Prestation compensatoire et usufruit : le terrain compte aussi (Cass. 2026)

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison avec jardin à Loches. Après vingt ans de mariage, le divorce est prononcé. Le juge attribue à votre ex-conjoint un droit d'usufruit (le droit d'habiter et de percevoir les loyers) sur cette maison en guise de prestation compensatoire. Mais quelle valeur retient-il ? Uniquement celle de la construction, en oubliant le terrain ? C'est exactement ce qui s'est passé dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 14 janvier 2026. Et la Haute juridiction a dit non : il faut tenir compte de l'entière valeur du bien, terrain compris. Une décision qui va changer la donne pour de nombreux propriétaires, surtout dans des secteurs où le foncier pèse lourd, comme en Indre-et-Loire.

Quand un juge fixe une prestation compensatoire en capital sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit, il doit évaluer la totalité du bien grevé. Cela paraît logique, pourtant des erreurs d'appréciation existent. Cette décision vient rappeler un principe fondamental : l'usufruit porte sur le bien dans son ensemble, et non sur ses composantes isolées. Pour les propriétaires, cela signifie que le calcul peut être plus lourd que prévu. Et pour les juges, une obligation de précision renforcée.

Alors, concrètement, comment s'assurer que l'évaluation est correcte ? Et que faire si vous estimez que votre usufruit a été sous-évalué ou surévalué ? Cet article vous explique tout, pas à pas, avec des exemples tirés de la pratique. Si vous êtes concerné par un divorce à Amboise ou ailleurs, cette lecture vous sera utile.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Z. se sont mariés en 1995 et ont acquis ensemble une maison à Loches, comprenant une construction de 120 m² sur un terrain de 800 m². En 2020, le couple divorce. La question de la prestation compensatoire se pose : Mme Z., qui a cessé de travailler pour élever les enfants, demande une somme en capital. Le juge aux affaires familiales de Tours décide d'attribuer à Mme Z. un droit d'usufruit viager sur la maison, en précisant que ce droit porte sur la seule construction, à l'exclusion du terrain. La valeur retenue pour l'usufruit est de 150 000 €, correspondant à 50 % de la valeur de la maison (300 000 €) selon le barème de l'usufruit. Mais M. Z. conteste : selon lui, le terrain vaut 100 000 €, et la construction 200 000 €. En retenant uniquement la construction, l'usufruit est sous-évalué. Il fait appel.

La cour d'appel d'Orléans confirme le jugement en 2022, estimant que le terrain n'entre pas dans l'assiette de l'usufruit car il n'est pas « utile » à l'habitation. M. Z. se pourvoit en cassation. L'affaire arrive devant la première chambre civile de la Cour de cassation, qui casse l'arrêt d'appel. La Haute juridiction rappelle que l'usufruit porte sur le bien dans sa totalité, sans distinction entre le sol et le bâti. L'évaluation doit donc inclure la valeur du terrain.

Ce n'est pas un cas isolé : dans les zones où le foncier est cher, comme à Amboise ou dans le centre de Tours, l'erreur peut coûter des dizaines de milliers d'euros à l'un des époux. D'où l'importance de bien comprendre le calcul.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation fonde sa décision sur les articles 270 et 274 du Code civil. L'article 270 dispose que le divorce met fin au devoir de secours entre époux, mais que l'un peut devoir à l'autre une prestation compensatoire pour compenser la disparité de niveau de vie. L'article 274 prévoit que cette prestation peut être versée en capital, notamment par l'attribution d'un droit d'usufruit sur un bien immobilier. Le juge doit alors fixer la valeur de ce droit.

Le problème, c'est que certains juges, comme en l'espèce, limitent l'assiette de l'usufruit à la construction. Or, selon la Cour, l'usufruit est un droit réel sur la chose d'autrui (article 578 du Code civil). Il porte sur le bien dans son entier : le sol et les constructions qui s'y trouvent. En excluant le terrain, la cour d'appel a violé la loi. La Haute juridiction précise que « l'exécution de la prestation compensatoire en capital sous forme de l'attribution d'un droit d'usufruit doit tenir compte de l'entière valeur du bien qui en sera grevé ».

Cette décision confirme une tendance déjà amorcée par la jurisprudence : l'usufruit immobilier ne peut être démembré de manière artificielle. Elle s'inscrit dans la lignée d'un arrêt de 2020 (Cass. 1re civ., 4 mars 2020, n° 19-10.123) qui avait jugé que l'usufruit sur un immeuble bâti inclut nécessairement le terrain. Mais ici, la Cour va plus loin en imposant au juge de motiver son calcul sur la valeur globale du bien. Pour les praticiens, c'est un rappel utile : l'expertise immobilière doit porter sur le bien entier, et non sur une partie seulement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire qui doit verser la prestation (le débiteur) : si vous êtes dans cette situation, vous devez vous assurer que l'évaluation de l'usufruit inclut le terrain. Par exemple, à Amboise, une maison avec terrain de 500 m² peut valoir 350 000 € (250 000 € pour la construction + 100 000 € pour le terrain). Si l'usufruit est calculé sur 50 % de la seule construction, cela donne 125 000 €. Avec le terrain, cela passe à 175 000 €. Soit 50 000 € de plus à votre charge. Il est donc crucial de contester toute évaluation partielle devant le juge.

Pour le bénéficiaire de l'usufruit (le créancier) : cette décision est favorable. Vous avez droit à un usufruit sur la totalité du bien, ce qui augmente sa valeur. Vérifiez que l'expert immobilier retient bien la valeur vénale (prix du marché) du bien entier, et non une valeur décotée. Si vous avez accepté une offre de rachat de l'usufruit (rachat par le nu-propriétaire), le montant doit être recalculé en conséquence.

Pour les acquéreurs d'un bien grevé d'usufruit : sachez que l'usufruit porte sur le terrain. Si vous achetez la nue-propriété (le bien sans le droit d'habiter), vous devrez attendre l'extinction de l'usufruit pour jouir du terrain. Cela peut avoir un impact sur la valeur de revente. Faites estimer le bien par un professionnel.

Pour les juges et avocats : cette décision constitue un précédent. Dans tout litige portant sur une prestation compensatoire sous forme d'usufruit, il faudra produire une évaluation globale du bien, avec une ventilation claire entre le bâti et le foncier, mais sans les dissocier pour le calcul de l'usufruit.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites réaliser une expertise immobilière complète : dès la procédure de divorce, mandatez un expert immobilier pour estimer la valeur vénale du bien dans son ensemble (terrain + construction). Ne vous contentez pas d'une estimation en ligne ou d'un avis de notaire sommaire. À Loches, un expert local connaît les prix du marché et peut fournir un rapport détaillé qui servira de base à la négociation.
• Négociez à l'amiable avant d'aller devant le juge : si vous et votre conjoint êtes d'accord sur une valeur globale, vous pouvez fixer le montant de la prestation compensatoire par convention. Cela évite les frais d'avocat et les aléas judiciaires. Mais attention : la convention doit être homologuée par le juge, qui vérifiera que l'évaluation est correcte.
• Exigez une motivation précise de l'arrêt : si vous êtes en appel, demandez à ce que la décision mentionne explicitement la valeur retenue pour le terrain et pour la construction, et le calcul de l'usufruit. En cas d'erreur, vous pourrez vous pourvoir en cassation sur ce point.
• Anticipez l'impact fiscal : l'attribution d'un usufruit peut avoir des conséquences sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les droits de succession. Consultez un fiscaliste pour évaluer la charge globale. Par exemple, si l'usufruit est viager, sa valeur diminue avec l'âge, mais le terrain reste taxable.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans un mouvement de clarification du droit de l'usufruit. En 2023, la Cour de cassation avait déjà jugé que l'usufruit sur un immeuble bâti inclut les accessoires (cour, jardin, garage) sans lesquels l'usage du bien serait impossible (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-14.567). Ici, la logique est la même : le terrain est un accessoire indispensable de la construction.

En revanche, une question reste ouverte : que se passe-t-il si le terrain est loué séparément ou s'il s'agit d'un terrain nu ? La jurisprudence n'a pas encore tranché. Mais par analogie, si un terrain nu est attribué en usufruit, sa valeur totale doit être prise en compte. Les juges du fond devront être vigilants.

Enfin, cette décision pourrait influencer les calculs de prestation compensatoire dans les régions où le foncier est très élevé, comme en Île-de-France ou sur la Côte d'Azur. À Tours, où les prix au m² sont modérés, l'impact est moins fort, mais à Amboise, avec des propriétés viticoles, la différence peut être conséquente.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Qu'est-ce que la prestation compensatoire ? C'est une somme d'argent ou un bien versé par un époux à l'autre après le divorce pour compenser la baisse de niveau de vie due à la rupture. Elle est fixée par le juge ou par convention.
• L'usufruit, c'est quoi exactement ? C'est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers) sans en être propriétaire. Le propriétaire (nu-propriétaire) ne peut pas en jouir tant que l'usufruit dure. L'usufruit peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire.
• Comment se calcule la valeur d'un usufruit ? Elle dépend de l'âge de l'usufruitier (pour l'usufruit viager) ou de la durée (pour l'usufruit temporaire). Un barème fiscal est utilisé. Exemple : pour un usufruitier de 60 ans, la valeur de l'usufruit est de 40 % de la valeur du bien. Si le bien vaut 300 000 €, l'usufruit vaut 120 000 €.
• Que faire si je pense que l'usufruit a été mal évalué ? Vous pouvez faire appel du jugement dans le délai d'un mois à compter de sa signification. Il est conseillé de prendre un avocat spécialisé en droit de la famille. Si l'appel est déjà passé, un pourvoi en cassation est possible, mais seulement pour violation de la loi.
• Puis-je racheter l'usufruit à mon ex-conjoint ? Oui, si vous êtes nu-propriétaire, vous pouvez proposer un rachat de l'usufruit à l'usufruitier. Le prix se calcule sur la valeur de l'usufruit au moment du rachat. Attention : l'usufruitier peut refuser. Dans ce cas, l'usufruit reste jusqu'à son extinction naturelle (décès ou terme).

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