Entscheidungsreferenz: cc • N° 75-10.575 • 1976-06-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Gemenos, in einer ruhigen Wohnanlage, erhält Frau D. ein Schreiben des Verwalters, in dem ihr mitgeteilt wird, dass die Eigentümerversammlung (AG) eine neue Gemeinschaftsordnung beschlossen hat. Sie hatte nicht dagegen gestimmt, aber die Entscheidung auch nicht innerhalb von zwei Monaten angefochten. Heute kann sie ihre Wohnung nicht mehr an Touristen vermieten, da die neue Gemeinschaftsordnung Kurzzeitvermietungen verbietet. Wütend fragt sie sich: Ist diese Ordnung für sie wirksam, auch wenn sie nicht persönlich informiert wurde? Und was ist mit ihrem Mieter, Herrn T., der den Mietvertrag vor der Annahme des neuen Textes unterschrieben hat? Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 23. Juni 1976 gibt eine klare Antwort: Eine neue, ordnungsgemäß beschlossene Gemeinschaftsordnung gilt für alle Wohnungseigentümer, ohne dass eine Veröffentlichung für sie erforderlich ist. Aber Achtung: Für Dritte (Käufer, Mieter) ist die Veröffentlichung unerlässlich. Kurz gesagt: Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, müssen Sie nach einer Eigentümerversammlung schnell reagieren. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall hatte ein Wohnungseigentumsgebäude im Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts von Aix-en-Provence 1956 eine Gemeinschaftsordnung erstellt. Im März 1972 beschloss die Eigentümerversammlung eine Resolution zur Annahme einer neuen Gemeinschaftsordnung. Der Eigentümer einer Fünf-Zimmer-Wohnung, der jedes Zimmer separat an Studenten vermietete, widersetzte sich dem neuen Text, der die Vermietung einschränkte. Er focht die Entscheidung an, aber zu spät: Die Nichtigkeitsklage war verfristet (forclose), da er nicht innerhalb der in Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorgesehenen Zweimonatsfrist gehandelt hatte. Die Frage war: Ist diese neue Gemeinschaftsordnung für diesen Eigentümer wirksam, trotz fehlender Veröffentlichung? Das Berufungsgericht hatte dies bejaht, und der Kassationshof bestätigte. Mit anderen Worten: Die Eigentümerversammlung hatte die Befugnis, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, und der widersprechende Eigentümer kann nicht mehr zurück. Die Revision wies das Argument zurück, dass die neue Gemeinschaftsordnung mangels Veröffentlichung nie wirksam geworden sei. Die Richter stellten klar, dass die Veröffentlichung nur erforderlich ist, um die Gemeinschaftsordnung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wie Mietern oder Käufern wirksam zu machen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der eine Frist von zwei Monaten zur Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vorsieht, bei sonstigem Rechtsverlust (forclusion). Dieser Text ist grundlegend: Er gewährleistet die Rechtssicherheit von Kollektiventscheidungen. Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer nicht innerhalb dieser Frist gehandelt, daher war die Entscheidung für ihn wirksam. Aber der Gerichtshof geht weiter: Er stellt klar, dass die Veröffentlichung der Gemeinschaftsordnung beim Hypothekenbewahrer (heute Grundbuchamt) keine Voraussetzung für ihre Wirksamkeit zwischen den Eigentümern ist. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Dokument, das die Beziehungen zwischen den Eigentümern regelt, und ihre Annahme in der Versammlung gilt als Zustimmung aller, auch der Abwesenden oder Gegner, es sei denn, sie wird fristgerecht angefochten. Was wenige wissen: Die Veröffentlichung dient nur dazu, Dritte zu informieren, insbesondere künftige Käufer oder Mieter. Für sie ist die Gemeinschaftsordnung nur wirksam, wenn sie veröffentlicht wurde. Der Gerichtshof unterscheidet somit zwei Situationen: die Eigentümer, die durch den Mehrheitsbeschluss gebunden sind, und die Dritten, die die veröffentlichte Gemeinschaftsordnung einsehen können müssen. Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Versammlung ist souverän, und die geänderte Gemeinschaftsordnung gilt sofort zwischen den Eigentümern. Achtung jedoch: Wenn die Änderung die Zweckbestimmung des Gebäudes oder die Gemeinschaftsflächen betrifft, kann Einstimmigkeit erforderlich sein. Das war hier aber nicht der Fall.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Wohnungseigentümer: Wenn eine Versammlung eine neue Gemeinschaftsordnung beschließt, müssen Sie diese innerhalb von zwei Monaten anfechten, sonst wird sie für Sie wirksam, auch wenn Sie nicht einverstanden waren. Beispiel: In Septèmes-les-Vallons muss ein Eigentümer, der nicht gegen ein Haustierverbot gestimmt hat, sich daran halten, auch wenn er zuvor einen Hund hatte. Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Gemeinschaftsordnung veröffentlicht wurde. Wenn nicht, könnten Sie an bestimmte Klauseln nicht gebunden sein. Aber Achtung: Die Veröffentlichung erfolgt oft verspätet. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Käufer von nicht veröffentlichten Einschränkungen überrascht wurden: Sie konnten sie anfechten. Für Mieter: Die Gemeinschaftsordnung ist für Sie nur wirksam, wenn sie veröffentlicht wurde UND der Mietvertrag darauf verweist. Andernfalls können Sie bestimmte Klauseln ignorieren. Beispiel: Ein Mieter in Gemenos mietet ein Studio mit einer Klausel, die Haustiere verbietet, aber die Gemeinschaftsordnung ist nicht veröffentlicht: Er kann ohne Bedenken eine Katze halten. Für Verwalter: Achten Sie darauf, jede neue Gemeinschaftsordnung innerhalb von zwei Monaten nach der Versammlung zu veröffentlichen, sonst wird sie Dritten gegenüber unwirksam. Kosten: ca. 150 €. Veröffentlichungsfrist: 2 Monate nach der Versammlung.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Bewahren Sie die Versammlungsprotokolle sorgfältig auf. Im Streitfall müssen Sie nachweisen, dass Sie die Mitteilung fristgerecht erhalten haben. Heben Sie auch die Versandnachweise auf.
- Fechten Sie jede Entscheidung, die Ihnen rechtswidrig erscheint, schnell an. Die Zweimonatsfrist ist zwingend. Verlassen Sie sich nicht auf eine mögliche außergerichtliche Einigung: Klagen Sie vor dem Tribunal judiciaire.
- Verlangen Sie die Veröffentlichung. Als Käufer oder Mieter haben Sie ein Recht darauf, dass die Gemeinschaftsordnung veröffentlicht ist. Bestehen Sie darauf.
- Lassen Sie sich beraten. Bei komplexen Änderungen (z.B. Nutzungsänderungen) konsultieren Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht.
