参考判决： cc • N° 14-15.107 • 2015-05-20 • 查看判决 →
想象一下：您刚在Saint-Estève买了一套新房，附带一个地下停车位。交付那天，您停车……更确切地说，您试图停车。您的标准城市轿车进不去。您被卡住了。令人沮丧，不是吗？这正是发生在里尔（Lille）业主Jacques-Yves身上的事，该案成为判例。
但这对您来说到底意味着什么，无论您是买受人、出租业主还是房地产开发商？法国最高法院（Cour de cassation）2015年5月20日（上诉号n° 14-15.107）的这项判决在预售商品房（VEFA）领域投下了一颗小炸弹。
简而言之，最高司法机构表示：即使合同未明确尺寸，过小的停车位也可能被视为“用途不当”（即导致标的物不适合其预定用途的缺陷）。这对出卖人来说是个坏消息，但对买受人来说却是好消息。
事实：一个每天都会发生的故事
2005年，Jacques-Yves先生在里尔（Lille）的一个房地产项目中购买了一套VEFA（期房）公寓。合同规定了一个地下停车位。服务描述中仅提及“一个停车位”，未说明其尺寸或入口宽度。开发商是SNC DURUY公司。交付时，令人惊讶的是：停车位的入口非常狭窄，以至于任何市场上常见的家用轿车都无法进入。Jacques-Yves先生无法使用他的停车位。
怎么办？他于2008年1月向里尔（Lille）大审法院（tribunal de grande instance）对开发商提起紧急审理（référé），要求采取措施使停车位可用或赔偿损失。开发商辩称合同未指定任何尺寸，并且他认为停车位符合约定。但紧急审理法官（juge des référés）命令进行鉴定。
案件继续。在上诉中，杜埃（Douai）上诉法院（cour d'appel）支持Jacques-Yves先生：判决开发商赔偿损害。开发商向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。最高法院于2015年5月20日驳回上诉，维持上诉法院判决。法官认为，入口狭窄构成《法国民法典》第1792-6条（该条定义了工程验收和保留）意义上的用途不当。
很少有人知道，即使合同未提及尺寸，该判决也适用：停车位的默示用途是停放标准家用轿车。
法院的推理——解析
要理解，必须回到法律条文。《法国民法典》第1792-6条（现已编入《建筑与居住法典》第L. 111-20-2条）规定，在工程验收时，业主（买受人）可以在工程存在缺陷时提出保留。这些缺陷包括“用途不当”：使标的物不适合其预定用途的缺陷。
法官认为，在没有特别说明的情况下，停车位旨在容纳一辆家用轿车。如果入口对于市场上常见的轿车来说过于狭窄，则该停车位不适合其用途。无论合同是否详细说明尺寸：正常用途是默示的。
但请注意：最高法院并未创设自动推定。它指出，在描述中没有相反指示的情况下，买受人可以合理预期停车位可供标准轿车使用。开发商本应说明该停车位是留给小型车还是摩托车的。未这样做即构成过错。
开发商的论点？他坚称合同明确，且买受人已按现状接受停车位。但法官回应，合同不能排除隐蔽瑕疵担保或用途不当责任，因为这些是结果义务（出卖人必须交付符合其用途的标的物）。
在我的执业中，我遇到过类似案件，特别是在佩皮尼昂（Perpignan），新建住宅区中的停车位对于较宽的新车来说太窄。开发商常常试图以一般条款为挡箭牌，但这个判例使他们无法逃脱。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是VEFA（甚至类似地是旧房）的买受人，您现在可以要求您的停车位可供标准家用轿车使用。什么是标准轿车？法官依据最畅销车型的尺寸（例如：雷诺Clio、标致208，含后视镜宽度约1.80米）。如果入口宽度小于2米，则存在风险。
对于在Saint-Cyprien出租带停车位公寓的出租业主：如果租户抱怨他的车进不去，您要负责。您可能需要减租或解除租约。最好在出租前检查。
对于区分所有权人（copropriétaire）：如果停车位太小，您可以在交付后10年内对开发商采取行动（十年责任包括用途不当）。拓宽工程可能花费2000至10000欧元，但损害赔偿可以覆盖停车位价值损失（通常为其价值的30%至50%）。
具体例子：在佩皮尼昂（Perpignan），新建住宅区的一个停车位价值15000欧元。业主因用途不当获得6000欧元赔偿，因为1.90米的入口无法停放家庭轿车。
如果您处于这种情况，必须迅速行动：让执达员（huissier）出具证明（约200欧元），并向出卖人发出正式催告（mise en demeure）。不要等待：诉讼时效（自验收起10年）正在计算。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买VEFA前，要求提供标注尺寸的停车位平面图。 要求开发商在合同中注明入口和停车位的精确尺寸。如果他拒绝，这是一个警示信号。
- 在签署公证契约前测量入口。 如果房屋已建成，请携带卷尺到现场。否则，要求参观带有类似停车位的样板房。
- 在交付时，书面提出保留。 一旦发现您的车进不去，在验收记录中注明。在30天内向开发商发送挂号信。
- 如果开发商拒绝解决，咨询专业律师。 一份措辞得当的正式催告可以在不诉讼的情况下解决问题。首次咨询费用（约150欧元）很快就能收回。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于保护买受人的一系列判决。早在2012年（Civ. 3e, 2012年11月7日，n° 11-23.964），最高法院就判定停车场净高不足构成用途不当。在此，它将原则扩展到入口宽度。
自2015年以来，法院越来越严格。例如，艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院于2018年因停车位太短（长度不足以停放家庭轿车）而判决开发商败诉。趋势明确：法官保护标的物的正常使用。
注意：一些开发商试图在合同中插入限制性条款，如“仅供轻型车辆使用”。但最高法院可能将其认定为不公平条款，如果它们不明确和不精确。因此最好核查。
您必须记住的内容
常见问题解答：
问：如果我的停车位太窄，即使购买已8年，我能获得赔偿吗？
答：可以，只要您在工程验收后10年内。请迅速行动。
问：如果开发商破产了怎么办？
答：您可以向工程损害保险（assurance dommages-ouvrage）或金融担保人（如果是VEFA）追索。咨询律师。
问：该判决适用于出租的停车位吗？
答：间接适用。出租人必须交付符合其用途的标的物。否则，承租人可要求减租。
问：诉讼费用是多少？
答：紧急审理的律师费约为2000至5000欧元，实体诉讼为5000至15000欧元。但损害赔偿可能涵盖这些费用。
问：我可以按现状转售停车位吗？
答：可以，但您必须告知买受人该缺陷，这会导致价格下降。最好先解决问题。
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