参考判决： cc • N° 05-17.296 • 2007-02-13 • 查看判决 →
想象一下：您是斯特拉斯堡（Strasbourg）福布尔国家街（rue du Faubourg National）一处商业用地的业主。您将该用地出租给一家经营马术俱乐部的公司。为使其放心，您签署了一份包含优先购买协议（pacte de préférence）的租赁合同（一种单方承诺，若您出售该用地，须优先向承租人提出购买要约）。几年后，承租公司进入司法重整（redressement judiciaire，旨在拯救陷入困境企业的集体程序）。法院下令将其租赁合同转让给一位接手人（repreneur）。该接手人认为其享有优先购买协议的利益。但您是否有此义务？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2007年2月13日的判决（n° 05-17.296）中所裁定的问题。答案明确：优先购买协议是一项个人债权（créance personnelle，附属于承租人个人的权利）；在企业转让计划框架内，它不会自动转移给租赁合同的受让人。简言之，接手人不能主张该权利。
该判决对所有出租人业主、承租人和房地产专业人士至关重要。它提醒了物权（droits réels，随物转移）和人身权（droits personnels，随人转移）之间微妙但关键的区别。那么，如何避免意外？解读如下。
事实：日常发生的故事
故事始于下莱茵省（Bas-Rhin）的萨韦尔讷（Saverne）。业主M. X将一块牧草地（herbage，放牧用地）出租给多维尔奥克塞马术俱乐部（Club hippique de L'Oxer de Deauville）公司。租赁合同包含一项特殊条款：优先购买协议。其条款如下：“出租人承诺，在出售牧草地时，通知承租人（locataire）并给予其优先购买权，条件与向任何第三方提出的条件相同。”该条款还明确该协议“对承租人具有人身性，且不得转让给第三方”。
承租公司遇到财务困难。它被置于司法重整程序中（旨在允许继续经营和清偿债务的集体程序）。主管法院（商事法院，tribunal de commerce）批准了一项企业整体转让计划（将包括租赁合同在内的全部资产转让给接手人）。该计划规定将租赁合同转让给Mme Y，一位新的经营者。
Mme Y凭借该转让，认为她从此享有优先购买协议的利益。因此，她要求业主M. X优先向她提出购买牧草地的要约。M. X拒绝：他认为该协议是原始承租公司的人身性权利，并未通过转让计划转移给Mme Y。
争议首先提交至科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar），然后至法国最高法院。上诉法院法官支持业主：条款明确，协议具有人身性。Mme Y向最高法院提起上诉（pourvoi en cassation）。她主张，租赁合同的转让必然导致所有附随的权利和义务的转移，包括优先购买协议。最高法院需做出裁决。
法院的推理——详解
最高法院驳回Mme Y的上诉。其推理分两步。
首先，优先购买协议的法律性质。 法院提醒，优先购买协议构成一项人身性债权（属于特定人的权利，而非财产）。法律上，人身债权不随物转移，而随人转移。因此，租赁合同的转让本身并不导致优先购买协议的转移。要使受让人（接手租赁合同的人）能够主张该权利，合同或转让计划中必须有明确的条款。而在本案中，并无此类条款。
其次，租赁合同条款的解释。 法院指出，条款的措辞明确：该协议“对承租人具有人身性，且不得转让给第三方”。该表述无疑表明了双方的意图：业主仅同意向原始承租公司授予该权利，而非其可能的继承者。此外，法院明确，出租人承诺“以相同条件维持租赁合同给承租人的继承人”只是遵守《商法典》（code de commerce）原第L. 621-88条，该条要求出租人在转让计划框架内维持租赁合同。这并非优先购买协议的扩展。
因此，解决方案是严格适用合同相对效力原则（principe de l'effet relatif des contrats，民法典第1199条）：协议仅在合同当事人之间有效，除非另有规定，否则不对第三方造成损害或利益。此处，接手人Mme Y相对于优先购买协议是第三方。因此她不能主张该权利。
该判决是对先前判例的确认（例如参见最高法院商事庭，2001年12月18日，n° 99-10.389）。它并非推翻先例，而是明确并巩固了规则。下级法院（上诉法院）因此正确适用了法律。
这对您的实际影响
该决定对业主出租人、承租人和商业租赁接手人具有非常实际的影响。
如果您是业主出租人：在一定程度上您可以高枕无忧。只要您将优先购买协议明确写为现任承租人的人身性权利，您便无需在企业转让计划中将其转移给接手人。但如果您希望该协议惠及所有后续占用人，则必须明确约定。例如，“本优先购买协议约定有利于任何后续承租人，即使租赁合同发生转让”之类的条款可以转移。但注意：如果您不希望其转移，请使用“具有人身性且不可转让”的措辞。
如果您是承租人：请注意，如果您在集体程序中转让租赁合同，您所协商的优先购买协议不会自动惠及您的接手人。如果您希望该权利在转让后存续，必须在租赁合同或转让文书中约定。例如，如果您在斯特拉斯堡并计划接手一家商铺，请检查租赁合同条款：优先购买协议是“人身性”还是“附属于租赁合同”？
如果您是接手人：您必须保持警惕。在通过转让计划获得租赁合同之前，请仔细检查合同条款。优先购买协议不一定被转移。如果您指望该权利将来购买该物业，您可能会失望。例如，以萨韦尔讷的一个具体案例：业主将一处物业出租给一位花商。租赁合同包含一项“对承租人具有人身性”的优先购买协议。花商破产，其租赁合同转让给一位书商。如果业主出售该物业，书商不能要求优先购买权。他本应在转让过程中协商一项新的协议。
期限和金额：优先购买协议本身没有期限，但在出售时行使。发生争议时，一审诉讼可能持续12至24个月，律师费用根据复杂程度可能在2,000至5,000欧元之间。预防胜于治疗。
避免此类争议的四项建议
- 起草清晰明确的条款：在您的租赁合同中，明确说明优先购买协议是“对承租人具有人身性”还是“附属于租赁合同且可转让给继承人”。避免使用“有利于承租人及其权利继承人”等可能引起混淆的模糊表述。
- 在任何转让前检查条款：无论您是转让人还是受让人，请仔细阅读租赁合同。如果协议具有人身性，接手人必须在签署转让文书前与出租人协商新的协议。
- 在起草租赁合同时寻求法律意见：专门从事房地产法的律师可以帮助您起草符合您利益的条款。30分钟的咨询可以为您节省多年的诉讼时间。
- 在集体程序中提前规划：如果您是司法重整中的承租人，请告知您的司法管理人（mandataire judiciaire）存在优先购买协议。如果出租人同意，转让计划可以规定其转移。不要等到判决。
深入：相关判例和演变
该判决属于最高法院的一贯立场。早在2001年12月18日的判决（n° 99-10.389）中，商事庭已裁定商业租赁中约定的优先购买权是人身性权利，在转让计划中不可转移给受让人。最近，最高法院在2014年1月28日的判决（n° 12-29.117）中确认了这一立场，明确指出即使转让计划提到转让“连同其所有权利和义务”，也不足以转移人身性的优先购买协议。
因此，法院对条款的解释非常严格。趋势是保护出租人免受其承诺的非自愿扩展。然而，如果协议被起草为“附属于租赁合同”或“可转让”，法官会考虑这一点。因此，精心起草至关重要。
未来，除非立法者干预，该判例预计将保持不变。集体程序法随着2005年7月26日的《保全法》（loi de sauvegarde）而演变，但现行《商法典》第L. 642-7条重申了维持租赁合同的义务，并未扩展人身性权利。因此，规则仍然有效。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 优先购买协议总是人身性的吗？
不，完全取决于条款的起草。如果写明“对承租人具有人身性”，则不会转移。如果写明“附属于租赁合同”或“可转让”，则可能转移。
2. 如果我是承租人，我可以连同优先购买协议一起转让租赁合同吗？
可以，如果租赁合同允许且协议不是人身性的。但在集体程序的转让计划中，除非有明确条款，否则接手人不享有该协议。
3. 如果接手人要求享有协议利益，我该怎么办？
您可以依据该判例拒绝。他必须证明协议已转移给他。请尽快咨询律师。
4. 提起诉讼的期限是多少？
要求承认优先购买权的诉讼时效为5年（民法典第2224条）。但最好在争议发生时立即行动。
5. 如果我不遵守协议，有何风险？
您可能被判处损害赔偿（赔偿承租人因无法购买物业而遭受的损失）。金额可能很高，例如第三方提出的价格与物业实际价值之间的差额。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——而且通常更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
