Entscheidungsreferenz: cc • N° 89-21.009 • 1992-02-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Vitry-le-François, im Département Marne. Ihr Nachbar, Herr Y, baut ein Einfamilienhaus an der Grenze zu Ihrem Grundstück. Er hat eine Baugenehmigung erhalten. Aber Sie entdecken, dass diese Baugenehmigung vom Verwaltungsgericht Paris wegen Nichteinhaltung der baurechtlichen Vorschriften (Artikel L. 123-1 des Code de l'urbanisme, der die bebaubaren Zonen festlegt) aufgehoben wurde. Sie beantragen den Abbruch des Hauses. Das Berufungsgericht gibt Ihnen recht. Aber der Kassationshof hebt diese Entscheidung auf. Warum? Weil es nach seiner Auffassung nicht ausreicht, dass ein Verstoß gegen eine baurechtliche Vorschrift vorliegt, um den Abbruch zu erwirken. Vielmehr muss nachgewiesen werden, dass dieser Verstoß die unmittelbare Ursache Ihres Schadens ist.
Diese Entscheidung vom 19. Februar 1992 (Nr. 89-21.009) ist ein Klassiker des Immobilienrechts. Sie betrifft alle Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachleute, die mit einem unrechtmäßigen Bau konfrontiert sind. Ob Sie in Sedan, Reims oder anderswo sind, Sie müssen verstehen, was sie konkret ändert. Mit anderen Worten: Nur weil eine Baugenehmigung aufgehoben wird, muss das Gebäude nicht zwangsläufig abgerissen werden. Es muss ein direkter Ursachenzusammenhang zwischen dem Verstoß und dem von Ihnen erlittenen Schaden nachgewiesen werden. Eine Nuance, die von Bedeutung ist.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, die Argumentation des Kassationshofs analysieren und Ihnen praktische Ratschläge geben, um zu vermeiden, in eine ähnliche Situation zu geraten. Denn in meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer dachten, sie hätten gewonnen, weil die Baugenehmigung ihres Nachbarn aufgehoben wurde, ohne die Komplexität des Kausalzusammenhangs zu bedenken. Wie also reagieren?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y, Eigentümer eines Grundstücks in Paris (der Rechtsstreit fand in der Hauptstadt statt, aber der Fall hätte genauso gut in Sedan oder Vitry-le-François spielen können), erhält eine Baugenehmigung für den Bau eines Einfamilienhauses. Er hält sich genau an diese Genehmigung. Aber ein Nachbar, Herr X, ficht die Genehmigung vor dem Verwaltungsgericht an, das sie wegen Verstoßes gegen Artikel L. 123-1 des Code de l'urbanisme (eine Vorschrift, die die Flächennutzungspläne regelt) aufhebt.
Herr X verklagt daraufhin Herrn Y auf Abbruch des Hauses mit der Begründung, der Bau sei illegal und verursache ihm einen Schaden: Verlust der Aussicht, Schattenwurf, Wertminderung seines Grundstücks. Das Berufungsgericht Paris gibt ihm recht und ordnet den Abbruch an. Aber Herr Y legt Kassation ein. Er macht geltend, der Schaden von Herrn X stehe nicht in direktem Zusammenhang mit dem baurechtlichen Verstoß, sondern mit dem Bau selbst, der auch mit einer gültigen Baugenehmigung hätte errichtet werden können. Mit anderen Worten: Nicht das Fehlen der Genehmigung verursache den Schaden, sondern die Tatsache, dass ein Haus nebenan stehe.
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 19. Februar 1992 die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Er wirft den Tatsachenrichtern vor, nicht geprüft zu haben, ob ein direkter Ursachenzusammenhang zwischen dem persönlichen Schaden von Herrn X und dem Verstoß gegen eine baurechtliche Vorschrift bestehe. Kurz gesagt: Das Berufungsgericht hat lediglich festgestellt, dass der Bau ohne Genehmigung erfolgte und einen Schaden verursacht, aber nicht geprüft, ob dieser Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn die Genehmigung nicht aufgehoben worden wäre (z. B. wenn der Bau die Abstands- und Höhenvorschriften eingehalten hätte).
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den grundlegenden Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung, der in Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382) festgelegt ist: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Ersatz.“ Für die Haftung von Herrn Y sind daher ein Verschulden, ein Schaden und ein direkter Kausalzusammenhang zwischen beiden erforderlich.
Das Verschulden liegt hier in der Errichtung des Hauses ohne gültige Baugenehmigung (da die Genehmigung rückwirkend aufgehoben wurde, gilt der Bau als nie genehmigt). Der Schaden ist die Beeinträchtigung von Herrn X (Verlust an Sonneneinstrahlung, blockierte Aussicht usw.). Aber der Kausalzusammenhang ist das schwache Glied. Der Kassationshof verlangt, dass dieser Zusammenhang direkt ist: Der Schaden muss die unmittelbare Folge des Fehlens der Genehmigung sein, nicht des Baus selbst. Wäre der Schaden auch bei einer gültigen Genehmigung identisch gewesen (z. B. wenn der Bau alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten hätte), dann besteht kein Kausalzusammenhang mit dem Verschulden.
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung: Der Zivilrichter ist nicht automatisch an die Aufhebung der Baugenehmigung gebunden. Er muss eigenständig beurteilen, ob der baurechtliche Verstoß die direkte Ursache des Schadens ist. Vorsicht jedoch: Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Ermahnung. Das Berufungsgericht hatte diese Prüfung vernachlässigt, der Kassationshof verweist den Fall zur erneuten Prüfung dieses Punktes zurück.
Was nur wenige wissen: Hätte Herr X nachgewiesen, dass der Verstoß (z. B. die Nichteinhaltung der Abstandsflächen) die direkte Ursache seines Schadens (z. B. des Schattenwurfs) war, hätte der Abbruch angeordnet werden können. Aber im vorliegenden Fall reicht die bloße Aufhebung der Genehmigung nicht aus. Mit anderen Worten: Die verwaltungsrechtliche Rechtswidrigkeit begründet nicht automatisch einen zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Eigentümer: Wenn Sie Nachbar eines unrechtmäßigen Baus sind, jubeln Sie nicht zu früh. Die Aufhebung der Baugenehmigung ist ein erster Schritt, aber dann müssen Sie nachweisen, dass der
