Decisione di riferimento : cc • N° 05-15.139 • 2007-09-19 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento a Moissac, vicino a Montauban. Il notaio vi ha certificato che tutto era in ordine. Tuttavia, qualche mese dopo, scoprite che il precedente proprietario aveva un contenzioso con il condominio. Risultato: siete condannati a pagare spese condominiali insolute. Allora pensate: « Mi rivolgerò contro il notaio per ottenere un risarcimento. » Ma quanto potete effettivamente richiedere?
Questa questione è stata risolta dalla Corte di cassazione con una sentenza del 19 settembre 2007 (n° 05-15.139). La risposta è meno scontata di quanto sembri: il danno derivante da una perdita di chance di evitare una condanna divenuta esecutiva si valuta unicamente in base alla probabilità di ottenere una decisione più favorevole. In altre parole, non è l'importo della condanna che potete richiedere, ma solo una frazione corrispondente alla chance persa di ottenere un risultato migliore.
Questa decisione, resa in una causa che coinvolgeva una società e il suo amministratore, ha ripercussioni concrete per ogni proprietario, locatario o professionista immobiliare. Essa fissa un limite rigoroso al risarcimento: non sarete mai risarciti per l'intera perdita, ma solo per la probabilità che avreste avuto di evitare tale perdita. Un principio che cambia le carte in tavola in molte controversie immobiliari.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia con una banale operazione di fideiussione. Una società (chiamiamola « Società X ») aveva concesso un prestito garantito dalla fideiussione del suo amministratore, il Sig. Y. Ma ecco: la banca aveva autorizzato l'amministratore a sottoscrivere tale fideiussione senza rispettare le forme legali. La società si ritrova condannata a rimborsare il prestito e l'amministratore viene perseguito come fideiussore.
Davanti ai tribunali, la Società X tenta di difendersi invocando la responsabilità della banca. Ritiene che se la banca avesse correttamente informato l'amministratore dei rischi, questi non avrebbe mai accettato di farsi fideiussore e la società non sarebbe stata condannata. In breve, la società chiede alla banca l'importo totale della condanna, pari a diverse centinaia di migliaia di euro, a titolo di perdita di chance di evitare tale condanna.
La corte d'appello di Parigi le dà ragione sul principio: la banca ha commesso un errore non rispettando i propri obblighi di informazione. Ma sull'importo del risarcimento, i giudici ritengono che il danno debba essere limitato alla « perdita di chance » di ottenere un esito più favorevole. La società ricorre in cassazione, sostenendo che la perdita di chance dovrebbe essere valutata in base alla probabilità di evitare la condanna, non di ottenere una decisione più favorevole.
La Corte di cassazione respinge questo ragionamento. Ricorda che il danno derivante da una perdita di chance si valuta unicamente in base alla probabilità di ottenere una decisione più favorevole, non alla probabilità di evitare qualsiasi condanna. In altre parole, non conta la chance di essere totalmente esonerati, ma la chance di ottenere un giudizio meno sfavorevole.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, occorre prima afferrare il concetto giuridico di « perdita di chance ». Nel diritto francese (articolo 1240 del Codice civile, che obbliga a riparare il danno causato dalla propria colpa), quando una persona commette un errore che priva un'altra persona di una chance di ottenere un vantaggio o di evitare un pregiudizio, tale chance persa è risarcibile. Ma attenzione: solo la chance stessa è risarcibile, non il risultato finale.
Facciamo un esempio concreto: se un avvocato dimentica di adire il tribunale entro il termine, il cliente perde la chance di ottenere giustizia. Anche se il suo fascicolo era eccellente, avrà diritto solo a un risarcimento proporzionale alle sue possibilità di vincere, non all'intero danno. È esattamente ciò che ha ricordato la Corte di cassazione in questa sentenza.
La difficoltà in questa causa era che la società chiedeva di essere risarcita per la perdita di chance di « evitare » la condanna, cioè di non essere condannata affatto. La Corte ha ritenuto che questa formulazione fosse troppo ampia: ciò che conta è la probabilità di ottenere una decisione più favorevole di quella infine emessa. Ad esempio, se la società aveva una probabilità su due di ottenere una condanna minore, il risarcimento sarebbe limitato al 50% della differenza tra la condanna effettiva e quella che avrebbe potuto ottenere.
La Corte di cassazione ha così censurato la sentenza della corte d'appello di Parigi, che non aveva concretamente ricercato quale fosse la probabilità per la società di ottenere una decisione più favorevole. I giudici di merito devono ora valutare tale probabilità in base agli elementi del fascicolo (forza degli argomenti, giurisprudenza, ecc.). Si tratta di un revirement rispetto a una prassi precedente in cui alcuni tribunali risarcivano la perdita di chance di evitare il pregiudizio in modo più globale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Montauban, questa decisione ha conseguenze dirette. Immaginiamo che abbiate affidato la gestione del vostro immobile a un'agenzia immobiliare che dimentica di stipulare un'assicurazione contro i canoni di locazione non pagati. Il vostro inquilino smette di pagare e voi perdete 12.000 € di canoni. Citate in giudizio l'agenzia per colpa. Secondo questa sentenza, non potrete richiedere l'intero importo di 12.000 €, ma solo la parte corrispondente alla probabilità che l'assicurazione avrebbe effettivamente coperto i vostri canoni. Se tale probabilità