Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-10.831 • 2011-05-04 • Entscheidung einsehen →
Um durch Ersitzung (rechtlicher Mechanismus, der es ermöglicht, Eigentümer einer Sache zu werden, nachdem man sie für eine bestimmte Zeit besessen hat, ohne Eigentumstitel) Eigentümer zu werden, reicht es nicht aus, ein Grundstück zu nutzen; es müssen materielle Besitzhandlungen nachgewiesen werden. Daran erinnerte der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 4. Mai 2011 (Nr. 09-10.831), wie der folgende Fall zeigt.
Diese Entscheidung betrifft alle Eigentümer, Mieter oder Nachbarn, die mit einer Grundstücksforderung durch Ersitzung konfrontiert werden könnten. Sie präzisiert die strengen Voraussetzungen, damit der Besitz (tatsächliche Herrschaft über eine Sache mit der Absicht, sich wie ein Eigentümer zu verhalten) als Ersitzung (auch Usukapion genannt) anerkannt wird. Kurz gesagt, es reicht nicht aus, einen angrenzenden Garten zu haben oder einen Weg zu benutzen: Man muss nachweisen, dass man die ausschließliche und dauerhafte Kontrolle darüber hat.
Was genau ist also erforderlich? Und wie vermeidet man einen Rechtsstreit zu diesem Thema? Analyse des Urteils und seiner praktischen Auswirkungen mit konkreten Beispielen aus meiner Anwaltspraxis in Nancy und ganz Frankreich.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall stehen zwei Grundstücke in Lunéville im Mittelpunkt des Konflikts. Das erste, das Flurstück IE Nr. 1124 (840 m²), und das zweite, das Flurstück IE Nr. 1125 (1.282 m²). Frau Z. nutzt diese Grundstücke seit ihrer Heirat im Jahr 1966, und im Jahr 2002 erstellt sie eine dreißigjährige Ersitzungsurkunde (notarielle Urkunde, die bestätigt, dass sie das Grundstück 30 Jahre lang besessen hat) für das Flurstück Nr. 1125, das sie anschließend an einen Dritten verkauft. Die ursprünglichen Eigentümer, die Familie A., ficht dieses Vorgehen vor Gericht an.
Die Familie A. beantragt die Aufhebung der Ersitzungsurkunde und des Verkaufs. Sie behaupten, Frau Z. habe nie einen ersitzungsfähigen Besitz (friedlicher, ununterbrochener, unzweideutiger Besitz als Eigentümer) am Flurstück Nr. 1125 gehabt. Ihrer Ansicht nach habe sie das Grundstück nur angrenzend genutzt, ohne die ausschließliche Kontrolle zu haben. Hingegen erkennen sie an, dass sie das angrenzende Flurstück Nr. 1124 besitzt.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Familie A. recht: Es hebt die Ersitzungsurkunde und den Verkauf auf. Frau Z. legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Nancy hebt in einem Urteil vom 17. Dezember 2008 das erstinstanzliche Urteil auf und bestätigt die Ersitzung. Es stellt fest, dass Zeugenaussagen belegen, dass Frau Z. das Grundstück bereits vor ihrer Heirat genutzt habe, insbesondere Bäume gepflanzt und das Grundstück gepflegt habe. Der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil jedoch auf: Nach seiner Auffassung hat das Berufungsgericht keine ausreichenden materiellen Besitzhandlungen festgestellt. Die Zeugenaussagen waren zu vage: Sie beschrieben keine konkreten Handlungen wie Einzäunung, Bebauung oder ausschließliche Nutzung. Kurz gesagt: „Nutzen“ bedeutet nicht „Besitzen“ im rechtlichen Sinne.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof erinnert in seinem Urteil vom 4. Mai 2011 an einen grundlegenden Grundsatz: Damit die Ersitzung (Artikel 2258 des Code civil: „Die Ersitzung ist ein Mittel, um durch Besitz ein Eigentum oder ein Recht zu erwerben“) greift, muss der Tatrichter das Vorliegen von materiellen Besitzhandlungen feststellen. Mit anderen Worten: Es reicht nicht aus, festzustellen, dass die Person das Grundstück nutzt; es muss konkret beschrieben werden, was sie darauf tut: einzäunen, bebauen, Grundsteuern zahlen usw.
Diese Entscheidung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung. Der Kassationsgerichtshof verlangt, dass der Besitz ununterbrochen, friedlich, öffentlich, unzweideutig und als Eigentümer ist (Artikel 2261 des Code civil). Im Fall Lunéville hatten die Berufungsrichter zwar festgestellt, dass Frau Z. das Grundstück „genutzt“ hatte, aber ohne zu präzisieren, ob diese Nutzung ausschließlich war und ob sie materielle Handlungen vorgenommen hatte, die eine tatsächliche Inbesitznahme kennzeichnen. Die Zeugen sagten beispielsweise, sie habe das Grundstück „benutzt“, aber niemand hatte einen Zaun oder ein Bauwerk gesehen. Ohne materielle Handlung gilt der Besitz als vorläufig (bloße Duldung des Eigentümers) und ermöglicht keinen Eigentumserwerb.
Die Familie A. argumentierte, Frau Z. habe nie die Absicht gehabt, sich als Eigentümerin zu verhalten, da sie das Grundstück jahrzehntelang nicht beansprucht habe. Der Kassationsgerichtshof geht nicht so weit, betont aber, dass die Beweislast bei demjenigen liegt, der sich auf die Ersitzung beruft. Er muss klare und unzweideutige Handlungen nachweisen. Im vorliegenden Fall waren die Zeugenaussagen zu allgemein.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines an Ihr Haus angrenzenden Grundstücks sind und es ohne Titel nutzen, müssen Sie wissen, dass das bloße Rasenmähen oder das Pflanzen einiger Blumen nicht ausreicht, um das Eigentum durch Ersitzung zu erwerben. Sie müssen Handlungen vornehmen, die Ihre ausschließliche Kontrolle zeigen: das Grundstück einzäunen, ein Tor installieren, einen Gartenpavillon bauen, Grundsteuern zahlen (falls Sie diese erhalten) oder anderen den Zugang verwehren.
Wenn Sie beispielsweise seit vielen Jahren ein unbebautes Grundstück hinter Ihrem Garten zum Parken Ihres Autos nutzen, ohne einen Zaun errichtet oder Steuern gezahlt zu haben, wird es Ihnen schwerfallen, im Streitfall einen ersitzungsfähigen Besitz nachzuweisen. Wenn Sie jedoch das Grundstück eingezäunt, ein Tor angebracht und die Grundsteuer gezahlt haben, sind Ihre Chancen deutlich besser.
