Referenzentscheidung: cc • Nr. 66-13.187 • 1968-05-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Hauses in Saint-Vincent-de-Tyrosse. Sie beschließen, es zu verkaufen, unterschreiben einen Maklervertrag und legen einen Preis fest. Eine Woche später erhalten Sie ein Angebot, das Ihnen interessant erscheint, aber Sie zögern: Was, wenn sich ein besserer Käufer meldet? Können Sie Ihre Meinung noch ändern?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende von Eigentümern in den Landes, sei es für ein Ferienhaus in Mimizan oder ein Geschäft in Mont-de-Marsan. Die Versuchung ist groß, zurückzutreten, wenn der Markt schwankt oder eine bessere Gelegenheit aufzutauchen scheint.
Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs (oberstes Gericht) vom 10. Mai 1968 gibt eine klare, aber oft unbekannte Antwort: Ja, ein Kaufangebot kann in der Regel zurückgezogen werden ... außer in einem bestimmten Fall. Und dieser Fall ändert alles für Immobilientransaktionen. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Fachmann?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1968 beauftragt die Gesellschaft Riviera Holiday, Eigentümerin eines Gebäudes, einen Immobilienmakler namens Y... mit dem Alleinverkaufsrecht. Mit anderen Worten: Sie verpflichtet sich, das Objekt weder selbst noch über einen anderen Vermittler zu verkaufen. Der Makler findet schnell einen potenziellen Käufer und unterbreitet ein Angebot im Namen seines Kunden.
Aber die Gesellschaft Riviera Holiday hat Zweifel. Sie fragt sich, ob sie nicht einen besseren Preis erzielen könnte oder ob der Verkauf wirklich angebracht ist. Sie erwägt daher, ihr Angebot zurückzuziehen, in der Annahme, dass sie dazu noch berechtigt ist, solange der Käufer nicht formell angenommen hat.
Der Immobilienmakler sieht das anders. Er hat gearbeitet, um diesen Käufer zu finden, und ist der Meinung, dass die Gesellschaft sich verpflichtet hat, ihr Angebot aufrechtzuerhalten. Um den Verkäufer unter Druck zu setzen, lässt er der Immobiliengesellschaft eine notarielle Aufforderung (offizielles Dokument, mit dem jemand zum Handeln aufgefordert wird) zustellen, die sie verpflichtet, vor dem Notar zu erscheinen, um den Kaufvertrag zu vollziehen.
Der Rechtsstreit geht bis vor Gericht: Der Makler und der Käufer wollen, dass der Verkauf durchgeführt wird, während die Gesellschaft Riviera Holiday behauptet, sie habe sich frei zurückziehen können. Eine Situation, die sich heute durchaus in Mimizan ereignen könnte, wo der Markt für Zweitwohnungen saisonalen Schwankungen unterliegt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs haben ein Urteil (Entscheidung eines Berufungsgerichts oder des Kassationsgerichtshofs) gefällt, das ein grundlegendes Prinzip aufstellt. Sie erinnern zunächst an eine allgemeine Regel: Grundsätzlich kann ein Kaufangebot zurückgezogen werden, solange es nicht angenommen wurde. Dies nennt man die Freiheit des Rücktritts, basierend auf Artikel 1104 des Code civil (der den Grundsatz der Vertragsfreiheit festlegt).
Aber Vorsicht: Die Richter fügen eine entscheidende Ausnahme hinzu. Anders verhält es sich, so sagen sie, wenn derjenige, von dem das Angebot ausgeht, sich ausdrücklich verpflichtet hat, es bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht zurückzuziehen. Mit anderen Worten: Wenn Sie als Eigentümer sich schriftlich oder mündlich verpflichtet haben, Ihr Angebot für einen bestimmten Zeitraum aufrechtzuerhalten, können Sie während dieses Zeitraums nicht mehr zurücktreten.
In diesem Fall hatte die Gesellschaft Riviera Holiday dem Immobilienmakler ein Alleinverkaufsrecht erteilt. Dieses Mandat stellte nach Ansicht des Gerichts eine stillschweigende Verpflichtung dar, das Angebot während der Dauer des Mandats nicht zurückzuziehen. Die notarielle Aufforderung war daher rechtmäßig, und die Gesellschaft musste ihr Versprechen einhalten.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Gesamtheit der gerichtlichen Entscheidungen zu einer bestimmten Frage), anstatt sie zu revolutionieren. Sie stützt sich auf frühere Urteile (die im Résumé erwähnten Urteile Nr. 1 und 2), die dieses Prinzip bereits aufgestellt hatten. Aber sie bekräftigt es nachdrücklich, insbesondere im Zusammenhang mit Alleinverkaufsrechten, die im Immobilienbereich immer häufiger vorkommen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie ein vermietender Eigentümer (der eine Immobilie vermietet) sind, der einen Verkauf erwägt, hat diese Entscheidung erhebliche Auswirkungen. Nehmen wir an, Sie haben ein Haus in Mimizan, das Sie für 250.000 € mit einem Immobilienmakler zum Verkauf anbieten. Sie unterschreiben einen Alleinverkaufsvertrag für drei Monate. Wenn Sie im ersten Monat ein Angebot über 240.000 € erhalten, können Sie nicht sagen: „Ich ziehe mein Angebot zurück, ich warte auf ein besseres.“ Sie sind gebunden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer Schadensersatz (Geldsumme zur Wiedergutmachung eines Schadens) zahlen mussten, weil sie so zurückgetreten sind.
Wenn Sie Käufer sind, schützt Sie diese Entscheidung. Stellen Sie sich vor, Sie finden das Haus Ihrer Träume in Saint-Vincent-de-Tyrosse für 300.000 €. Sie machen ein Angebot, und der Verkäufer sagt Ihnen, dass er es einen Monat lang aufrechterhält. In diesem Monat können Sie Ihre Finanzierung in aller Ruhe organisieren, ohne befürchten zu müssen, dass der Verkäufer an jemand anderen verkauft. Wie reagieren, wenn der Verkäufer seine Meinung ändert? Sie können die Durchführung des Verkaufs verlangen oder Schadensersatz fordern.
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