Decisione di riferimento: cc • N° 18-17.773 • 2021-06-09 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere a Saint-Vincent-de-Tyrosse, proprietari di un terreno di 2.000 m² che desiderate sviluppare. Avete sentito parlare di un regime fiscale vantaggioso per i commercianti di beni immobili che vi permetterebbe di pagare meno imposte di registro (tasse sulle transazioni immobiliari) al momento dell'acquisto. Ma come essere sicuri di rispettare tutte le condizioni per evitare una brutta sorpresa fiscale diversi anni dopo?
Questa domanda mi viene posta regolarmente nel mio studio di Mont-de-Marsan. Promotori, investitori, a volte anche privati che vogliono costruire più case sul loro terreno si chiedono come ottimizzare la loro fiscalità restando nella legalità. La trappola è spesso la stessa: credere che un espediente tecnico sia sufficiente per aggirare gli obblighi legali.
La decisione che analizziamo oggi fornisce una risposta chiara a questa domanda. Riguarda proprio il regime agevolato dei commercianti di beni immobili e le condizioni rigorose di rivendita ad esso collegate. Ma cosa cambia esattamente per voi che state considerando un'operazione immobiliare nelle Landes o altrove in Francia?
I fatti: una storia come tante
La storia inizia come tante altre nella nostra regione. Una società, che chiameremo « Immobiliare delle Landes », acquista un terreno nel 2007. Come molti professionisti, opta per il regime agevolato dei commercianti di beni immobili, promotori e lottizzatori. Questo regime le consente di beneficiare di un'aliquota d'imposta ridotta all'1% sulle imposte di registro (tasse pagate all'acquisto di un bene immobile), invece dell'aliquota ordinaria che può raggiungere il 5% o più a seconda del valore del bene.
Ma questo regime ha un corrispettivo cruciale: l'acquirente si impegna a rivendere il bene entro quattro anni. Se non rispetta questo impegno, dovrà pagare il supplemento di imposta, cioè la differenza tra l'aliquota ridotta dell'1% e l'aliquota normale, più una penalità aggiuntiva dell'1%.
Immobiliare delle Landes ha quindi un terreno. Decide di dividerlo in « lotti-volume ». In concreto, non vende particelle di terreno, ma volumi nello spazio: immaginate cubi immaginari sopra il suolo, corrispondenti a futuri edifici da costruire. Questi volumi sono delimitati in profondità e in altezza, ma non comprendono il terreno stesso. Il suolo rimane di proprietà della società.
Tra il 2010 e il 2011, vende questi lotti-volume a diversi acquirenti. Ritiene così di aver adempiuto all'obbligo di rivendita entro il termine di quattro anni. Ma l'amministrazione fiscale non è dello stesso avviso. Ritiene che la società non abbia realmente rivenduto il terreno, ma solo diritti su volumi aerei. Richiede quindi il supplemento di imposta, pari a diverse decine di migliaia di euro.
La società contesta dinanzi ai tribunali. La corte d'appello le dà ragione, ritenendo che la vendita dei lotti-volume equivalga effettivamente a una rivendita ai sensi del regime agevolato. Ma l'amministrazione non si arrende e ricorre in Cassazione, la più alta giurisdizione giudiziaria francese. Ed è qui che la nostra società landese si trova in difficoltà.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con sentenza del 9 giugno 2021, cassa la decisione della corte d'appello. Il suo ragionamento si basa su due pilastri giuridici fondamentali.
In primo luogo, si fonda sull'articolo Lp 279 del codice delle imposte della Nuova Caledonia. Perché la Nuova Caledonia? Perché questa decisione riguarda specificamente il diritto applicabile in Nuova Caledonia, ma i principi sono simili nella Francia metropolitana. Tale articolo prevede chiaramente che il regime agevolato è concesso solo a condizione di rivendere il bene entro quattro anni. In altre parole, se acquistate un terreno con l'aliquota ridotta dell'1%, dovete rivenderlo interamente, non solo in parte o in forma dissimulata.
In secondo luogo, la Corte richiama gli articoli 552 e 553 del codice civile, applicabili anche in Nuova Caledonia. L'articolo 552 dispone che « la proprietà del suolo implica la proprietà del soprassuolo e del sottosuolo ». In altre parole, se siete proprietari del terreno, siete proprietari di tutto ciò che sta sopra e sotto, salvo eccezioni legali. L'articolo 553 precisa che « tutte le costruzioni, piantagioni e opere su un terreno o all'interno sono presunte fatte dal proprietario a sue spese e a lui appartenenti ».
La Corte di Cassazione applica questi principi in modo rigoroso. Constata che in questa vicenda i volumi venduti corrispondevano a edifici da costruire delimitati in profondità e in altezza, ma non comprendevano parti comuni indivise (parti condivise tra più proprietari). Peggio ancora, queste cessioni di volumi non includevano il terreno di sedime (il suolo su cui gli edifici dovevano essere costruiti), che rimaneva di proprietà della società.
Il ragionamento è ineccepibile: vendere volumi senza vendere il terreno è come vendere l'aria. La Corte conclude che la società non ha rispettato l'obbligo di rivendita del bene entro quattro anni, perché non ha trasferito la proprietà del suolo. Di conseguenza, il regime agevolato non si applica e la società deve pagare il supplemento di imposta più le penalità.
Lezioni per professionisti e privati
Questa decisione ha implicazioni pratiche importanti per chiunque operi nel settore immobiliare, sia nelle Landes che altrove.
- La rivendita deve riguardare il bene stesso, non solo diritti parziali. Se acquistate un terreno con il regime agevolato, dovete rivendere la piena proprietà del terreno entro quattro anni. Vendere volumi, diritti di superficie o altre frazioni non è sufficiente se il suolo rimane di vostra proprietà.
- Attenzione alle divisioni in volume. Questa tecnica, che consiste nel vendere volumi edilizi senza cedere il suolo, è spesso utilizzata per operazioni complesse. Ma, come dimostra questa sentenza, non soddisfa i requisiti del regime agevolato. Se intendete utilizzare questa tecnica, assicuratevi di cedere anche il terreno o di non aver optato per il regime agevolato.
- Il termine di quattro anni è perentorio. Il regime agevolato richiede che la rivendita avvenga entro quattro anni dall'acquisto. Se non riuscite a rivendere entro questo termine, potete chiedere una proroga, ma solo in casi eccezionali e con una procedura specifica. Non date per scontato che il termine sia flessibile.
- Le sanzioni sono pesanti. Oltre al pagamento del supplemento di imposta (differenza tra aliquota ridotta e aliquota normale), è prevista una penalità dell'1% dell'importo dovuto. In alcuni casi, possono essere applicate anche sanzioni per negligenza o frode.
Per i privati che acquistano un terreno per costruire la propria casa, il consiglio è diverso. Se non siete commercianti di beni immobili, non potete beneficiare del regime agevolato. Tuttavia, potete comunque essere soggetti a obblighi di rivendita se avete acquistato il terreno da un commerciante che ha optato per il regime. In tal caso, verificate che il venditore abbia rispettato i suoi obblighi, per evitare che l'amministrazione fiscale vi richieda il pagamento di imposte non versate.
Come evitare le insidie
Per evitare brutte sorprese, ecco alcuni consigli pratici:
- Consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare e fiscale prima di optare per il regime agevolato. Ogni operazione è unica e le condizioni possono variare a seconda della natura del bene, della vostra situazione e della normativa locale.
- Pianificate la rivendita in anticipo. Se optate per il regime agevolato, assicuratevi di avere un piano chiaro per rivendere il bene entro quattro anni. Considerate i tempi di commercializzazione, le autorizzazioni urbanistiche e le eventuali difficoltà.
- Documentate ogni operazione. Conservate tutti gli atti di vendita, i contratti e la corrispondenza con l'amministrazione fiscale. In caso di controllo, una documentazione chiara può fare la differenza.
- Non affidatevi a soluzioni creative. La divisione in volume, la vendita di diritti di superficie o altre tecniche possono sembrare ingegnose, ma spesso non reggono al vaglio del giudice. Meglio attenersi a soluzioni tradizionali e sicure.
In conclusione, la sentenza della Corte di Cassazione del 9 giugno 2021 è un monito per tutti gli operatori del settore immobiliare. Il regime agevolato dei commercianti di beni immobili è un vantaggio fiscale importante, ma è subordinato a condizioni rigorose. Ignorarle o cercare di aggirarle può costare caro. Se avete dubbi sulla vostra situazione, non esitate a chiedere consiglio a un professionista.
