Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-13.591 • 2017-10-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Eigentumswohnung auf Plan in Saint-Malo gekauft, die vor drei Jahren übergeben wurde. Der Bauträger fordert plötzlich einen Restbetrag von 15.000 €, den Sie für beglichen hielten. Panik an Bord? Nicht unbedingt. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Bei Verkäufen im Zustand der künftigen Fertigstellung (VEFA) hat der gewerbliche Verkäufer nur zwei Jahre Zeit, um auf Zahlung zu klagen. Nach Ablauf dieser Frist ist Schluss.
Diese Entscheidung vom 26. Oktober 2017 (Nr. 16-13.591) ist eine kleine juristische Bombe. Sie wendet auf Immobilienfachleute die zweijährige Verjährung des Verbrauchergesetzbuchs an, die Verbraucher vor verspäteten Klagen schützt. Aber was tun, wenn Sie betroffen sind? Und wie vermeidet man, in diese Situation zu geraten?
Die Herausforderung ist einfach: Tausende von Euro können je nachdem, ob Sie Verkäufer oder Erwerber sind, auf die eine oder andere Seite kippen. Tauchen wir mit einem konkreten Fall in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau Le Goff, ein Rentnerehepaar aus Redon, hatten 2010 einen VEFA-Vertrag für ein Einfamilienhaus in einer Wohnsiedlung bei Rennes unterschrieben. Der Gesamtpreis betrug 250.000 €, zahlbar in mehreren Raten entsprechend dem Baufortschritt. 2012 wird das Haus übergeben, und das Paar zieht ein. Aber der Bauträger, die Firma Bâtir Ouest, ist der Ansicht, dass noch ein Restbetrag von 18.500 € offen sei, der seiner Meinung nach vertraglich nicht vorgesehenen Zusatzarbeiten entspricht.
Drei Jahre lang gibt es Schriftwechsel, Mahnungen, aber nichts hilft. Die Le Goffs bestreiten die Summe mit der Begründung, die Arbeiten seien inbegriffen gewesen. 2015 verklagt der Bauträger das Paar vor dem Tribunal de grande instance von Rennes. Das Gericht weist die Klage des Bauträgers ab, da seine Klage verjährt sei: Er hätte innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe klagen müssen, also vor Ende 2014. Das Berufungsgericht von Rennes bestätigt dies 2016.
Der Bauträger legt Kassation ein. Er argumentiert, der VEFA sei ein Immobilienvertrag, der dem Baugesetzbuch unterliege, und die allgemeine Verjährungsfrist (fünf Jahre) sollte gelten, nicht die verkürzte Frist des Verbrauchergesetzbuchs. Aber der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde zurück: Artikel L. 137-2 (jetzt L. 218-2) des Verbrauchergesetzbuchs betrifft „die Klage von Fachleuten für die Waren oder Dienstleistungen, die sie Verbrauchern erbringen“. Ein VEFA ist aber die Lieferung einer Immobilie durch einen Fachmann an einen Verbraucher. Keine Sonderbestimmung weicht von dieser zweijährigen Frist ab. Also gilt zwei Jahre, Punkt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Das oberste Gericht stützt sich auf Artikel L. 218-2 des Verbrauchergesetzbuchs (ex-L. 137-2), der bestimmt: „Die Klage von Fachleuten für die Waren oder Dienstleistungen, die sie Verbrauchern erbringen, verjährt in zwei Jahren.“ Dieser Text ist allgemein gültig. Er gilt für alle Fachleute, unabhängig von ihrer Branche, es sei denn, ein Spezialgesetz sieht eine andere Frist vor.
Für das Gericht ist der VEFA ein Kaufvertrag über ein zu errichtendes Gebäude. Der Verkäufer ist ein Fachmann (Bauträger, Bauunternehmer), der Erwerber ist ein Verbraucher (Privatperson). Nichts im Bau- und Wohnungsgesetzbuch (CCH) legt eine spezifische Verjährungsfrist für die Klage auf Zahlung des Restbetrags fest. Zwar definiert Artikel L. 261-1 CCH den VEFA, aber er sagt nichts über die Frist zur Forderung des Preises. Daher gilt das allgemeine Verbraucherrecht.
Der Bauträger argumentierte, die Klage auf Zahlung des Preises sei keine Klage „für die gelieferten Waren oder Dienstleistungen“, sondern eine Klage auf Vertragserfüllung. Das Gericht wischt dieses Argument vom Tisch: Die Zahlung des Preises ist die direkte Gegenleistung für die gelieferte Sache. Es handelt sich also sehr wohl um eine Klage im Zusammenhang mit der Lieferung der Sache.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende. Sie bestätigt einen verbraucherschützenden Trend, der bereits in früheren Urteilen angedeutet wurde (z.B. Civ. 1re, 6. Juli 2016, Nr. 15-18.964, für einen Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses). Sie erstreckt dieses Prinzip lediglich auf den VEFA.
Was das für Sie konkret ändert
Für Sie als Erwerber einer Neubauwohnung in Saint-Malo oder anderswo ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn der Bauträger mehr als zwei Jahre nach Übergabe (oder mehr als zwei Jahre nach dem Entstehungsgrund der Forderung, wie dem Fälligkeitsdatum der Zahlung) einen Restbetrag von Ihnen fordert, können Sie die Verjährung einwenden. Achtung: Die Frist läuft ab dem Zeitpunkt, an dem der Verkäufer Kenntnis von seiner Forderung hatte. In der Praxis ist dies oft die Übergabe oder das Datum der letzten Rate.
Für den Bauträger ist es eine Warnung: Er muss schnell handeln. Nicht zögern, Mahnungen zu verschicken, zu klagen. Nach zwei Jahren erlischt die Forderung. Beispiel: Ein Bauträger aus Redon, der vergisst, 20.000 € Restbetrag 30 Monate lang zu fordern, verliert jeglichen Anspruch auf diese Summe. Bei einer Operation mit 10 Wohneinheiten kann das einen Verlust von 200.000 € bedeuten.
Wenn Sie als vermietender Eigentümer einen VEFA zum Zweck der Vermietung gekauft haben, sind Sie ebenfalls geschützt. Selbst wenn Sie ein Fachmann sind (z.B. SCI), kann die Verbrauchereigenschaft anerkannt werden, wenn Sie kein Immobilienfachmann sind. Aber Achtung: Wenn Sie ein gewerblicher Immobilienhändler sind, gilt die zweijährige Frist nicht, da Sie kein Verbraucher sind.
Vier Tipps, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens 5 Jahre lang auf. Ratenzahlungen, Übergabeprotokolle, Korrespondenz. Im Streitfall können Sie so das Datum der Forderung und die
