Entscheidungsreferenz: cc • N° 23-22.958 • 2026-01-14
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses mit Garten in Loches. Nach zwanzig Jahren Ehe wird die Scheidung ausgesprochen. Der Richter spricht Ihrem Ex-Ehepartner als Ausgleichszahlung ein Nießbrauchsrecht (das Recht, zu wohnen und Mieteinnahmen zu erzielen) an diesem Haus zu. Aber welchen Wert legt er zugrunde? Nur den des Gebäudes, unter Vernachlässigung des Grundstücks? Genau das geschah in dem vom Kassationshof am 14. Januar 2026 entschiedenen Fall. Und das oberste Gericht sagte Nein: Es muss der gesamte Wert des Grundstücks einschließlich des Bodens berücksichtigt werden. Eine Entscheidung, die für viele Eigentümer, insbesondere in Gebieten mit hohen Grundstückspreisen wie Indre-et-Loire, alles verändern wird.
Wenn ein Richter eine Ausgleichszahlung in Form der Einräumung eines Nießbrauchsrechts festsetzt, muss er den Gesamtwert des belasteten Grundstücks bewerten. Das erscheint logisch, dennoch gibt es Bewertungsfehler. Diese Entscheidung erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Der Nießbrauch erstreckt sich auf das gesamte Grundstück, nicht auf einzelne Bestandteile. Für Eigentümer bedeutet dies, dass die Berechnung teurer ausfallen kann als erwartet. Und für die Richter eine verstärkte Begründungspflicht.
Wie stellen Sie also konkret sicher, dass die Bewertung korrekt ist? Und was tun, wenn Sie meinen, Ihr Nießbrauch sei unter- oder überbewertet? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles Schritt für Schritt anhand von Praxisbeispielen. Wenn Sie von einer Scheidung in Amboise oder anderswo betroffen sind, wird Ihnen diese Lektüre nützlich sein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Z. heirateten 1995 und erwarben gemeinsam ein Haus in Loches, bestehend aus einem 120 m² großen Gebäude auf einem 800 m² großen Grundstück. Im Jahr 2020 lässt sich das Paar scheiden. Es stellt sich die Frage der Ausgleichszahlung: Frau Z., die zur Kindererziehung nicht mehr berufstätig war, beantragt eine Kapitalzahlung. Der Familienrichter in Tours spricht Frau Z. ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an dem Haus zu, mit der Maßgabe, dass dieses Recht nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück umfasst. Der Wert des Nießbrauchs wird mit 150.000 € angesetzt, entsprechend 50 % des Hauswerts (300.000 €) gemäß der Nießbrauchstabelle. Herr Z. legt jedoch Widerspruch ein: Seiner Ansicht nach ist das Grundstück 100.000 € wert, das Gebäude 200.000 €. Durch die alleinige Berücksichtigung des Gebäudes sei der Nießbrauch unterbewertet. Er legt Berufung ein.
Das Berufungsgericht in Orléans bestätigt das Urteil im Jahr 2022 mit der Begründung, das Grundstück falle nicht in den Nießbrauchsumfang, da es für die Wohnnutzung nicht „erforderlich“ sei. Herr Z. legt Kassationsbeschwerde ein. Der Fall gelangt vor die erste Zivilkammer des Kassationshofs, der das Berufungsurteil aufhebt. Das oberste Gericht stellt klar, dass der Nießbrauch das gesamte Grundstück umfasst, ohne Unterscheidung zwischen Boden und Gebäude. Die Bewertung muss daher den Grundstückswert einschließen.
Dies ist kein Einzelfall: In Gegenden mit hohen Grundstückspreisen, wie in Amboise oder im Zentrum von Tours, kann der Fehler einen der Ehegatten Zehntausende von Euro kosten. Daher ist es wichtig, die Berechnung genau zu verstehen.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof stützt seine Entscheidung auf die Artikel 270 und 274 des Code civil. Artikel 270 bestimmt, dass die Scheidung die Unterhaltspflicht zwischen Ehegatten beendet, aber einer dem anderen eine Ausgleichszahlung schulden kann, um die Unterschiede im Lebensstandard auszugleichen. Artikel 274 sieht vor, dass diese Zahlung in Kapitalform erfolgen kann, insbesondere durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts an einer Immobilie. Der Richter muss dann den Wert dieses Rechts festsetzen.
Das Problem ist, dass manche Richter, wie im vorliegenden Fall, den Nießbrauchsumfang auf das Gebäude beschränken. Nach Ansicht des Gerichts ist der Nießbrauch jedoch ein dingliches Recht an einer fremden Sache (Artikel 578 Code civil). Es erstreckt sich auf das gesamte Grundstück: den Boden und die darauf befindlichen Gebäude. Indem das Berufungsgericht das Grundstück ausgeschlossen hat, hat es gegen das Gesetz verstoßen. Das oberste Gericht stellt klar, dass „die Erfüllung der Ausgleichszahlung in Kapitalform durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts den gesamten Wert des damit belasteten Grundstücks berücksichtigen muss“.
Diese Entscheidung bestätigt einen bereits in der Rechtsprechung angelegten Trend: Der Nießbrauch an einer Immobilie kann nicht künstlich aufgespalten werden. Sie reiht sich ein in ein Urteil aus dem Jahr 2020 (Cass. 1re civ., 4. März 2020, Nr. 19-10.123), das entschied, dass der Nießbrauch an einem bebauten Grundstück notwendigerweise das Grundstück umfasst. Hier geht das Gericht jedoch noch weiter, indem es dem Richter auferlegt, seine Berechnung auf der Grundlage des Gesamtwerts des Grundstücks zu begründen. Für die Praktiker ist dies eine nützliche Erinnerung: Das Sachverständigengutachten muss das gesamte Grundstück betreffen, nicht nur einen Teil.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Eigentümer, der die Zahlung leisten muss (der Schuldner): Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie sicherstellen, dass die Bewertung des Nießbrauchs das Grundstück einschließt. In Amboise beispielsweise kann ein Haus mit 500 m² Grundstück 350.000 € wert sein (250.000 € für das Gebäude + 100.000 € für das Grundstück). Wenn der Nießbrauch auf 50 % des Gebäudewerts berechnet wird, ergibt das 125.000 €. Mit Grundstück sind es 175.000 €. Das sind 50.000 € mehr zu Ihren Lasten. Es ist daher entscheidend, jede Teilbewertung vor dem Richter anzufechten.
Für den Nießbrauchsberechtigten (den Gläubiger): Diese Entscheidung ist günstig. Sie haben Anspruch auf einen Nießbrauch am gesamten Grundstück, was dessen Wert erhöht. Überprüfen Sie, ob der Immobiliensachverständige den Verkehrswert (Marktpreis) des gesamten Grundstücks zugrunde legt und nicht einen abgewerteten Wert. Wenn Sie ein Angebot zum Rückkauf des Nießbrauchs (durch den bloßen Eigentümer) angenommen haben, muss der Betrag entsprechend angepasst werden.
