参考判决： cc • N° 93-04.189 • 1995-05-30 • 查看判决 →
想象一下场景：在比亚里茨（Biarritz），一位房东杜邦先生（M. Dupont）将一套公寓租给了一个家庭，该家庭因生活变故累积了数月的未付租金。杜邦先生表示理解：他同意了一个24个月的分期还款计划。但是，当前的租金仍然没有支付。他还能要求驱逐吗？这正是法国最高法院1995年5月30日判决所裁定的问题。换句话说，租金债务重组是否保护租户免受任何追偿，包括驱逐？答案是否定的，这对法国成千上万的租赁合同具有实际影响。在本文中，我们将为您（房东和租户）解析这一判决，以便您确切了解自己的处境。
事实：一个每天都会发生的故事
X夫妇，昂代（Hendaye）的租户，累积了租金欠款。他们的房东给予了债务重组，即分期付款计划。但困难依然存在：当前租金（每月应付的租金）未支付。房东随即向法院起诉，要求确认租赁合同的解除（终止租赁合同）并获得驱逐租户的判决。X夫妇认为债务重组阻止了任何驱逐程序，因为驱逐的目的是追讨债务。波城（Pau）上诉法院支持了他们的观点：它暂停了驱逐，认为债务重组禁止任何执行程序（强制付款的程序）。房东向最高法院提起上诉。案件上诉至法国最高法院，最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回重审。结论：债务重组并不是对抗驱逐的绝对盾牌。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》第1244-1条（自2016年起变为第1343-5条），该条允许法官给予付款宽限期。但最高法院明确指出：这些宽限期仅暂停用于追讨债务的执行程序（如工资扣押或动产扣押）。然而，它们并不阻止房东要求解除合同和驱逐，因为这些行为不直接针对债务追偿，而是针对租赁合同的终止。换句话说，债务重组暂停了对租户财产的执行措施，但不暂停驱逐程序本身。因此，上诉法院犯了错误：它混淆了执行程序的暂停和解除合同诉讼的暂停。这是对先前判例的确认：法国最高法院维持了债务与合同之间的明确区分。简而言之，获得债务重组的租户必须继续支付当前租金并履行义务，否则将面临驱逐。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是房东：您可以同意债务重组，而不必担心在发生新的欠款时失去驱逐的可能性。例如，如果您在昂代的租户欠款5 000欧元，您同意了一个24个月的计划，但他没有支付1月份的租金。您可以立即向法院起诉解除合同并要求驱逐，即使债务重组计划正在进行。但请注意：您必须迅速行动，因为驱逐程序耗时较长（平均6至12个月）。
如果您是租户：债务重组给了您喘息的机会，但它并不免除您支付当前租金的义务。如果您无法支付，房东可以要求驱逐，债务重组计划不会保护您。在我的实践中，我遇到过一些案件，租户以为获得宽限期后就安全了，结果几个月后被起诉驱逐。请保持警惕：债务重组只是暂时的缓解，而不是最终的解决方案。
如果您是房地产专业人士（代理人、物业管理人）：请告知您的房东客户，给予付款宽限期并不阻止驱逐。您可以建议他们同时采取两种措施：同意债务重组计划，同时在当前租金未支付时启动解除合同程序。这是一种租赁风险管理策略。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草一份书面的租赁合同附录：当您同意债务重组时，以书面形式正式化，包括精确的付款时间表，并包含一个条款，说明未支付任何一期款项将导致期限丧失（即全部债务立即到期）。
- 优先要求支付当前租金：在附录中规定，付款首先用于支付当前租金，然后用于偿还欠款。这样，如果租户部分付款，您可以确保当前债务不会增加。
- 密切监控计划的遵守情况：一旦发生第一次付款违约，立即发送催告函（带回执的挂号信），并在必要时毫不拖延地启动驱逐程序。不要让欠款累积数月。
- 在同意债务重组前咨询专业律师：每个情况都是独特的。律师可以就最佳策略提供建议：司法重组（在法官面前）还是友好重组，以及插入哪些条款来保护您的权利。
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深入探讨：相关判例和演变
这一判决延续了法国最高法院的一贯立场。早在1992年（民二庭，1992年5月13日，第90-19.231号），最高法院就裁定宽限期（付款暂停）不阻止租赁合同的解除。最近，在2019年（民三庭，2019年10月10日，第18-20.183号），它重申，如果租户不支付当前租金，给予付款宽限期并不妨碍解除条款的适用（租赁合同自动解除）。因此趋势很明显：法官保护房东在租户不履行租赁义务时获得驱逐的权利，即使存在债务重组。对于未来，房东可以放心：只要租户不支付当前租金，无论欠款如何分期，驱逐仍然是可能的。
常见问题
1. 债务重组是否暂停驱逐？
不，债务重组仅暂停用于追讨债务的执行程序（如扣押），但不暂停驱逐程序本身。
2. 如果租户遵守债务重组计划但不支付当前租金，我可以驱逐吗？
可以，因为不支付当前租金是解除合同的独立理由，与重组的债务无关。
3. 提起驱逐诉讼的期限是多久？
一旦送达了支付命令（正式文件，给予租户2个月时间支付），如果租户不支付或不遵守计划，您可以向法院起诉。驱逐程序通常需要6至12个月，具体取决于法院。
4. 如果我是租户，尽管有债务重组计划，但仍无法支付当前租金，该怎么办？
立即联系您的房东重新协商新的计划，或者向保护纠纷法官申请新的宽限期。但不要被动：如果您表现出善意，驱逐是可以避免的。
5. 司法债务重组是否比友好债务重组更具保护性？
司法债务重组（由法官命令）与友好债务重组具有相同的效力：它暂停执行程序，但不暂停驱逐。区别在于法官可以设定具体条款，并且计划具有执行力，从而保障双方的利益。
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