Décision de référence : cc • N° 86-96.174 • 1987-10-06 • Consulter la décision →
Vous venez d'acquérir un bel appartement neuf à Saint-Vincent-de-Tyrosse, dans un programme immobilier qui promettait des commerces en rez-de-chaussée et des logements aux étages. Mais voilà : les celliers prévus au permis de construire ont été transformés en réserves, les cloisons ont été déplacées, et vous vous demandez si tout est conforme. Mieux encore : le promoteur a livré les commerces il y a trois ans, mais les logements viennent juste d'être achevés. Le délai pour agir est-il déjà écoulé ? Cette question, qui semble technique, est pourtant cruciale pour des centaines de propriétaires et de locataires. La Cour de cassation y a répondu dans un arrêt du 6 octobre 1987 (n° 86-96.174) qui fixe le point de départ de la prescription non pas à la fin de chaque phase, mais à l'achèvement de l'ensemble des travaux prévus par le permis. undefined si vous attendez la fin du chantier pour vérifier la conformité, vous avez encore le temps d'agir.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginez M. X, propriétaire à Saint-Vincent-de-Tyrosse, qui a acheté un appartement dans un ensemble immobilier comprenant aussi des locaux commerciaux. Le permis de construire, délivré en 1980, prévoyait des celliers attenants à chaque logement. Mais lors de la livraison, M. X constate que les celliers ont été transformés en réserves, avec des cloisons et des aménagements importants. Il s'interroge : ces travaux sont-ils conformes au permis ? Le promoteur, lui, affirme que la construction est conforme dans sa matérialité et que, de toute façon, le délai pour contester est passé. En effet, les commerces ont été achevés en 1982, et les logements en 1985. Selon le promoteur, la prescription (délai au-delà duquel on ne peut plus agir en justice) de l'infraction aux prescriptions du vefa-date-assignation" class="internal-link" title="Nullité d'une vente en VEFA : le juge se place à la date de l'assignation">permis de construire a commencé à courir dès l'achèvement des commerces. M. X, lui, soutient que le permis ne formait qu'un seul projet, et que la prescription ne court qu'à compter de l'achèvement de l'ensemble des travaux, soit en 1985. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui doit trancher : quand commence la prescription pour une infraction au permis de construire dans un ensemble immobilier mixte, réalisé en plusieurs phases ?
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 6 octobre 1987, a donné raison à M. X. Elle a cassé l'arrêt de la cour d'appel qui avait retenu la prescription. Son raisonnement est le suivant : le permis de construire était délivré pour un ensemble immobilier unique, comprenant à la fois une partie à usage d'habitation et une partie à usage commercial. Ces deux parties ont été réalisées successivement, mais elles constituent un tout indivisible au regard du permis. Dès lors, l'infraction aux prescriptions du permis (ici, la transformation des celliers en réserves) ne peut être constatée qu'à l'achèvement de l'ensemble des travaux. undefined, le point de départ de la prescription (délai de 10 ans en matière d'infraction urbanistique, à l'époque) ne court qu'à compter de la date d'achèvement de la dernière partie de l'ensemble. La Cour a également rejeté l'argument du promoteur selon lequel la construction serait conforme dans sa matérialité : la transformation des celliers en réserves, avec des travaux importants de cloisonnement et d'aménagement, constitue une infraction aux prescriptions du permis, car les celliers étaient prévus comme tels. undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une logique de protection du droit à un environnement bâti conforme aux autorisations. Elle confirme que le permis de construire est un tout, et que le maître d'ouvrage ne peut pas fractionner artificiellement le chantier pour faire courir la prescription plus tôt. Attention toutefois : cette solution suppose que le permis soit bien unique et que les travaux soient prévus dans un même projet. Si chaque phase fait l'objet d'un permis distinct, le point de départ sera la date d'achèvement de chaque phase.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications très concrètes pour les propriétaires, locataires et professionnels de l'immobilier. Pour le propriétaire bailleur : si vous achetez un lot dans un ensemble immobilier mixte, vous pouvez vérifier la conformité jusqu'à l'achèvement de l'ensemble. Par exemple, à Mimizan, un programme comprenant un hôtel et des résidences de tourisme : si l'hôtel est livré en 2023 mais les résidences en 2025, vous avez jusqu'en 2035 pour agir en cas de non-conformité des résidences. Pour le locataire : vous pouvez signaler des anomalies (comme un local commercial transformé en logement sans permis) même si la partie commerciale est achevée depuis longtemps, tant que l'ensemble n'est pas fini. Pour l'acquéreur : avant de signer, demandez le permis de construire et le certificat de conformité. Si le promoteur argue de la prescription, vous savez désormais que le délai ne court qu'à la fin de tous les travaux. Pour le copropriétaire : en cas de travaux modificatifs dans les parties communes, vérifiez s'ils sont couverts par un permis unique. Si oui, la prescription est repoussée. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires à Saint-Vincent-de-Tyrosse ont pu obtenir la remise en conformité de parkings transformés en caves, car le permis couvrait aussi les commerces voisins, non encore achevés. Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement : la prescription est de 10 ans en matière d'infraction urbanistique (délai réduit à 6 ans depuis la loi ALUR de 2014 pour les actions en démolition). Mais attention, le point de départ reste celui fixé par cet arrêt.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez le permis de construire dès l'acquisition : demandez au vendeur ou au promoteur la copie du permis et du certificat de conformité. Comparez avec l'état réel des lieux. Si des différences apparaissent, consultez un avocat avant la fin des travaux.
- Ne signez pas de quittance définitive sans réserve : lors de la livraison de votre bien, émettez des réserves écrites sur les non-conformités au permis. Cela interrompt la prescription et vous laisse le temps d'agir.
- Conservez tous les documents : permis, plans, correspondances avec le promoteur, constats d'huissier. La preuve de la date d'achèvement est cruciale : un certificat de conformité ou un procès-verbal de réception fait foi.
- Agissez sans attendre la fin de l'ensemble : même si le point de départ est reporté, plus vous attendez, plus la preuve devient difficile. Dès que vous constatez une infraction, faites constater par huissier et consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt de 1987 n'est pas isolé. La Cour de cassation a confirmé cette solution dans un arrêt du 13 janvier 1993 (n° 91-10.875), où elle a jugé que la prescription de l'action en démolition d'une construction édifiée sans permis ne court qu'à compter de l'achèvement complet de l'ouvrage, même si celui-ci a été réalisé en plusieurs tranches. En revanche, un arrêt du 21 octobre 2009 (n° 08-18.951) a précisé que si le permis autorise des travaux en plusieurs phases distinctes et indépendantes, la prescription court à compter de l'achèvement de chaque phase. La tendance des tribunaux est donc de protéger le justiciable contre les prescriptions trop rapides, mais en exigeant que le projet soit véritablement unitaire. Ce que cela signifie pour l'avenir : si vous êtes confronté à un litige, il faudra démontrer que le permis prévoyait un ensemble fonctionnellement et physiquement lié, et non une simple juxtaposition de projets. Les juges regardent la destination des lieux, les accès communs, les équipements partagés.
Points clés à retenir
- Quel est le point de départ de la prescription pour une infraction au permis de construire ? Pour un ensemble immobilier unique, c'est la date d'achèvement de l'ensemble des travaux, même si les parties sont réalisées successivement.
- Quel est le délai de prescription ? 10 ans pour les infractions antérieures à 2014, 6 ans depuis la loi ALUR pour les actions en démolition.
- Que faire si le promoteur invoque la prescription ? Vérifiez si le permis est unique et si les travaux sont achevés. Si non, la prescription n'a pas commencé.
- Puis-je agir si la partie commerciale est achevée mais pas les logements ? Oui, tant que l'ensemble n'est pas fini, vous pouvez contester les non-conformités des logements.
- Quels sont les risques si je n'agis pas ? Vous perdez tout droit à obtenir la remise en conformité ou des dommages et intérêts. La prescription est un délai butoir.
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