Decisione di riferimento : cc • N° 14-15.107 • 2015-05-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento nuovo a Saint-Estève, con un posto auto nel seminterrato. Il giorno della consegna, parcheggiate... o meglio, ci provate. La vostra auto, una citycar standard, non passa nell'accesso. Siete bloccati. Frustrante, vero? È esattamente ciò che è successo a Jacques-Yves, proprietario a Lilla, in una vicenda che ha fatto giurisprudenza.
Ma cosa cambia esattamente per voi, che siate acquirente, proprietario locatore o promotore immobiliare? Questa decisione della Corte di Cassazione del 20 maggio 2015 (ricorso n. 14-15.107) è una piccola bomba nel mondo della vendita in stato futuro di completamento (VEFA).
In parole povere, la più alta giurisdizione francese ha detto: un posto auto troppo piccolo, anche se il contratto non ne specifica le dimensioni, può essere considerato una « inidoneità alla destinazione » (cioè un difetto che rende il bene inidoneo all'uso a cui è destinato). E questa è una cattiva notizia per i venditori, ma un'ottima per gli acquirenti.
I fatti: una storia come tante
Nel 2005, il Sig. Jacques-Yves acquista un appartamento in VEFA (vendita su pianta) in un complesso immobiliare a Lilla. Il contratto prevede un posto auto nel seminterrato. Il descrittivo delle prestazioni menziona semplicemente « un posto auto », senza specificarne le dimensioni né la larghezza dell'accesso. Il promotore? La SNC DURUY. Alla consegna, sorpresa: l'accesso al posto auto è così stretto che nessuna autovettura comunemente commercializzata può accedervi. Il Sig. Jacques-Yves non può utilizzare il suo posto.
Cosa fare? Cita in giudizio il promotore in via d'urgenza (procedura d'urgenza) davanti al tribunale di grande istanza di Lilla nel gennaio 2008, chiedendo misure per rendere il posto utilizzabile o danni e interessi. Il promotore si difende sostenendo che il contratto non specificava alcuna dimensione e che, a suo avviso, il posto era conforme a quanto previsto. Ma il giudice dell'urgenza ordina una perizia.
La vicenda prosegue. In appello, la corte d'appello di Douai dà ragione al Sig. Jacques-Yves: condanna il promotore a risarcire il danno. Il promotore ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso il 20 maggio 2015, confermando la sentenza d'appello. Per i giudici, l'esiguità dell'accesso costituisce un'inidoneità alla destinazione ai sensi dell'articolo 1792-6 del Codice civile (che definisce la ricezione dell'opera e le riserve).
Quello che pochi sanno è che questa decisione si applica anche se il contratto non menziona nulla sulle dimensioni: la destinazione implicita di un posto auto è quella di poter parcheggiare un'autovettura standard.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per capire, bisogna tornare ai testi. L'articolo 1792-6 del Codice civile (oggi codificato anche all'articolo L. 111-20-2 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione) prevede che alla ricezione dei lavori, il committente (l'acquirente) può formulare riserve se l'opera presenta difetti. Tra questi difetti, c'è la nozione di « inidoneità alla destinazione »: un difetto che rende il bene inidoneo all'uso a cui è destinato.
I giudici hanno ritenuto che un posto auto, senza particolari precisazioni, è destinato a ricevere un'autovettura. Se l'accesso è troppo stretto per un'auto comunemente commercializzata, il posto è inidoneo alla sua destinazione. Poco importa che il contratto non dettagli le dimensioni: l'uso normale si impone.
Attenzione però: la Corte di Cassazione non crea una presunzione automatica. Dice che, in assenza di indicazione contraria nel descrittivo, l'acquirente può legittimamente aspettarsi che il posto sia utilizzabile da un'auto standard. Il promotore avrebbe dovuto precisare se il posto era riservato a una piccola auto o a una moto. Non facendolo, ha commesso una colpa.
Gli argomenti del promotore? Sosteneva che il contratto era chiaro e che l'acquirente aveva accettato il posto nello stato in cui si trovava. Ma i giudici hanno risposto che il contratto non può escludere la garanzia per vizi occulti o l'inidoneità alla destinazione, poiché si tratta di obbligazioni di risultato (il venditore deve consegnare un bene conforme alla sua destinazione).
Nella mia pratica, ho incontrato casi simili, in particolare a Perpignano, dove posti auto in residenze nuove erano troppo stretti per auto recenti, più larghe. I promotori spesso tentano di trincerarsi dietro clausole generali, ma questa giurisprudenza li raggiunge.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete acquirenti di un bene in VEFA (o anche di un bene usato, per analogia), potete ora esigere che il vostro posto auto sia utilizzabile da un'autovettura standard. Cos'è un'auto standard? I giudici si basano sulle dimensioni delle auto più vendute (es. Renault Clio, Peugeot 208, larghezza circa 1,80 m specchietti compresi). Se l'accesso è inferiore a 2 metri di larghezza, c'è un rischio.
Per un proprietario locatore a Saint-Cyprien che affitta un appartamento con parcheggio: se l'inquilino si lamenta che la sua auto non passa, siete responsabili. Potreste dover ridurre l'affitto o risolvere il contratto. Meglio verificare prima di affittare.
Per un condomino: se il posto è troppo piccolo, potete agire contro il promotore entro 10 anni dalla consegna (garanzia decennale include l'inidoneità alla destinazione). I lavori di allargamento possono costare tra 2.000 e 10.000 €, ma i danni e interessi possono coprire la perdita di valore del bene e il disagio subito.
