参考判决： cc • 编号 23-22.958 • 2026-01-14
想象一下：您在洛什拥有一套带花园的房子。结婚二十年后，离婚判决生效。法官将这套房子的用益权（居住和收取租金的权利）授予您的配偶，作为补偿性给付。但法官依据的是哪个价值？仅仅是建筑物的价值，而忽略了土地？这正是2026年1月14日最高上诉法院审理案件中的情况。而最高法院表示反对：必须考虑整个财产的价值，包括土地。这一判决将改变许多业主的处境，尤其是在土地价值较高的地区，如安德尔-卢瓦尔省。
当法官以授予用益权的形式确定资本形式的补偿性给付时，必须评估整个被设定用益权的财产。这似乎合乎逻辑，但评估错误确实存在。这一判决重申了一项基本原则：用益权涵盖整个财产，而非其孤立组成部分。对于业主而言，这意味着计算可能比预期更沉重。对于法官而言，则强化了精确性的义务。
那么，具体如何确保评估正确？如果您认为您的用益权被低估或高估了，该怎么做？本文将通过实际案例逐步解释一切。如果您正面临在昂布瓦斯或其他地方的离婚事宜，这篇文章将对您有所帮助。
事实：一个日常发生的故事
Z.先生和Z.女士于1995年结婚，共同在洛什购买了一套房子，包括一栋120平方米的住宅和一块800平方米的土地。2020年，夫妻离婚。补偿性给付问题随之而来：Z.女士为了抚养孩子而停止工作，要求一笔资本金。图尔家庭事务法官决定授予Z.女士对房子的终身用益权，并明确指出该用益权仅针对建筑物，不包括土地。根据用益权计算表，用益权价值定为150,000欧元，相当于房屋价值（300,000欧元）的50%。但Z.先生提出异议：他认为土地价值100,000欧元，建筑物价值200,000欧元。如果只考虑建筑物，用益权就被低估了。他提起了上诉。
奥尔良上诉法院在2022年维持了原判，认为土地不属于用益权的范围，因为它对居住“无用”。Z.先生向最高上诉法院提起上诉。案件提交至最高上诉法院第一民事庭，该庭撤销了上诉法院的判决。最高法院重申，用益权涵盖整个财产，不区分土地和建筑物。因此，评估必须包括土地的价值。
这并非孤立案例：在土地昂贵的地区，如昂布瓦斯或图尔市中心，错误可能使一方配偶损失数万欧元。因此，理解计算方法至关重要。
法院的推理——详细解析
最高上诉法院的判决依据《法国民法典》第270条和第274条。第270条规定，离婚终止夫妻之间的扶助义务，但一方可能需向另一方支付补偿性给付，以弥补生活水平的差异。第274条规定，该给付可以资本形式支付，特别是通过授予不动产用益权。法官必须确定该用益权的价值。
问题在于，某些法官（如本案）将用益权的范围限制在建筑物上。然而，根据最高法院，用益权是对他人之物的物权（民法典第578条）。它涵盖整个财产：土地及其上的建筑物。排除土地意味着上诉法院违反了法律。最高法院明确指出：“以授予用益权形式执行资本形式的补偿性给付，必须考虑将被设定用益权的整个财产的价值。”
该判决确认了判例法已开启的趋势：不动产用益权不能被人为分割。它延续了2020年一项判决（最高法院第一民事庭，2020年3月4日，编号19-10.123）的思路，该判决认为对有建筑物的不动产的用益权必然包括土地。但在此案中，最高法院更进一步，要求法官基于财产整体价值进行论证。对于实务工作者而言，这是一个有用的提醒：不动产评估必须针对整个财产，而非仅部分。
这对您的具体影响
对于需要支付补偿性给付的业主（债务人）：如果您处于这种情况，您必须确保用益权的评估包括土地。例如，在昂布瓦斯，一栋带500平方米土地的房屋可能价值350,000欧元（建筑物250,000欧元 + 土地100,000欧元）。如果用益权仅按建筑物的50%计算，则为125,000欧元。加上土地后，变为175,000欧元。即您的负担增加了50,000欧元。因此，在法官面前质疑任何部分评估至关重要。
对于用益权受益人（债权人）：该判决对您有利。您有权获得整个财产的用益权，这增加了其价值。请确保不动产评估师采纳的是整个财产的市场价值，而非折价价值。如果您已接受用益权的回购要约（由虚有权人回购），则金额必须相应重新计算。
对于购买设定用益权财产的买受人：请注意，用益权涵盖土地。如果您购买虚有权（无居住权的财产），您必须等到用益权消灭后才能享有土地。这可能影响转售价值。请由专业人士对财产进行估值。
对于法官和律师：该判决构成先例。在任何涉及用益权形式补偿性给付的争议中，必须提供财产的整体评估，明确区分建筑物和土地，但在计算用益权时不得分割。
避免此类争议的四个建议
- 进行全面的不动产评估：在离婚程序开始后，委托不动产评估师对财产整体（土地+建筑物）进行市场价值评估。不要仅满足于在线估价或公证人的粗略意见。在洛什，当地评估师了解市场价格，可提供详细报告，作为谈判基础。
- 在诉诸法官前友好协商：如果您和配偶就整体价值达成一致，可通过协议确定补偿性给付金额。这可以节省律师费并避免诉讼风险。但注意：协议需经法官批准，法官将检查评估是否正确。
- 要求判决书明确论证：如果您在上诉阶段，要求判决明确说明土地和建筑物的价值以及用益权的计算方式。若存在错误，您可以就此向最高上诉法院提出上诉。
- 预见税务影响：用益权的授予可能对不动产财富税（IFI）和继承税产生影响。请咨询税务专家评估总体负担。例如，如果是终身用益权，其价值随年龄增长而减少，但土地仍应课税。
深入分析：相关判例与演变
该判决属于用益权法清晰化运动的一部分。2023年，最高上诉法院已裁定，对建有建筑物的不动产的用益权包括其附属物（庭院、花园、车库），没有这些附属物则无法使用该财产（最高法院第三民事庭，2023年6月8日，编号22-14.567）。这里逻辑相同：土地是建筑物的必要附属物。
然而，一个问题仍然存在：如果土地单独出租或为裸地，情况如何？判例法尚未明确。但类推，如果裸地被授予用益权，其全部价值必须被考虑。下级法院需保持警惕。
最后，该判决可能影响土地非常昂贵地区的补偿性给付计算，如法兰西岛或蓝色海岸。在图尔，每平方米价格适中，影响较小，但在昂布瓦斯，拥有葡萄园财产的地区，差异可能显著。
总结与后续步骤
常见问题：
- 什么是补偿性给付？ 离婚后，一方支付给另一方的金钱或财产，以弥补因婚姻破裂导致的生活水平下降。由法官或协议确定。
- 用益权具体是什么？ 使用财产并收取其收益（租金）的权利，而不拥有所有权。所有权人（虚有权人）在用益权存续期间不能享有财产。用益权可以是终身的（直至用益权人死亡）或定期的。
- 如何计算用益权的价值？ 取决于用益权人的年龄（终身用益权）或期限（定期用益权）。使用税务计算表。例如：对于60岁的用益权人，用益权价值为财产价值的40%。如果财产价值300,000欧元，用益权价值为120,000欧元。
- 如果我认为用益权评估错误，该怎么办？ 您可以在判决送达后一个月内提起上诉。建议聘请家庭法专业律师。如果上诉期已过，可向最高上诉法院提出上诉，但仅限于法律适用错误。
- 我能向前配偶回购用益权吗？ 可以，如果您是虚有权人，您可以向用益权人提议回购用益权。价格按回购时用益权的价值计算。注意：用益权人可以拒绝。在这种情况下，用益权持续到其自然消灭（死亡或期限届满）。
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