Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 17-15.189 • 8. Februar 2018 • Entscheidung einsehen →
In der Region Paris können die Immobilienpreise schwindelerregend sein. Doch was passiert, wenn infolge eines Familienkonflikts oder einer unbezahlten Schuld eine von einer SCI gehaltene Immobilie zwangsweise durch die Justiz verkauft werden muss? Ist der bei diesem gerichtlichen Verkauf erzielte Preis zwangsläufig gleichbedeutend mit einem Gewinn (d. h. einem Gewinn gegenüber dem Kaufpreis)? Das ist die Frage im Mittelpunkt dieses Falles, den der Kassationsgerichtshof im Februar 2018 entschieden hat. Eine banale Pariser Geschichte, aber reich an Lehren für alle Eigentümer, Investoren und Gläubiger.
Stellen Sie sich vor: Sie haben 2009 über eine SCI eine Familienwohnung gekauft. Zwölf Jahre später führt ein Konflikt zwischen Gesellschaftern oder eine Gläubigerverfolgung zu einem Zwangsverkauf der Immobilie. Was ist der reale Wert dieser Immobilie? Kann man verlangen, dass er den seit dem Kauf eingetretenen Marktanstieg berücksichtigt? Der Kassationsgerichtshof antwortet mit Nachdruck: Der Preis eines Zwangsverkaufs kann unter dem Kaufpreis liegen, und das Fehlen eines Gewinns kann nicht einfach deshalb in Frage gestellt werden, weil man sich mehr erhofft hatte. Diese Entscheidung erinnert an eine oft ignorierte Realität: Der Wert einer Immobilie ist keine abstrakte Größe, sondern das Ergebnis eines Aufeinandertreffens von Angebot und Nachfrage zu einem bestimmten Zeitpunkt, unter Zwangsumständen.
In einem Urteil vom 8. Februar 2018 wies die dritte Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs die Revision gegen ein Urteil zurück, das den Verkaufspreis eines Gebäudes auf 1.351.621 Euro festgesetzt hatte, ein Betrag, der unter dem Kaufpreis vom Februar 2009 liegt. Die Berufungskläger waren der Ansicht, dass dieser Preis einen Gewinn darstelle und hätte erhöht werden müssen. Der Gerichtshof wischte ihre Argumente vom Tisch und befand, dass keine Wertminderung gerechtfertigt sei und dass die Existenz eines Gewinns schlicht dadurch widerlegt werde, dass der Preis unter dem Kaufpreis liege. Wie kam es dazu? Und welche Konsequenzen hat das für Sie als Eigentümer, Mieter oder Gläubiger, in Paris oder anderswo?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Rechtsstreit hat seine Wurzeln in einer Familien-SCI, die Eigentümerin einer Immobilie im Bezirk des Tribunal judiciaire de Paris ist – vermutlich ein Mehrfamilienhaus oder eine alte Residenz, gekauft im Februar 2009. Die Société civile immobilière, bestehend aus mehreren durch familiäre Bande verbundenen Gesellschaftern, sah sich einem ihrer Mitglieder gegenüber, das von einem Gläubiger verfolgt wurde. Zur Beitreibung seiner Forderung leitete dieser ein Verfahren zur Pfändung der Geschäftsanteile des Schuldners ein, was mittelbar zum Zwangsverkauf der von der SCI gehaltenen Immobilie führte. Genau hier liegt das Problem: Wie bestimmt man den gerechten Preis einer Immobilie, die unter Zwang verkauft wird, in einem Pariser Markt, auf dem die Schätzungen stark variieren können?
Der Vollstreckungsrichter, der für solche gerichtlichen Verkäufe zuständig ist, ordnete ein Gutachten zur Bewertung des Gebäudes an. Der Sachverständige erstellte einen Bericht, der den Verkehrswert auf einen bestimmten Betrag festsetzte, aber der endgültig vom Gericht angenommene Preis betrug 1.351.621 Euro. Die Gesellschafter – nennen wir sie die „Eheleute …“, obwohl ihre genaue Identität nicht offengelegt wurde – fochten diesen Preis an und argumentierten, er spiegele die Marktsteigerung nicht wider und, schlimmer noch, er vernichte jede Aussicht auf einen Gewinn. Ihrer Ansicht nach musste die Immobilie seit 2009 zwangsläufig an Wert gewonnen haben, insbesondere in einer Metropole wie Paris. Der betreibende Gläubiger seinerseits bestritt weder das Bestehen noch die Höhe seiner Forderung, aber die Debatte konzentrierte sich auf den angeblichen Gewinn.
Die Berufungskläger machten geltend, das Gutachten sei mit einem Fehler behaftet, da der festgesetzte Preis – 1.351.621 Euro – unter dem Kaufpreis von 2009 liege. Dies erschien ihnen umso unverständlicher, als die Immobilienpreise in Paris unaufhörlich gestiegen seien. Sie waren daher der Ansicht, diese „Wertminderung“ sei inakzeptabel und das Gericht hätte einen höheren Preis ansetzen müssen, der einen Gewinn ermöglicht hätte. Das Berufungsgericht wies ihre Anträge ab, und der Fall landete vor dem Kassationsgerichtshof. Würden die obersten Richter die Bewertung in Frage stellen?
Die Argumentation des Kassationsgerichtshofs – im Detail
Um zu entscheiden, befasste sich der Kassationsgerichtshof mit dem Begriff des Immobiliengewinns selbst. Rechtlich ist der Gewinn die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis einer Immobilie und ihrem Kaufpreis oder ihrem Eintrittswert in das Vermögen. Er wird oft mit einer Bereicherung assoziiert, die bei Privatpersonen steuerpflichtig ist, aber er stellt auch ein wichtiges Thema bei Teilungen oder Liquidationen von Gesellschaften dar. Hier war das Kernproblem einfach: Ist 1.351.621 Euro höher oder niedriger als der im Februar 2009 gezahlte Preis?
Die Antwort fiel vernichtend aus: Der Zwangsverkaufspreis lag unter dem Kaufpreis. Wie also konnte man die Transaktion als gewinngenerierend qualifizieren? Die Richter stellten fest, dass die Berufungskläger keinen Beweis für eine ungerechtfertigte Wertminderung der Immobilie erbrachten. Im Gegenteil, der angenommene Preis resultierte aus einem gerichtlichen Gutachten, das die Zwänge eines Zwangsverkaufs berücksichtigt hatte: verkürzte Fristen, Unsicherheit für die Käufer, fehlende Garantie für ruhigen Besitz usw. Mit anderen Worten: Der Wert „freier Markt“ ist nicht der Wert „Zwangsmarkt“. Der Gerichtshof wies daher die Revision zurück und bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts.
Diese Position entspricht vollständig einer ständigen Rechtsprechung. Bereits in einem Urteil vom 12. Mai 2011 (Nr. 10-15.641) hatte der Kassationsgerichtshof
