Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-19.459 • 2021-01-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Alès. Sie haben diese Immobilie vor zehn Jahren mit einer Terrasse gekauft, die Sie für Ihr Sondereigentum hielten. Eines Tages teilt Ihnen der Verwalter mit, dass diese Terrasse in Wirklichkeit Gemeinschaftseigentum sei, weil die Teilungserklärung sie nicht ausdrücklich erwähnt. Panik an Bord. Wie lässt sich feststellen, was Ihnen wirklich gehört? Die Antwort findet sich in einer aktuellen Entscheidung des Kassationsgerichtshofs, die eine für alle Wohnungseigentümer entscheidende Frage klärt.
Die Einordnung der Teile eines Gebäudes im Wohnungseigentum – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum – ist oft eine Quelle von Konflikten. Die Artikel 2 und 3 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 sehen ergänzende Regeln vor: Teile von gemeinschaftlichem Interesse sind Gemeinschaftseigentum, Sondereigentumseinheiten sind … Sondereigentum. Aber was ist, wenn die Teilungserklärung diese Teile bereits eingestuft hat? Darum geht es in der Entscheidung vom 7. Januar 2021 (Nr. 19-19.459).
Der Kassationsgerichtshof stellt einen einfachen Grundsatz auf: Die in der Teilungserklärung vorgenommene Einordnung schließt die Anwendung der Artikel 2 und 3 aus. Mit anderen Worten: Wenn die Teilungserklärung ein Element als „Sondereigentum“ qualifiziert, ist es Sondereigentum, Punkt. Die Tatsacheninstanzen müssen nicht prüfen, ob dieses Teil nach dem Gesetz Gemeinschafts- oder Sondereigentum wäre. Eine Klarstellung, die jahrelange Unsicherheit beendet.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall war die SCI du Merle Eigentümer der Wohnung, die die Einheit Nr. 9 eines Wohnungseigentumsgebäudes bildete. Diese Einheit umfasste ein „Terrasson“ (eine kleine Terrasse), das die SCI als Sondereigentum betrachtete. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen behauptete, dieses Terrasson sei Gemeinschaftseigentum, da es in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich erwähnt sei. Die Unstimmigkeit war da.
Die SCI du Merle verklagte daher die Gemeinschaft vor dem Tribunal de grande instance von Nîmes. In erster Instanz gab das Gericht der SCI recht: Die Teilungserklärung stufte das Terrasson als Sondereigentum ein. Das Berufungsgericht von Nîmes hob dieses Urteil jedoch auf und entschied, dass die Artikel 2 und 3 des Gesetzes von 1965 anwendbar seien und das Terrasson, das der Nutzung mehrerer Wohnungseigentümer diene, Gemeinschaftseigentum sei. Die SCI legte daraufhin Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof lautete die Frage: Durfte das Berufungsgericht die Einordnung der Teilungserklärung außer Acht lassen, um die ergänzenden Regeln anzuwenden? Die Antwort lautet nein. Das oberste Gericht hob das Berufungsurteil auf, mit der Begründung, dass die Teilungserklärung das Terrasson als Sondereigentum eingestuft habe und diese Einordnung allein maßgeblich sei. Die Tatsacheninstanzen durften ihre Beurteilung nicht an die Stelle der Verfasser der Teilungserklärung setzen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Argumentation des Kassationsgerichtshofs ist klar: Die Teilungserklärung ist das Gesetz der Parteien. Sie legt die Verteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum fest, und diese Einordnung hat Vorrang vor den ergänzenden Bestimmungen des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Kurz gesagt, die Artikel 2 und 3 gelten nur, wenn die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält. Hier war die Teilungserklärung eindeutig: Die Einheit Nr. 9 umfasste eine Wohnung und ein Terrasson, ohne dass letzteres als Gemeinschaftseigentum bezeichnet wurde. Das Berufungsgericht hat daher einen Fehler begangen, als es prüfte, ob das Terrasson nach dem Gesetz Gemeinschaftseigentum sei.
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die souveräne Auslegung der Teilungserklärung durch die Tatsacheninstanzen. Diese Auslegung darf jedoch den klaren Wortlaut der Teilungserklärung nicht verfälschen. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht die Teilungserklärung verfälscht, indem es die Terrassons als Balkone ansah. Die Bezeichnung der Einheit Nr. 9 bezog sich jedoch auf ein „Terrasson“, ein Begriff, der im Zusammenhang eine private Terrasse bezeichnete. Mit anderen Worten, die Teilungserklärung war präzise genug, um das Element zu qualifizieren, und das Berufungsgericht durfte es nicht umqualifizieren.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende: Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung (insbesondere Cass. 3e civ., 18. Juli 2001, Nr. 99-20.370). Aber sie erinnert nachdrücklich an die Bedeutung der Abfassung der Teilungserklärung. Wohnungseigentümer und Immobilienfachleute müssen wachsam sein: Eine schlecht formulierte Teilungserklärung kann zu Streitigkeiten führen, eine klare hingegen vermeidet sie.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Sie vermieten eine Wohnung in Alès mit einer Terrasse. Wenn die Teilungserklärung diese als Sondereigentum einstuft, können Sie frei darüber verfügen (vermieten, unter Vorbehalt der Teilungserklärung umgestalten). Ist die Teilungserklärung unklar, besteht das Risiko, dass ein anderer Wohnungseigentümer Ihr Recht anficht. Nach diesem Urteil sind Sie besser geschützt, wenn die Teilungserklärung eindeutig ist.
Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung. Wenn der Verkäufer Ihnen sagt, die Terrasse sei Sondereigentum, stellen Sie sicher, dass die Teilungserklärung dies erwähnt. Andernfalls könnten Sie ein Gemeinschaftseigentum erhalten. In Le Vigan hat ein Käufer 15.000 € am Wert seiner Immobilie verloren, weil die Teilungserklärung nicht klar war.
