Decisione di riferimento: cc • N° 11-21.907 • 2014-01-15 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di un appartamento a Mandelieu, sulle rive della Siagne. Il vostro inquilino vi annuncia la sua partenza, concordate un preavviso di quindici giorni e iniziate già a cercare un nuovo inquilino per l'estate. Ma ecco: il giorno stesso in cui avrebbe dovuto iniziare a sgomberare l'immobile, il vostro inquilino si ammala e si trova in malattia. I quindici giorni passano, l'appartamento non viene liberato e vi ritrovate con un immobile occupato senza canone. Chi deve sopportare questo preavviso non effettuato?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio di Grasse, sia per proprietari di ville a Vallauris che per investitori sulla Costa Azzurra. La questione del preavviso in caso di impedimento dell'inquilino è una delle più frequenti – e delle più fraintese.
La decisione che analizziamo oggi fornisce una risposta chiara, ma che forse vi sorprenderà: quando un inquilino si trova nell'impossibilità di effettuare il preavviso per malattia, non deve pagare alcuna indennità compensativa. In altre parole, il preavviso si considera rispettato anche se non è stato fisicamente eseguito. Ma cosa cambia esattamente per la vostra gestione locativa?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Prendiamo l'esempio del signor Dubois, proprietario di un monolocale a Vallauris che affitta da cinque anni alla signora Laurent, un'impiegata del commercio. Nel gennaio 2014, la signora Laurent decide di lasciare l'immobile per avvicinarsi alla sua famiglia al Nord. Ne informa il signor Dubois con lettera raccomandata e concordano insieme un preavviso di quindici giorni – un termine abbastanza comune in questo tipo di situazione.
Ma il giorno stesso in cui doveva iniziare questo preavviso, la signora Laurent si ammala gravemente. Il suo medico le prescrive un certificato di malattia di tre settimane, coprendo così l'intero periodo di preavviso. Durante questi quindici giorni, non può quindi sgomberare l'appartamento, fare le pratiche di trasloco, né recarsi sul posto per preparare la riconsegna delle chiavi.
Alla fine del preavviso, il signor Dubois constata che l'immobile non è stato liberato. Contatta la sua inquilina, che gli spiega la sua situazione medica. Il proprietario, ritenendo che il preavviso non sia stato rispettato, richiede un'indennità compensativa – cioè l'equivalente del canone per il periodo di preavviso non effettuato. La signora Laurent rifiuta, sostenendo di essere stata nell'impossibilità assoluta di agire.
Il conflitto si intensifica. Il signor Dubois avvia una procedura davanti al tribunale d'istanza di Grasse, chiedendo quasi 800 euro di indennità (il canone mensile essendo di 600 euro, per quindici giorni fa 300 euro, più spese e interessi). Il tribunale gli dà inizialmente ragione, ritenendo che il preavviso non essendo stato effettuato, l'indennità fosse dovuta.
Ma la signora Laurent fa appello. Ed è qui che le cose cambiano. La corte d'appello esamina attentamente la sua situazione medica e giunge a una conclusione diversa. Questo colpo di scena giudiziario, frequente in questo tipo di controversie, mostra quanto la questione sia delicata – e quanto sia essenziale una buona comprensione della giurisprudenza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La corte d'appello, nella sua decisione del 15 gennaio 2014, sviluppa un ragionamento in tre fasi che merita di essere spiegato in dettaglio. Innanzitutto, i magistrati ricordano un principio fondamentale: la presa d'atto della rottura da parte del lavoratore (o, per analogia, da parte dell'inquilino) produce gli effetti di una dimissione. In parole povere, quando è l'inquilino a prendere l'iniziativa di andarsene, deve normalmente rispettare i termini di preavviso previsti dal contratto o dalla legge.
Ma – ed è qui che la decisione diventa interessante – la corte constata poi che la signora Laurent si era trovata, a causa della sua malattia, nell'incapacità di effettuare il preavviso di quindici giorni la cui esecuzione era stata concordata con il proprietario. Attenzione però: non si tratta di un semplice malessere, ma di un certificato di malattia ufficiale, prescritto da un medico, che copre l'intera durata del preavviso.
Il ragionamento chiave dei giudici è il seguente: sebbene non lavorato (cioè anche se non è stato fisicamente effettuato), il preavviso si considera rispettato poiché l'inquilino era in malattia al momento della presa d'atto e per tutta la durata del preavviso. Poco importa, precisa la corte, che l'interessato sia stato in malattia durante la durata di detto preavviso – l'essenziale è che ci sia stata un'incapacità reale e giustificata.
Quello che pochi sanno: questa decisione si basa su principi generali del diritto dei contratti, in particolare l'articolo 1218 del Codice civile (che tratta della forza maggiore, cioè di un evento imprevedibile, irresistibile ed esterno alle parti). La malattia grave e improvvisa può costituire una tale forza maggiore, impedendo l'esecuzione delle obbligazioni contrattuali.
La corte ne deduce quindi che il preavviso di quindici giorni è stato rispettato, senza che sia necessario verificare se l'inquilino avrebbe potuto, nonostante tutto, prendere alcune disposizioni. Ne consegue che nessuna indennità compensativa è dovuta.
