Decisione di riferimento: Corte di Cassazione, sezione commerciale • N. 17-15.167 • 14 novembre 2018 • Consulta la decisione →
Detenete quote in una SCI (Società Civile Immobiliare) proprietaria di un immobile a Parigi. L'idea di vendere i vostri titoli vi sfiora. Ma come valutare questo patrimonio? L'immobile ha aumentato di valore, è una buona notizia. Tuttavia, una domanda vi assilla: se la società vendesse il bene, dovrebbe pagare una pesante imposta sulla plusvalenza. Questo onere fiscale potenziale, nessuno lo vede, nessuno lo tocca, ma è ben reale. Deve essere dedotto dal valore delle vostre quote?
È su questo punto preciso che la Corte di Cassazione si è pronunciata il 14 novembre 2018, in una sentenza che interessa direttamente le centinaia di migliaia di detentori di quote di SCI in Francia. La questione, di una semplicità biblica, non è meno cruciale: bisogna tenere conto di un'imposta che non è dovuta, semplicemente perché potrebbe diventarlo se l'immobile fosse venduto?
La risposta della più alta giurisdizione francese è senza appello. No, questa fiscalità "latente" – cioè che dorme in attesa di un evento scatenante – non deve essere integrata nel calcolo del valore reale delle quote. Perché? Perché sarebbe solo un'ipotesi. E il diritto, come la valutazione dei patrimoni, si basa su ciò che è certo, non su congetture. Questa sentenza chiarisce utilmente le regole del gioco per tutti i soci di SCI, gli eredi, gli acquirenti di quote e i commercialisti. Analizziamola insieme.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
Le controversie sul valore delle quote di SCI nascono spesso in occasione di un divorzio, di una successione o del recesso di un socio. Nella causa giudicata dalla Corte di Cassazione, le parti in causa non erano nominate, ma lo scenario è classico. Una SCI detiene uno o più immobili a Parigi. Questi beni, iscritti all'attivo da anni, hanno visto i loro prezzi salire sotto l'effetto del mercato immobiliare dell'Île-de-France. Si pone allora la questione della valutazione dei titoli di un socio che desidera uscire dalla società.
Immaginiamo: una coppia di genitori costituisce una SCI per alloggiare il figlio studente nel Marais. Venti anni dopo, l'appartamento è triplicato di valore. I genitori invecchiano, il figlio desidera riacquistare le quote dei genitori. Per fissare un prezzo, consultano un esperto. Ma l'esperto deve sottrarre dal valore del bene l'imposta teorica che sarebbe dovuta se la SCI vendesse l'appartamento? Questa deduzione, chiamata "sconto per fiscalità latente", diminuirebbe meccanicamente il valore delle quote e quindi il prezzo di riacquisto. Per il venditore, è una perdita secca; per l'acquirente, un'occasione.
È esattamente ciò che è accaduto nel nostro caso. Il socio uscente riteneva che il valore delle quote dovesse essere calcolato sulla base del patrimonio netto, cioè deducendo dal prezzo degli immobili il debito fiscale potenziale. Una logica contabile che non manca di buon senso: poiché la SCI dovrà pagare l'imposta in caso di vendita, questo passivo latente dovrebbe influenzare il valore attuale. Ma l'altra parte – senza dubbio i soci rimanenti o la società stessa – rifiutava questo approccio, sostenendo che finché l'immobile non è ceduto, l'imposta non è esigibile. La corte d'appello ha dato loro ragione, e la Corte di Cassazione ha confermato questo ragionamento. Perché tanta severità?
Il ragionamento della giurisdizione – analizzato
Per decidere, i magistrati della sezione commerciale si sono basati su un principio essenziale della valutazione dei beni: solo i debiti certi, liquidi ed esigibili possono essere sottratti dal valore di un'attività. In altre parole, un passivo non si misura in base a ciò che potrebbe accadere, ma a ciò che esiste già. La fiscalità latente su una plusvalenza immobiliare non soddisfa nessuna di queste tre condizioni: non è certa (la vendita potrebbe non avvenire mai), non è liquida (il suo importo dipenderà dal prezzo di vendita futuro e dalle regole fiscali in vigore in quel giorno), e non è esigibile (nessun creditore può richiederne il pagamento immediato).
La Corte riprende qui una giurisprudenza costante. Già nel 2007, aveva stabilito che "la minusvalenza derivante dall'imposizione latente delle plusvalenze non costituisce un debito deducibile dall'attivo sociale" (Cass. com., 23 ott. 2007, n. 06-13.979). Lo aveva riaffermato nel 2012 (Cass. com., 7 mag. 2012, n. 11-13.326). La sentenza del 14 novembre 2018 si inserisce quindi nel solco di questa linea giurisprudenziale: non crea un revirement, ma consolida una dottrina chiara, con grande dispiacere di coloro che speravano in un cambiamento.
Cosa rispondevano i sostenitori dello sconto? La loro argomentazione, ripresa davanti alla Corte di Cassazione, si basava su una visione economica della valutazione: in un mercato libero, un acquirente avveduto integrerebbe spontaneamente l'onere fiscale futuro nel suo prezzo di offerta. È il principio dell'acquirente razionale. Invocavano anche un trattamento coerente con la valutazione delle società quotate, dove gli analisti talvolta aggiustano le valutazioni in base ai passivi latenti. Ma la giurisdizione suprema oppone un netto rifiuto: il diritto non segue le anticipazioni soggettive. Il valore delle quote di una SCI si determina secondo il metodo oggettivo del patrimonio netto rivalutato, e questo netto deve essere calcolato senza considerazione di un evento futuro e semplicemente plausibile.
Infatti, il giudice giudiziario non deve valutare le quote come farebbe un investitore in borsa. Si attiene a un approccio prudente, basato sulla realtà contabile e giuridica
