di rimborso.
In questa vicenda, la Corte di Cassazione ha censurato la corte d'appello per aver escluso l'esistenza di un rischio di indebitamento eccessivo senza esaminare seriamente la situazione finanziaria del Sig. X. La banca sosteneva che il Sig. X fosse esperto perché era già stato proprietario, ma la Corte ricorda che l'esperienza passata non basta: occorre valutare la competenza e l'informazione del mutuatario al momento della sottoscrizione del prestito.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se sottoscrivete un prestito per un investimento locativo, la banca deve verificare che gli affitti previsti coprano le rate, o in caso contrario, avvertirvi. Esempio concreto: a Bischheim, un proprietario acquista uno studio a 80.000 € con un prestito di 75.000 €. Se gli affitti nella zona sono di 400 € al mese e la rata è di 500 €, la banca deve avvertirvi del deficit. Senza questo avvertimento, potreste chiedere un risarcimento in caso di difficoltà.
Per gli acquirenti in VEFA: siate particolarmente vigili. Il prestito ponte è spesso fonte di squilibrio. Se avete un prestito ponte e la vendita del vostro vecchio bene tarda, la banca avrebbe dovuto attirare la vostra attenzione su questo rischio. Se non siete esperti, potete invocare questa decisione.
Per i condòmini mutuatari: la stessa logica si applica se contraete un prestito per lavori. La banca deve valutare la vostra capacità di rimborso e avvertirvi se il tasso di sforzo supera il 33% dei vostri redditi.
Cosa ricordare: se ritenete che la banca abbia mancato al suo obbligo di avvertimento, potete agire in giudizio per ottenere un risarcimento. La perdita di chance è valutata dal giudice, che può accordare una somma corrispondente alla probabilità che avreste avuto di evitare il danno se foste stati correttamente informati.
