SAFER优先购买权：卖方还能反悔吗？

设想一下：您是图卢兹郊区图尔讷弗耶（Tournefeuille）一块土地的所有者。您决定出售它。您办理手续，找到买家，并签署了初步协议。然后，按照法律要求，您向SAFER（土地整治与农村建设公司）申报了您的出售意向。SAFER通知您它将行使优先购买权（即以您的买家的价格购买该财产的权利）。但是，您改变了主意，根本不想卖了。您可以这样做吗？根据法国最高法院（Cour de cassation）的判决，答案是肯定的。这正是2015年11月5日这一判决的全部意义所在。

每年都有成百上千的业主和农民提出这个问题。因为SAFER是为调控农村土地市场和促进农民安置而设立的，它对农业用地的销售拥有优先购买权。但这一权利如何与卖方的意愿相协调？向SAFER作出的声明是否等同于不可撤销的要约？

法国最高法院（Cour de cassation）明确回答：不。单纯的声明不是销售要约。因此，如果SAFER行使优先购买权，在卖方最终接受之前，销售并未成立。卖方因此可以撤回。这一判决保障了卖方的权益，但可能会令买方和SAFER本身感到意外。

事实：每天都会发生的故事

X先生是图尔讷弗耶（Tournefeuille）一块农业用地的所有者，他决定将其出售给邻居Y先生（一位农民）。根据《农村和海洋渔业法》第R.143-9条，X先生向SAFER申报了他的出售计划。SAFER认为该土地对安置年轻农民有利，于是通知X先生它将行使优先购买权。X先生在此期间改变了主意或找到了其他买家，于是通知SAFER他放弃出售。SAFER提出异议：根据其说法，该声明等同于销售要约，而它行使优先购买权已使销售成立。SAFER向法院起诉X先生，要求强制其出售。

图卢兹大审法院（tribunal de grande instance de Toulouse）支持SAFER，认为该声明是确定要约。X先生提出上诉。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）撤销了原判：它认为该声明不是销售要约，而仅仅是信息通知。SAFER向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。

在最高法院（Cour de cassation）面前，SAFER辩称，第R.143-9条规定的声明是销售要约，而一旦行使其优先购买权，合同即告成立。相反，X先生主张法律并未施加此类义务，卖方在签署正式契据前仍可自由决定是否出售。

法院的推理——解析

法国最高法院（Cour de cassation）在2015年11月5日的判决中驳回了SAFER的上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理简单但至关重要：《农村法》第R.143-9条要求卖方向SAFER申报其出售意向，但该声明不是销售要约（即确定且最终的缔约提议）。这是一项信息通知手续，旨在让SAFER在希望时能够行使其优先购买权。

换句话说，该声明是必要的前提条件，但并不最终约束卖方。只有在卖方和买方签署了初步协议或销售承诺后，要约才成立。在没有此类文件的情况下，卖方可以撤回决定。

鲜为人知的是，这一判决体现了保护卖方的逻辑。最高法院（Cour de cassation）提醒，优先购买权是合同自由原则的例外，因此必须严格解释。在本案中，SAFER不能援引尚未存在的要约。

但请注意：这一解决方案并不意味着卖方可以滥用情况。如果他已经与买方签署了初步协议，然后向SAFER申报，而SAFER行使优先购买权，那么销售就成立了。但在我们的案例中，没有事先的初步协议。

简而言之，法院确认，向SAFER的声明是程序性步骤，而非合同承诺。卖方在签署正式契据前保留其自由。

对您的实际影响

对于卖方业主：只要您没有签署初步协议，在向SAFER申报出售后，您可以改变主意。如果SAFER通知您其优先购买权，您可以拒绝。具体例子：在圣戈当（Saint-Gaudens），一位业主申报以50,000欧元出售其2公顷的草地。SAFER以该价格行使优先购买权。业主意识到该土地对开发商有更高价值。他可以撤回。但请注意：如果您已经与买家签署了初步协议，您就受约束了。

对于买方：请谨慎。如果您是初始买家，SAFER可以行使优先购买权，但卖方也可以撤回。在这种情况下，您将失去购买机会。为确保您的地位，建议在向SAFER申报前尽早签署销售初步协议。

对于专业人士（公证人、房地产经纪人）：您必须告知客户这一规则。不要让人以为向SAFER申报就锁定了销售。在我的实践中，我遇到过一些案例，卖方在申报后感到被套牢，以为无法再反悔。这一判决解放了他们。

对于SAFER本身：这一判决限制了其权力。它不能仅凭一份简单声明就强制出售。它必须等待卖方的确定承诺。

避免此类纠纷的四点建议

• 在向SAFER申报前签署销售初步协议。 这将使您的要约正式化，并防止卖方无罚款地撤回。
• 在向SAFER申报出售前咨询专业律师。 专业人士会向您解释影响，避免误解。
• 如果您是卖方且改变了主意，请迅速行动。 一旦收到优先购买权通知，立即书面通知SAFER您撤回。不要拖延，因为时间越长，情况越复杂。
• 对于买方，核实卖方是否已签署初步协议。 如果是，销售更安全。否则，要求卖方在SAFER申报前书面承诺。

深入探讨：相关判例与演变

法国最高法院（Cour de cassation）的这一判决属于保护卖方的一脉。可以引用2008年2月20日的一项早期判决（第07-11.914号），其中法院已判定向SAFER的声明不构成销售要约。2015年的判决确认并明确了这一立场。此后，法院经常适用这一规则。例如，图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）在2017年9月12日的判决中重申，SAFER的优先购买权只能对卖方和买方之间已成立的销售行使。趋势很明确：卖方在签署契据前仍掌握决定权。未来，SAFER可能会调整其做法，要求在行使其权利前提供初步协议。

您必须记住的要点

常见问题：

• 问：我能否以低于SAFER估价的价格出售我的土地以避免优先购买？ 答：可以，但SAFER可以按申报价格行使优先购买权。如果您以较低价格出售，它可以按该价格行使优先购买权。如果您已签署初步协议，则不存在您撤回的风险。
• 问：如果在我签署初步协议后SAFER行使优先购买权，该怎么办？ 答：销售对SAFER成立。您必须按与初始买家约定的价格将土地卖给SAFER。
• 问：我可以取消向SAFER的申报吗？ 答：可以，只要您尚未签署初步协议。该声明并非不可撤销。
• 问：SAFER行使优先购买权的期限是多久？ 答：SAFER自收到申报之日起有两个月的时间通知其决定。超过该期限，视为放弃。
• 问：公证人能保证销售安全吗？ 答：公证人会提供建议，但只有专业律师才能在发生纠纷时为您提供辩护。签署初步协议是最佳保障。

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