Entscheidungsreferenz: cc • N° 81-14.213 • 1982-11-16 • Entscheidung einsehen →
Sie wohnen in Charleville-Mézières und Ihr Nachbar hat gerade einen Anbau weniger als einen Meter von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet, obwohl der Bebauungsplan der Gemeinde einen Abstand von drei Metern vorschreibt. Sie sind wütend, aber Sie haben die Sache drei Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten entdeckt. Zu spät? Die Antwort lautet ja, gemäß einem Urteil des Kassationsgerichts vom 16. November 1982, das immer noch maßgeblich ist.
Diese Entscheidung, die Nichtjuristen wenig bekannt ist, klärt eine schwierige Frage: Ist die Frist für die Anfechtung eines illegalen Baus auf zivilrechtlicher Grundlage (Artikel 1240 des Code civil, der zum Schadensersatz für durch Verschulden verursachte Schäden verpflichtet) dieselbe wie die für die Einleitung strafrechtlicher Schritte (Artikel 8 der Strafprozessordnung)? Die Antwort ist ja, was viele Eigentümer in die Falle locken kann.
In der Praxis: Wenn Sie die Verjährungsfrist für die öffentliche Klage (in der Regel 3 Jahre ab dem Datum der Straftat) verstreichen lassen, ist Ihre Klage auf Rückbau des Gebäudes unzulässig. Eine Lektion, die man bedenken sollte, bevor man zögert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X sind seit 1965 Eigentümer eines Hauses in Charleville-Mézières in den Ardennen. Ihr Nachbar, Herr Y, erwirbt 1970 das angrenzende Grundstück und errichtet 1972 ein Gebäude, das den vom Bebauungsplan der Gemeinde vorgeschriebenen Mindestabstand von 3 Metern unterschreitet. Die Eheleute X, die beruflich viel reisen, bemerken den Verstoß erst 1975 während eines längeren Aufenthalts.
Sie verklagen Herrn Y vor dem Tribunal de grande instance von Reims auf der Grundlage der Artikel 544 (Eigentumsrecht) und 1382 (alter Artikel 1240) des Code civil und fordern den Abriss des Anbaus und die Zurücksetzung des Gebäudes auf den vorgeschriebenen Abstand. Herr Y erhebt die Einrede der Verjährung: Der Verstoß gegen den Bebauungsplan ist strafbar (Artikel 83 des Code de l'urbanisme et de l'habitation von 1954), und die öffentliche Klage verjährt in 3 Jahren ab dem Datum der Straftat (1972). Die Klage wurde jedoch 1975 eingereicht, also mehr als 3 Jahre später.
Das Berufungsgericht in Paris (da die Sache nach einer ersten Revision verwiesen wurde) gibt Herrn Y recht: Die auf das Verschulden der Nichteinhaltung des Bebauungsplans gestützte Zivilklage ist mit der Straftat identisch und unterliegt daher derselben Verjährungsfrist. Die Eheleute X legen Revision ein und argumentieren, dass ihre Klage auf einer Verletzung ihres Eigentumsrechts und auf ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen beruhe, die von der baurechtlichen Straftat zu unterscheiden seien. Das Kassationsgericht weist ihre Revision am 16. November 1982 zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Das oberste Gericht stellt einen einfachen, aber folgenschweren Grundsatz auf: Das zivilrechtliche Verschulden, das in der Nichteinhaltung der Vorschriften eines Bebauungsplans besteht, ist dasselbe wie die Straftat nach Artikel 83 des Code de l'urbanisme et de l'habitation (heute kodifiziert in Artikel L. 480-4 des Code de l'urbanisme). Daher unterliegt die vom Nachbarn erhobene Schadensersatzklage auf Rückbau des Gebäudes der Verjährungsfrist der öffentlichen Klage, nämlich 3 Jahren (damals geltende Frist; seit 2017 beträgt die Verjährungsfrist für die öffentliche Klage bei Ordnungswidrigkeiten 1 Jahr, bei Vergehen wie der Verletzung des lokalen Bebauungsplans jedoch 6 Jahre).
Die Tatsachenrichter hatten bereits betont, dass Artikel 1382 des Code civil (heute 1240) den durch ein Verschulden verursachten Schaden ersetzt und dass dieses Verschulden im vorliegenden Fall die Verletzung des Bebauungsplans ist. Diese Verletzung stellt jedoch auch eine Straftat dar. Es wäre unlogisch, wenn der geschädigte Eigentümer die strafrechtliche Verjährung umgehen könnte, indem er sich auf das Zivilrecht stützt, obwohl das Verschulden dasselbe ist.
Das Kassationsgericht weist daher das Argument der Eheleute X zurück, ihre Klage diene dem Schutz ihres Eigentumsrechts und der Beendigung von Nachbarschaftsstörungen. Es ist der Ansicht, dass die eigentliche Grundlage der Klage die Nichteinhaltung des Bebauungsplans war und nicht eine unabhängige Störung. Folglich ist die Klage verjährt.
Diese Entscheidung ist keine Abkehr: Sie steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung, die das zivilrechtliche Verschulden mit der Straftat gleichsetzt, wenn beide Vorschriften dasselbe Interesse schützen. Hier ist das geschützte Interesse die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften, die sowohl der Allgemeinheit als auch den Einzelnen zugutekommt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in Charleville-Mézières, Épernay oder anderswo sind und feststellen, dass ein Nachbargebäude die vom lokalen Bebauungsplan (PLU) oder einem Bebauungsplan vorgeschriebenen Abstände nicht einhält, müssen Sie schnell handeln. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Fertigstellung der Bauarbeiten oder, wenn die Straftat fortdauert (wie ein dauerhafter Grenzübertritt), mit deren Beendigung. In der Praxis: Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und Sie sie drei Jahre später (oder sechs Jahre je nach Art der Straftat) entdecken, sind Sie ausgeschlossen.
Nehmen wir ein Beispiel aus Épernay: Frau Z, Eigentümerin eines Hauses, sieht, wie ihr Nachbar eine überdachte Terrasse in 1,50 m Entfernung von der Grenze baut, obwohl der PLU 3 m vorschreibt. Sie reagiert nicht sofort, in der Annahme, verhandeln zu können. Zweieinhalb Jahre später verschlechtern sich die Beziehungen und sie reicht Klage ein. Ihre Klage ist zulässig, wenn sie nachweist, dass die Verjährung (3 Jahre bei einer Ordnungswidrigkeit) noch nicht eingetreten ist. Hätte sie jedoch 4 Jahre gewartet, wäre nichts mehr möglich.
Für einen Mieter: Sie erleiden
