Prescription et expertise : quand une mesure d'instruction suspend le délai pour agir

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Paray-le-Monial, et votre locataire vous réclame une indemnité d'éviction après avoir refusé le renouvellement de son bail. Vous pensez que le délai pour agir est dépassé, mais une expertise a été ordonnée avant tout procès. Qui a raison ? Cette question, beaucoup se la posent, et la réponse se trouve dans un arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2017.

Au cœur du débat : l'article 2239 du Code civil, qui suspend la prescription (le délai pour agir en justice) lorsqu'un juge ordonne une mesure d'instruction avant tout procès, jusqu'à ce que cette mesure soit exécutée. Mais cette règle, issue de la loi du 17 juin 2008, s'applique-t-elle aux décisions rendues après son entrée en vigueur, même si les faits sont antérieurs ? La Cour de cassation répond par l'affirmative, dans un arrêt qui clarifie la situation pour des milliers de litiges immobiliers.

undefined, si vous êtes bailleur ou preneur, cette décision peut faire la différence entre obtenir ou perdre votre indemnité. Décryptons ensemble ce que cela signifie concrètement pour vous.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial au Creusot, donne à bail un local à une société. En 2005, il donne congé à son locataire avec refus de renouvellement, mais sans offrir d'indemnité d'éviction. Le locataire conteste et, en mai 2008, obtient en référé (procédure d'urgence) la désignation d'un expert pour évaluer l'indemnité d'éviction. L'expertise se déroule, le locataire participe aux opérations, puis, en 2013, il assigne le propriétaire en paiement de l'indemnité.

Problème : le propriétaire soulève la prescription. Selon l'article L.145-60 du Code de commerce, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans à compter de l'éviction. Or, l'éviction a eu lieu en 2005, et l'assignation est de 2013 : le délai semble dépassé. Mais le locataire argue que l'ordonnance de référé de 2008 a suspendu la prescription jusqu'à la fin de l'expertise, intervenue en 2010. La cour d'appel lui donne raison, et le propriétaire se pourvoit en cassation.

Le rebondissement ? La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel : la prescription a bien été suspendue par l'expertise ordonnée avant tout procès, et ce même si la loi de 2008 est postérieure aux faits. Le propriétaire doit donc payer l'indemnité, évaluée à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le raisonnement des juges s'articule autour de deux points clés. D'abord, l'article 2239 du Code civil, créé par la loi du 17 juin 2008, dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge ordonne une mesure d'instruction avant tout procès, jusqu'à l'exécution de celle-ci. Ensuite, la question de l'application de la loi dans le temps : la règle nouvelle s'applique-t-elle aux décisions rendues après son entrée en vigueur, ou seulement aux faits postérieurs ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de principe, répond que l'article 2239 s'applique aux décisions ordonnant une mesure d'instruction rendues après l'entrée en vigueur de la loi, peu importe que les faits soient antérieurs. undefined c'est la date de la décision du juge qui compte, pas celle de l'éviction ou du congé. undefined, une fois que le juge a ordonné l'expertise, le compteur de la prescription s'arrête jusqu'à ce que l'expert remette son rapport.

undefined : cette solution est une confirmation de la jurisprudence antérieure, mais elle apporte une clarification bienvenue. Les juges ont également relevé que le locataire, en participant à l'expertise sans contester son droit à indemnité, avait implicitement reconnu le principe de l'indemnité. Attention toutefois : la Cour ne se prononce pas sur le fond du droit à indemnité, mais uniquement sur la prescription.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous êtes poursuivi en paiement d'une indemnité d'éviction et qu'une expertise a été ordonnée avant tout procès, ne comptez pas sur la prescription pour échapper à votre obligation. Le délai de deux ans est suspendu pendant toute la durée de l'expertise. Exemple concret : un bailleur au Creusot qui a donné congé en 2018, expertise ordonnée en 2019, rapport remis en 2021 : l'assignation en 2023 est parfaitement valable.

Pour les locataires : cette décision est une bouffée d'oxygène. Si vous avez obtenu une expertise en référé, vous avez tout le temps nécessaire pour agir ensuite, sans craindre la prescription. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires, ignorant cette règle, ont renoncé à leur action, pensant être hors délai. Ne faites pas cette erreur.

Pour les acquéreurs ou copropriétaires : le principe est transposable à d'autres domaines (vices cachés, troubles de voisinage). Si une expertise est ordonnée, la prescription est suspendue. Vérifiez toujours si une mesure d'instruction a été ordonnée avant d'invoquer la prescription.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez toutes les décisions de justice : ordonnances de référé, jugements, arrêts. Elles sont la preuve de la mesure d'instruction et de la suspension de la prescription.
• Agissez dès la fin de l'expertise : dès que le rapport est déposé, le délai de prescription recommence à courir. Ne tardez pas à assigner au fond.
• Ne présumez pas la prescription : avant de renoncer à une action, faites vérifier par un avocat si une expertise antérieure a suspendu le délai.
• En cas de congé sans indemnité : si vous êtes locataire, demandez rapidement une expertise en référé pour évaluer l'indemnité. Cela vous protège contre la prescription.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 11 décembre 2013 (n°12-27.142), la Cour avait jugé que l'article 2239 s'applique aux expertises ordonnées après le 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi. L'arrêt de 2017 ne fait que confirmer cette solution. Toutefois, la Cour précise que c'est la date de la décision ordonnant la mesure qui importe, non celle de l'assignation en référé.

Un autre arrêt du 13 septembre 2017 (n°16-19.768) a étendu ce principe aux mesures d'instruction in futurum (avant tout procès) ordonnées sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. La tendance est donc claire : les juges favorisent la protection du créancier d'une indemnité en suspendant la prescription pendant l'expertise. Pour l'avenir, cette jurisprudence pourrait être rappelée dans d'autres contentieux (construction, vente) où une expertise préalable est fréquente.

En pratique : ce qu'il faut faire

Checklist si vous êtes locataire et que vous avez obtenu une expertise en référé :

1. Vérifiez la date de l'ordonnance de référé (elle doit être postérieure au 19 juin 2008).
2. Conservez le rapport d'expertise et la date de son dépôt.
3. Assignez au fond dans les deux ans suivant le dépôt du rapport, sans attendre.
4. Si le bailleur invoque la prescription, opposez-lui l'article 2239 et la décision de 2017.

FAQ :

Q : L'expertise ordonnée avant 2008 suspend-elle la prescription ?
R : Non, l'article 2239 ne s'applique qu'aux décisions rendues après le 19 juin 2008. Pour les expertises antérieures, les règles anciennes s'appliquent (interruption, pas suspension).

Q : Que faire si le bailleur refuse de payer l'indemnité après expertise ?
R : Assignez-le en justice dans les deux ans suivant le dépôt du rapport. La décision de 2017 vous protège contre la prescription pendant l'expertise.

Q : Puis-je demander une expertise en référé même si le délai de prescription est déjà écoulé ?
R : Non, l'expertise ne peut pas faire revivre un droit prescrit. Elle ne suspend que les délais en cours.

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