Entscheidungsreferenz: cc • N° 93-17.667 • 1996-02-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Betton, einer kleinen Gemeinde in Ille-et-Vilaine. Ihr Verwalter erhebt Klage gegen einen Nachbarn wegen nicht genehmigter Arbeiten. Aber Sie fragen sich: War er rechtzeitig befugt zu handeln? Wenn der Verwalter seine Genehmigung nach der gesetzlichen Frist nachgeholt hat, ist die Klage dann gültig? Und vor allem: Wer muss beweisen, dass diese Genehmigung verspätet ist?
Diese scheinbar technische Frage hat konkrete Auswirkungen für Tausende von Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 14. Februar 1996 (Nr. 93-17.667) entschieden: Derjenige, der die Unzulässigkeit geltend macht, muss beweisen, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht die erforderlichen Befugnisse hatte. Mit anderen Worten: Wenn Sie von einem Verwalter verklagt werden, können Sie nicht einfach behaupten, er habe keine Genehmigung der Eigentümerversammlung gehabt: Sie müssen nachweisen, dass die Genehmigung zu spät erfolgt ist.
Diese fast dreißig Jahre alte Entscheidung ist nach wie vor hochaktuell. Sie erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Die Beweislast liegt bei demjenigen, der bestreitet, nicht bei demjenigen, der handelt. Aber wie wirkt sich das in der Praxis aus, insbesondere für Wohnungseigentümer in Redon oder anderen Städten? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vermutlich in der Region Rennes. Der Verwalter, der im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, verklagt zwei Gesellschaften, Patech und Pelib, vor dem Tribunal de grande instance. Streitgegenstand? Störungen oder Nachbarschaftsprobleme – das Detail ist weniger wichtig als das Verfahren.
Die beklagten Gesellschaften erheben eine Prozesseinrede: Sie machen geltend, der Verwalter sei von der Eigentümerversammlung nicht zur Klageerhebung ermächtigt worden. Im Wohnungseigentumsrecht ist dies eine zwingende Voraussetzung (Art. 55 des Dekrets vom 17. März 1967, damals in Kraft). Ohne diese Ermächtigung kann der Verwalter die Gemeinschaft vor Gericht nicht wirksam vertreten.
Der Verwalter legt einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor, der ihn nach seiner Auffassung zum Handeln ermächtigt. Die Gesellschaften Patech und Pelib entgegnen jedoch, diese Ermächtigung sei nach Ablauf der Klagefrist erteilt worden. Mit anderen Worten: Die Genehmigung sei zu spät erfolgt, was die Klage unzulässig mache.
Das Berufungsgericht Rennes, das mit dem Fall befasst war, gab dem Verwalter Recht. Es wies die Prozesseinrede der Gesellschaften mit der Begründung zurück, sie hätten nicht bewiesen, dass die Genehmigung verspätet war. Die Gesellschaften legten daraufhin Kassation ein mit der Begründung, der Verwalter hätte nachweisen müssen, dass er zum Zeitpunkt der Klageerhebung die erforderlichen Befugnisse hatte.
Der Kassationshof wies die Kassation mit seinem Urteil vom 14. Februar 1996 zurück. Er bestätigte die Argumentation des Berufungsgerichts: Die Beweislast für die Verspätung der Genehmigung liegt bei demjenigen, der sie geltend macht. Mit anderen Worten: Die Gesellschaften Patech und Pelib hätten beweisen müssen, dass die dem Verwalter erteilte Ermächtigung nach dem Verjährungszeitpunkt der Klage erfolgte. Da sie dies nicht taten, war ihre Prozesseinrede unbegründet.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Regeln des Zivilprozessrechts zurückkommen. Artikel 9 der Zivilprozessordnung (Code de procédure civile) besagt, dass „jede Partei die für den Erfolg ihres Begehrens erforderlichen Tatsachen beweisen muss“. Dies ist der Grundsatz der Beweislast. Im vorliegenden Fall erhoben die beklagten Gesellschaften eine prozessuale Einrede: die Unzulässigkeit der Klage wegen fehlender Ermächtigung des Verwalters. Nun obliegt es demjenigen, der sich auf eine Prozessvoraussetzung beruft, diese zu beweisen.
Der Kassationshof wendet diesen Grundsatz ohne Umschweife an. Er stellt fest, dass der Verwalter seine Situation nach der Klageerhebung legalisiert hat, was möglich ist, solange die Klagefrist nicht abgelaufen ist (dies ist die Theorie der Nachholung während des Verfahrens, die von der Rechtsprechnung anerkannt wird). Wenn die Nachholung jedoch nach der Verjährung erfolgt, wird die Klage unzulässig. Allerdings muss der Beklagte nachweisen, dass die Frist zum Zeitpunkt der Nachholung bereits abgelaufen war.
Mit anderen Worten: Der Verwalter muss nicht beweisen, dass er von Anfang an die Ermächtigung hatte. Es genügt, dass er einen späteren Beschluss vorlegt, sofern die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Und der Bestreitende muss beweisen, dass diese Frist überschritten war. Eine subtile, aber entscheidende Nuance.
Was nur wenige wissen: Dieses Urteil fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationshofs ein. Bereits 1986 hatte er entschieden, dass die Nachholung der Befugnisse des Verwalters auch während des Verfahrens möglich ist (Civ. 3e, 12. März 1986). Das Urteil von 1996 präzisiert lediglich die Beweislast. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine für die Praxis nützliche Bestätigung.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümer versuchten, eine Klage des Verwalters wegen fehlender Ermächtigung für ungültig erklären zu lassen. Ohne Beweis der Verspätung scheiterte ihre Argumentation. Dieses Urteil ist daher ein wertvolles Instrument für Verwalter und Gemeinschaften, aber auch eine Warnung für Beklagte: Wenn Sie bestreiten, müssen Sie konkrete Beweise vorlegen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Wohnungseigentümer in Redon hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen. Stellen Sie sich vor, Ihr Verwalter klagt gegen einen Unternehmer, der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum mangelhaft ausgeführt hat. Sie sind der Meinung, der Verwalter habe keine Ermächtigung der Eigentümerversammlung gehabt. Sie
