Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-84.430 • 2013-11-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Haus in Aubigny-sur-Nère mit einer atemberaubenden Aussicht auf die Dächer und die Landschaft. Einige Jahre später errichtet Ihr Nachbar ein Gebäude, das Ihnen diese Aussicht nimmt. Sie verklagen ihn wegen Verstoßes gegen das Stadtplanungsgesetz. Das Gericht erkennt die Rechtswidrigkeit an, weist jedoch Ihre Schadensersatzklage mit der Begründung ab, dass Ihnen keine Dienstbarkeit (ein dem Grundstück anhaftendes dingliches Recht) zusteht, die Ihre Aussicht garantiert. Ungerecht, oder?
Genau diesen Fall hat der Kassationsgerichtshof am 13. November 2013 (Revisionsnr. 12-84.430) entschieden. Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wenn mein Nachbar illegal baut und mir einen Schaden zufügt, habe ich dann auch ohne Dienstbarkeit Anspruch auf Schadensersatz? Die Antwort lautet ja, sofern der Schaden sicher und unmittelbar ist.
In diesem Urteil erinnert das oberste Gericht an einen grundlegenden Grundsatz: Es ist Sache der Tatsacheninstanzen (Tribunal de grande instance, Berufungsgericht), den Schaden, dessen Vorliegen sie anerkennen und dessen Umfang sie ermitteln müssen, im Rahmen der Anträge der Parteien zu ersetzen. Kurz gesagt: Wenn ein Gericht einräumt, dass Sie einen Schaden erleiden, darf es Ihnen keinen Schadensersatz mit der Begründung verweigern, dass Sie keine Dienstbarkeit haben. Es muss den Schaden bewerten und ersetzen. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X sind Eigentümer eines Hauses in Aubigny-sur-Nère im Département Cher mit einer Panoramaaussicht auf die Landschaft. Ihr Nachbar, Herr Y, beginnt mit dem Bau eines Gebäudes unter Missachtung der städtebaulichen Vorschriften: übermäßige Höhe, zu geringer Abstand zur Grundstücksgrenze. Die Folge: Die Aussicht der Eheleute X wird teilweise versperrt. Sie verklagen Herrn Y vor dem Tribunal de grande instance von Bourges wegen Verstoßes gegen das Stadtplanungsgesetz und fordern Schadensersatz für den Nutzungsschaden.
Das Gericht stellt die Rechtswidrigkeit des Baus fest und ordnet dessen teilweisen Abriss an. Hingegen weist es den Schadensersatzantrag der Eheleute X ab. Warum? Weil nach Ansicht der Richter der teilweise Verlust der Panoramaaussicht nicht auf dem Verstoß beruht, da später auf den Nachbargrundstücken weitere Bauten errichtet werden könnten und die Eheleute X über keine Dienstbarkeit verfügen, die ihre Aussicht garantiert. Mit anderen Worten: Sie halten den Schaden für nicht sicher.
Die Eheleute X legen Revision ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts von Bourges auf: Er ist der Ansicht, dass die Tatsacheninstanzen, nachdem sie die Rechtswidrigkeit des Baus und den erlittenen Schaden festgestellt hatten, die Entschädigung nicht verweigern durften. Sie hätten den Umfang des Schadens ermitteln und ihn ersetzen müssen, auch ohne Dienstbarkeit. Der bloße Verlust der Aussicht, sofern er unmittelbar und sicher ist, begründet einen Schadensersatzanspruch. Der Fall wird an das Berufungsgericht von Riom verwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Hier ist das Verschulden der Verstoß gegen das Stadtplanungsgesetz. Der Schaden ist der teilweise Verlust der Aussicht. Der Kausalzusammenhang ist unmittelbar: Ohne den illegalen Bau wäre die Aussicht intakt.
Die Begründung der Berufungsrichter war folgende: Der Verlust der Aussicht sei nicht ersatzfähig, da er nicht durch eine Dienstbarkeit garantiert sei und andere Bauten sie eines Tages beseitigen könnten. Der Kassationsgerichtshof antwortet jedoch: Es spielt keine Rolle, dass zukünftige Bauten die Aussicht ebenfalls versperren könnten, der gegenwärtige Schaden ist sicher. Zudem bedeutet das Fehlen einer Dienstbarkeit nicht, dass kein Schaden vorliegt: Die Aussicht ist ein Element des Nutzungsgenusses des Grundstücks, und ihr Verlust ist ein ersatzfähiger Schaden.
Diese Entscheidung bestätigt die ständige Rechtsprechung: Die Richter dürfen einen Schaden nicht anerkennen und dann seine Ersetzung mit der Begründung verweigern, dass er schwer zu bewerten oder hypothetisch sei. Sie müssen ihn beziffern, selbst wenn dies pauschal geschieht. Dies ist eine wichtige Erinnerung an die Gerichte: Ihre Aufgabe ist es nicht, den Schaden zu leugnen, sondern ihn zu messen. Das Urteil begründet kein Recht auf Aussicht, sondern bekräftigt das Recht auf Ersatz des durch ein zivilrechtliches Verschulden – hier einen städtebaulichen Verstoß – verursachten Schadens.
Was das für Sie konkret ändert
Konkret hat diese Entscheidung erhebliche Auswirkungen für verschiedene Personengruppen. Wenn Sie Eigentümer eines Hauses mit Aussicht sind und ein Nachbar illegal baut und Ihnen diese Aussicht nimmt, können Sie Schadensersatz verlangen, ohne das Bestehen einer Dienstbarkeit nachweisen zu müssen. Es genügt, darzulegen, dass der Bau rechtswidrig ist und Ihnen einen unmittelbaren Schaden verursacht (Wertminderung des Grundstücks, Nutzungsbeeinträchtigung).
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Bourges ist ein Haus mit Panoramaaussicht durchschnittlich 250.000 € wert. Wenn ein illegaler Bau die Aussicht um 30 % reduziert, kann der Wertverlust auf 75.000 € geschätzt werden. Hinzu kommt die Nutzungsbeeinträchtigung (z. B. 200 € pro Monat über 5 Jahre = 12.000 €). Gesamtschaden: 87.000 €. Ohne diese Rechtsprechung hätten die Richter eine Entschädigung verweigern können.
Wenn Sie Mieter sind, können Sie ebenfalls klagen, wenn Ihr ungestörter Nutzungsgenuss durch einen illegalen Bau des Nachbarn beeinträchtigt wird. Als Wohnungseigentümer können Sie sich einer Sammelklage anschließen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden erleidet (z. B. Aussichtsverlust für mehrere Einheiten). Achtung: Sie müssen innerhalb der Verjährungsfrist handeln.
