Prix de préemption : les modifications du bien après la déclaration d'intention d'aliéner doivent être prises en compte

Vous avez déposé une déclaration d'intention d'aliéner (document officiel informant la mairie de votre projet de vente) en fixant un prix de 2 215 000 euros pour votre immeuble parisien. Quelques mois plus tard, après avoir engagé des travaux de rénovation d'ampleur, la commune décide d'exercer son droit de préemption. Mais doit-elle payer le prix initialement déclaré, ou bien le prix du bien transformé ? C'est toute la question tranchée par la Cour de cassation dans son arrêt du 17 octobre 2024. La réponse est d'une logique implacable, mais lourde de conséquences pratiques.

La Haute juridiction, siégeant à Paris, affirme que le juge chargé de fixer le prix de préemption doit tenir compte des modifications substantielles apportées à la consistance du bien entre la déclaration et l'exercice effectif du droit de préemption. Ni le vendeur, ni l'administration ne peuvent se réfugier derrière le prix mentionné dans la déclaration initiale si le bien a changé de nature ou de valeur. Une telle solution protège le propriétaire qui a investi, mais aussi la collectivité si le bien s'est dégradé.

Cette décision, promise à un large écho, apporte une sécurité bienvenue dans un contentieux souvent source de blocages. Elle rappelle que le droit de préemption (pouvoir reconnu à la commune d'acquérir un bien en priorité) ne fige pas la valeur de l'immeuble au jour de la déclaration. Ce faisant, elle écarte une lecture trop littérale des textes au profit d'une approche réaliste, fondée sur la valeur vénale au jour du transfert. Reste à en mesurer toutes les implications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Une société civile immobilière, que nous appellerons la SCI JT, propriétaire d'un ensemble immobilier situé en région parisienne, avait déposé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) auprès d'une commune, en vue de la vente de ce bien pour un prix de 2 215 000 euros. L'acte mentionnait la consistance précise du bien au moment de la déclaration. Mais dans l'intervalle, avant que la commune n'exerce effectivement sa préemption, la SCI a réalisé des travaux importants modifiant de façon significative la configuration ou l'état du bien. Le genre de chantier que l'on rencontre fréquemment dans l'immobilier parisien : réaménagement intérieur, création de surfaces, rénovation des parties communes, etc.

Lorsque l'autorité administrative notifie sa décision de préempter, elle entend acquérir au prix indiqué dans la DIA, soit 2 215 000 euros – celui du bien avant transformation. La SCI s'y oppose, estimant que la valeur réelle a augmenté du fait de ses investissements. Faute d'accord, le prix est fixé judiciairement, d'abord par le juge de l'expropriation, puis la cour d'appel. La SCI considère que la cour d'appel a commis une erreur en ne prenant pas suffisamment en compte les modifications apportées. Elle forme alors un pourvoi en cassation.

Le débat est classique : faut-il s'en tenir au prix de la déclaration, document quasi-contractuel, ou doit-on, au contraire, corriger ce prix pour coller à la réalité du marché au jour où le transfert de propriété intervient ? La Cour de cassation, saisie du pourvoi principal de la commune et du pourvoi incident de la SCI, devait trancher ce point délicat. Sa réponse est sans équivoque. Elle énonce que la fixation du prix « doit tenir compte, en plus ou moins-value, des modifications substantielles apportées à la consistance de ce bien depuis l'exercice » – une formulation qui ne laisse guère de place à l'interprétation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 17 octobre 2024, mobilise un principe fondamental du droit de la préemption : le prix doit correspondre à la valeur vénale (valeur de marché) du bien au jour du transfert de propriété. Ce principe, que l'on trouve notamment à l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, commande que l'indemnité versée au propriétaire ne soit ni inférieure ni supérieure à ce que vaudrait le bien s'il était vendu librement. Or, la déclaration d'intention d'aliéner constitue une photographie à un instant T. Si le bien évolue de manière substantielle après cet instant, le prix initial n'a plus de sens.

L'arrêt censure ainsi la cour d'appel qui, selon la Cour, n'avait pas pleinement tiré les conséquences des changements intervenus sur la consistance du bien. La Haute juridiction rappelle que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier la valeur, mais à condition de ne pas dénaturer les éléments du débat. En l'espèce, ignorer ou minimiser l'impact de modifications substantielles reviendrait à fixer un prix décorrélé de la réalité : ce serait contraire à l'exigence légale de juste indemnité.

On peut lire cette décision comme une confirmation de la tendance jurisprudentielle à privilégier le réalisme économique sur le formalisme. En effet, dans un arrêt antérieur (Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-15.768), la Cour avait déjà jugé que des travaux réalisés avant la DIA mais non mentionnés dans celle-ci pouvaient être pris en compte. Ici, le pas supplémentaire est franchi : même des travaux postérieurs à la DIA, s'ils sont substantiels, doivent influencer le prix. C'est une évolution significative qui met en cohérence le mécanisme de préemption avec le principe constitutionnel de juste indemnisation.

Qu'en est-il des arguments des parties ? La commune soutenait probablement que le prix de la DIA cristallise l'offre de vente et que le préempteur ne saurait se voir imposer un prix majoré par des décisions unilatérales du propriétaire. La SCI, de son côté, invoquait son droit à obtenir un prix en adéquation avec la valeur du bien qu'elle a transformé. La Cour a donné raison à la logique économique, tout en réservant l'hypothèse inverse d'une moins-value liée à une dégradation du bien, qui viendrait alors réduire le prix à verser. La balance est équilibrée.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un bien susceptible d'être préempté et que vous envisagez des travaux après le dépôt de la DIA, la décision vous est favorable. À Paris, où les prix de l'immobilier sont élevés et les projets de rénovation légion, cela peut représenter des sommes considérables. Prenons un exemple : vous déclarez un immeuble de 400 m² à 2 215 000 euros, puis vous aménagez 100 m² supplémentaires. Si la valeur vénale de ces 100 m² est de 500 000 euros, le prix de préemption devrait être fixé à 2 715 000 euros. À l'inverse, un propriétaire qui laisse son bien se dégrader après la DIA verra le prix de préemption révisé à la baisse : une épée à double tranchant.

Pour les collectivités exerçant leur droit de préemption, cet arrêt impose une vigilance accrue. Avant de confirmer une préemption, il devient essentiel d'actualiser l'estimation du bien si une longue période s'est écoulée depuis la DIA ou si des indices de travaux existent. La commune de Paris, par exemple, devra intégrer cette donnée dans ses procédures d'acquisition. Cela peut complexifier le financement des opérations, surtout si la hausse de prix n'était pas budgétée.

Si vous êtes acquéreur évincé par une préemption, sachez que la décision ne vous concerne pas directement, mais elle peut vous offrir un levier si vous parvenez à démontrer que le bien a évolué et que le prix fixé par le juge est devenu caduc. Quant aux locataires, ils pourraient être affectés si la modification du bien modifie leurs droits, par exemple en cas de division ou de réunion de lots. En tout état de cause, dès qu'une modification substantielle intervient, la transparence est de mise. Si vous êtes dans cette situation, documentez chaque changement : date de début et fin des travaux, nature des modifications, coût, impact sur la surface ou la configuration. Ces pièces seront déterminantes devant le juge de l'expropriation si aucun accord amiable n'est trouvé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Anticipez le calendrier des travaux. Si vous prévoyez de vendre un bien dans une zone soumise à un droit de préemption urbain, réfléchissez au moment où vous réalisez vos travaux. Mieux vaut les terminer avant de déposer la DIA, ou alors négocier un accord avec la commune sur la prise en compte des améliorations à venir.
• Documentez méticuleusement l'état du bien. Faites établir un état des lieux détaillé, avec photographies et plans, daté du jour de la DIA. Cela servira de référence pour mesurer ultérieurement les modifications. En cas de désaccord sur la plus-value, un expert immobilier pourra s'appuyer sur cette base objective.
• Dialoguez avec l'autorité préemptrice. Dès que des modifications substantielles sont envisagées, informez-en la commune et proposez une évaluation contradictoire. Un accord amiable sur un nouveau prix permet d'éviter un recours judiciaire long et coûteux, dont les frais peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros à Paris.
• Ne vous précipitez pas sur la préemption. Si vous êtes une collectivité, ne figez pas votre décision dès réception de la DIA. Attendez d'avoir une connaissance complète de l'évolution du bien. Vous pouvez demander des informations complémentaires ou même mandater une visite pour actualiser l'estimation.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

L'arrêt du 17 octobre 2024 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, depuis une décennie, affine la notion de « prix correspondant à la valeur vénale » en matière de préemption. Outre l'arrêt précité de 2019, on peut citer Civ. 3e, 8 juin 2017 (n° 16-14.964) qui jugeait que les modifications du bien intervenues après la négociation amiable du prix avec le vendeur, mais avant la décision judiciaire, doivent être prises en compte. La Cour de cassation avait alors déjà souligné que le juge n'est pas lié par l'offre initiale.

La tendance est donc à la flexibilité et à l'adaptation des procédures à la réalité économique. Cela s'explique par la volonté de ne pas léser le propriétaire, qui doit être justement indemnisé, principe à valeur constitutionnelle. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les notaires et les services de la publicité foncière intègrent ces évolutions dans leurs pratiques, peut-être en systématisant les clauses de révision de prix dans les DIA. Une piste à suivre pour les professionnels de l'immobilier parisien soucieux de sécuriser leurs opérations.

Ce qu'il faut retenir

Voici cinq points clés à garder en mémoire suite à cette décision de la Cour de cassation :

1. Le prix de la DIA n'est pas intangible. Il peut être modifié à la hausse ou à la baisse si la consistance du bien a substantiellement évolué avant l'exercice du droit de préemption.
2. La charge de la preuve incombe au propriétaire. C'est à vous de démontrer la réalité, l'ampleur et l'impact des modifications sur la valeur. Un dossier solide est indispensable.
3. Les juges ont un pouvoir souverain d'appréciation. Ils peuvent s'appuyer sur des expertises et fixer le prix en fonction de la valeur au jour du transfert.
4. Les collectivités doivent adapter leur stratégie d'acquisition. Elles ne peuvent plus s'en tenir au prix initial si des indices de changement existent.
5. La transparence et la collaboration restent les meilleurs moyens d'éviter un contentieux. Un dialogue en amont épargne bien des frais et des délais.

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