Contenzioso immobiliare: comprendere i vostri diritti e i ricorsi

Application pratique:

La décision du 9 juillet 2025 confirme que l'article 1084 du CGI s'applique uniquement aux actes d'acquisition directe d'immeubles par les organismes de sécurité sociale, et non à l'achat de parts sociales. Ici, l'acquisition porte directement sur l'immeuble (et non sur des titres d'une société), donc l'exonération des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière s'applique pleinement. Le notaire doit mentionner expressément le fondement de l'article 1084 du CGI dans l'acte pour sécuriser l'exonération fiscale et éviter tout redressement ultérieur de l'administration fiscale.

Application pratique:

La Cour de cassation tranche clairement : l'article 1084 du CGI ne concerne que les acquisitions directes d'immeubles, jamais l'acquisition de parts sociales, même si la société est à prépondérance immobilière ou constitue une SCI. L'organisme devra donc s'acquitter des droits d'enregistrement normalement dus sur les cessions de parts sociales (généralement 5% pour les sociétés à prépondérance immobilière), sans pouvoir invoquer l'exonération sociale. Avant de signer, il est impératif de faire chiffrer précisément le coût fiscal réel de l'opération par un avocat fiscaliste et de comparer avec un rachat direct de l'immeuble par la SCI suivi d'une dissolution, qui pourrait s'avérer plus avantageux fiscalement.

Application pratique:

Sur la base de cette jurisprudence du 9 juillet 2025, le notaire doit alerter sa cliente mutuelle que seule l'acquisition directe de l'immeuble ouvre droit à l'exonération de l'article 1084 du CGI ; un rachat de parts sociales de SCI resterait soumis aux droits d'enregistrement classiques, quelle que soit la nature de l'activité de l'acquéreur. Il est donc recommandé de structurer l'opération comme une vente directe de l'immeuble (et non des parts), ou à défaut de faire dissoudre la SCI avant la vente pour que l'actif immobilier soit transmis directement à l'organisme social. Le notaire doit documenter ce choix dans une note de conseil écrite, afin d'engager sa responsabilité professionnelle en cas de contrôle fiscal ultérieur et de protéger sa cliente contre un redressement sur les droits d'enregistrement.