Décision de référence : cc • N° 74-11.078 • 1975-10-15 • Consulter la décision →
Pendant une procédure de révision de loyer commercial, l'expert nommé par le tribunal tarde à déposer son rapport. La procédure s'enlise, et après des années, l'une des parties réclame la péremption de l'instance. Pourtant, l'autre partie a relancé l'expert par courrier. Ce simple acte peut-il empêcher l'extinction de l'instance ? La Cour de cassation a répondu par l'affirmative dans un arrêt du 15 octobre 1975.
Cette décision est une référence : un courrier adressé à l'expert, même sans en informer l'adversaire, suffit à interrompre le délai de péremption. Elle rassure ceux qui craignent de perdre leurs droits par une apparente inaction. Mais attention : encore faut-il que ce courrier manifeste clairement l'intention de poursuivre la procédure.
Dans cet article, nous décortiquons les faits, le raisonnement des juges et les conséquences pratiques pour les propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier. Suivez le guide.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1965, les consorts Y, propriétaires d'un immeuble à Rennes, donnent à bail commercial un local à M. X. Le loyer est fixé à 10 000 francs par an. En 1968, M. X demande la révision du loyer, estimant que le loyer est surévalué. Les parties ne s'entendent pas, et le tribunal ordonne une expertise pour déterminer la valeur locative.
L'expert est nommé. Il commence ses travaux, mais rapidement, le dossier traîne. Les mois passent. En janvier 1971, soit près de trois ans après la désignation de l'expert, celui-ci n'a toujours pas déposé son rapport. Les consorts Y, propriétaires, estiment que la procédure est abandonnée. Ils saisissent le juge pour faire constater la péremption de l'instance (c'est-à-dire l'extinction de la procédure faute d'actes pendant trois ans).
Mais M. X résiste. Il produit des lettres que son avoué (l'ancien nom de l'avocat postulant) a adressées à l'expert en 1970 et 1971, lui demandant de déposer son rapport et manifestant l'intention de poursuivre la procédure. Les consorts Y répliquent qu'ils n'ont jamais été informés de ces courriers, et que la péremption doit jouer. La cour d'appel de Rennes leur donne tort : elle rejette la demande de péremption. Les consorts Y se pourvoient en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 octobre 1975, rejette le pourvoi. Elle confirme que la correspondance de l'avoué à l'expert constitue un acte de procédure interruptif de péremption (qui empêche le délai de trois ans de courir). Le fondement légal ? L'article 397 du Code de procédure civile ancien (aujourd'hui articles 386 et suivants du Code de procédure civile), qui prévoit que l'instance est périmée si aucune diligence n'est accomplie pendant trois ans. Mais la Cour précise que toute manifestation d'intention de poursuivre l'instance, même adressée au seul expert, suffit à interrompre le délai.
Pourquoi cette solution ? Parce que l'expert est un auxiliaire de justice, mandaté par le tribunal. Le contacter pour le relancer est un acte de la procédure d'expertise, qui fait partie intégrante de l'instance. Peu importe que l'adversaire n'en ait pas été informé sur le moment : l'essentiel est que la partie ait manifesté sa volonté de ne pas abandonner. Les juges soulignent que les courriers mettaient l'expert en demeure de déposer son rapport, ce qui démontre une activité processuelle.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure, qui interprétait déjà largement la notion de diligence interruptive. Elle n'est ni un revirement ni une évolution majeure, mais elle offre une sécurité juridique précieuse : les parties peuvent agir directement auprès des techniciens sans risquer de perdre leurs droits si elles négligent d'en informer l'autre camp. En pratique, cela évite des formalités supplémentaires coûteuses et chronophages.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur ou locataire commercial, cette décision vous concerne directement. En cas de contentieux de révision de loyer, l'expert nommé par le tribunal peut tarder à rendre son rapport. Vous pouvez, par l'intermédiaire de votre avocat, lui écrire pour le relancer. Ce simple courrier, même si l'autre partie n'en reçoit pas copie, interrompt le délai de péremption. Concrètement, vous évitez que votre affaire ne soit déclarée éteinte après trois ans d'inactivité.
Prenons un exemple : un locataire demande la révision de son loyer annuel. L'expertise est ordonnée en 2020. En 2023, l'expert n'a toujours pas rendu son rapport. Si le locataire n'a pas agi, le bailleur peut demander la péremption. Mais si le locataire prouve que son avocat a écrit à l'expert en 2021 et 2022 pour réclamer le rapport, la péremption est écartée. Le gain potentiel pour le locataire ? Une baisse de loyer si la révision aboutit.
Pour les professionnels de l'immobilier (agents, gestionnaires), cette jurisprudence rappelle l'importance de suivre les expertises en cours. Un simple email de relance peut sauver une procédure. Si vous êtes acquéreur ou vendeur dans un litige lié à une condition suspensive (exemple : obtention d'un prêt, diagnostic), le même principe s'applique : tout acte manifestant votre intention de poursuivre interrompt la péremption.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conseil n°1 : Conservez toutes les correspondances avec l'expert. Gardez copies des lettres, emails, accusés de réception. En cas de contestation, vous pourrez prouver que vous avez agi. Mieux vaut un dossier papier ou numérique bien rangé.
- Conseil n°2 : Demandez à votre avocat de vous envoyer un compte rendu de chaque acte. Vous saurez exactement quand il a contacté l'expert. Cela évite les mauvaises surprises si l'affaire s'éternise.
- Conseil n°3 : N'attendez pas la dernière minute pour agir. Le délai de péremption est de trois ans. Relancez l'expert tous les six mois ou un an, même sans nouvelle. Un simple message peut suffire.
- Conseil n°4 : Informez votre adversaire de vos relances, par courtoisie et pour éviter des contestations. La Cour de cassation ne l'exige pas, mais c'est une bonne pratique. Un email en copie à l'autre partie ou à son avocat peut dissiper tout malentendu.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1975 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Dès 1963, la première chambre civile avait jugé que la correspondance d'un avoué à un expert pouvait interrompre la péremption (Civ. 1re, 20 novembre 1963). Plus récemment, la deuxième chambre civile a confirmé en 2005 qu'une simple lettre recommandée adressée à l'expert, même sans réponse, suffit (Civ. 2e, 20 janvier 2005, n°02-19.480).
La tendance est donc favorable aux justiciables : les juges interprètent largement la notion de diligence. Toutefois, attention : la jurisprudence exige que le courrier manifeste clairement l'intention de poursuivre. Une simple demande d'information sur l'avancement des travaux pourrait être jugée insuffisante. Il faut mettre en demeure l'expert de déposer son rapport ou solliciter une prorogation du délai.
Pour l'avenir, rien n'indique un revirement. La sécurité juridique est renforcée, mais gare à ne pas tomber dans une inactivité totale : si aucun acte n'est accompli ni auprès de l'expert, ni auprès du juge, la péremption sera inévitable.
