Decisione di riferimento: Cass. civ. III, n. 09-10.287, 20 gennaio 2010, Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Saint-Paul-lès-Dax, siete proprietari di un appartamento affittato a una famiglia. Un giorno, il vostro conduttore vi annuncia che se ne va tra un mese, invocando un trasferimento professionale. Voi insorgete: «Ma siete voi che avete chiesto il trasferimento! Il preavviso è di tre mesi, non uno!» Questo dilemma, centinaia di proprietari e conduttori lo vivono ogni anno nelle Landes, a Mont-de-Marsan o altrove. La domanda è semplice: chi ha ragione? La risposta è stata data dalla Corte di Cassazione con una sentenza del 20 gennaio 2010 (n. 09-10.287). Ed è chiara: il conduttore può beneficiare di un preavviso ridotto a un mese, anche se è lui all'origine del trasferimento.
I fatti: una storia come tante
I coniugi X sono conduttori di un appartamento di proprietà della SCI PM SIMONIS. Nel 2007, informano il locatore che lasciano l'immobile a causa di un trasferimento professionale e danno un preavviso di un mese, ai sensi dell'articolo 15 I, comma 2, della legge del 6 luglio 1989 (che consente un preavviso ridotto in caso di trasferimento, perdita del lavoro, ecc.). La SCI contesta: secondo essa, il trasferimento è stato richiesto dagli stessi conduttori, e non imposto dal datore di lavoro. Ritiene quindi che si debba applicare il preavviso di tre mesi e chiede il pagamento dei canoni per il periodo residuo.
La causa viene portata dinanzi al tribunale di primo grado, poi alla corte d'appello. I giudici di merito danno ragione ai conduttori: il testo non distingue se il trasferimento è volontario o imposto. La SCI ricorre in cassazione. Ma la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando la sentenza d'appello. Per essa, «l'articolo 15 I, comma 2, della legge del 6 luglio 1989 non precisa che il trasferimento debba essere imposto dal datore di lavoro». In altre parole, poco importa che il lavoratore abbia chiesto il trasferimento: purché vi sia effettivamente un trasferimento professionale, il preavviso ridotto è di diritto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere, bisogna leggere l'articolo 15 I della legge del 6 luglio 1989, che regola i contratti di locazione ad uso abitativo. Il suo comma 2 prevede che il termine di preavviso (il tempo tra la notifica della disdetta e la fine del contratto) sia ridotto a un mese in alcuni casi: trasferimento, perdita del lavoro, nuovo impiego, ecc. Il testo non dice «trasferimento imposto dal datore di lavoro», ma semplicemente «trasferimento». La Corte di Cassazione applica quindi un'interpretazione letterale: dove la legge non distingue, non c'è motivo di distinguere.
La SCI sosteneva che lo spirito della legge fosse proteggere il conduttore costretto a trasferirsi suo malgrado. Ma la Corte di Cassazione non ha seguito questo argomento. Ha ritenuto che il legislatore abbia voluto facilitare la mobilità professionale, sia subita che scelta. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari tentavano di provare che il trasferimento fosse «fittizio» o che il conduttore avesse semplicemente cambiato idea. Ma qui il trasferimento era reale, ed è ciò che conta.
Questo ragionamento non è una sorpresa: si inserisce in una giurisprudenza costante. Già nel 2005, la Corte aveva giudicato nello stesso senso (Cass. civ. III, 8 giugno 2005, n. 04-10.095). La sentenza del 2010 non fa che confermare una soluzione già ben consolidata. Attenzione però: se il conduttore invoca un trasferimento inesistente o fraudolento, il locatore può contestare. Ma nel dubbio, il trasferimento si presume reale se è giustificato da un documento del datore di lavoro.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il conduttore: potete dare disdetta con un mese di preavviso purché giustifichiate un trasferimento professionale, che lo abbiate richiesto o meno. Esempio: a Mont-de-Marsan, siete contabili e vi candidate per un posto a Bordeaux. Ottenete il posto: è un trasferimento all'interno del vostro gruppo. Potete dare disdetta con un mese di preavviso. Inviate la vostra lettera di disdetta tramite raccomandata con avviso di ricevimento, allegando un'attestazione del vostro datore di lavoro.
Per il proprietario locatore: non rifiutate un preavviso di un mese con la scusa che il trasferimento è volontario. Sareste in torto. Se ritenete che il trasferimento sia fraudolento, potete adire il tribunale, ma l'onere della prova grava su di voi. Nella pratica, è meglio accettare il preavviso e riaffittare rapidamente, piuttosto che intraprendere una procedura costosa.
Per l'acquirente o il professionista immobiliare: siate attenti al momento della firma del contratto di locazione. Se siete agenti immobiliari a Saint-Paul-lès-Dax, informate i vostri clienti locatori di questa regola. Un preavviso ridotto può accelerare il turnover degli inquilini, ma anche ridurre il periodo di sfitto.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Per il conduttore: Allega sistematicamente alla tua disdetta un giustificativo del trasferimento (attestazione del datore di lavoro, contratto di lavoro, ecc.). Ciò eviterà qualsiasi contestazione.
- Per il proprietario: Verifica i documenti giustificativi prima di accettare o rifiutare il preavviso ridotto. In caso di dubbio, chiedi un documento ufficiale.
- Per entrambi: Conserva sempre una copia della corrispondenza e dei documenti. In caso di controversia, saranno prove preziose.
- Per il professionista: Inserisci nel contratto di locazione una clausola che richieda la presentazione di un giustificativo per il preavviso ridotto, per evitare abusi.
