Teilungserklärung: Kann die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung ändern?

Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Capbreton, mit Blick auf den Ozean. Jedes Quartal erhalten Sie Ihre Abrechnung der Wohngeldkosten (die gemeinsamen Ausgaben für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, den Aufzug, die Hauswartung usw.). Aber dann haben Sie das Gefühl, dass Ihr Anteil (Ihr Kostenanteil) im Vergleich zu dem Ihres Nachbarn, der eine ähnliche Wohnung besitzt, zu hoch ist. Sie schlagen die Teilungserklärung (das Dokument, das das Leben im Gebäude regelt) nach: Die Verteilung ist dort festgehalten, manchmal seit dem Bau. Denken Sie, Sie sitzen fest?

Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Mont-de-Marsan oder an der Côte d'Azur. Wohnungseigentümer fühlen sich durch eine Kostenverteilung benachteiligt, die sie für ungerecht halten, zögern aber zu handeln, weil „es in der Teilungserklärung steht“. Die Frage ist einfach: Kann man eine Klausel der Teilungserklärung anfechten, selbst wenn sie alt ist, wenn sie nicht dem Gesetz entspricht?

Der Kassationsgerichtshof gibt in einer Entscheidung vom 10. September 2020 eine klare und beruhigende Antwort. Er erinnert daran, dass die Eigentümerversammlung (die jährliche Versammlung aller Eigentümer) das zuständige Organ für Änderungen der Teilungserklärung ist. Vor allem stellt er klar, dass jeder Wohnungseigentümer jederzeit feststellen lassen kann, dass eine Klausel zur Kostenverteilung nicht gesetzeskonform ist, und deren Korrektur verlangen kann. Mit anderen Worten: Die Tatsache, dass eine Klausel in der Teilungserklärung steht, macht sie nicht unantastbar, wenn sie rechtswidrig ist. Aber was ändert das konkret für Sie, ob Eigentümer in Parentis-en-Born oder Mieter in Capbreton?

Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte

Nehmen wir das Beispiel von Herrn Dubois, Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20 Einheiten in Parentis-en-Born, nahe dem See. Beim Kauf vor fünf Jahren erhielt er die Teilungserklärung, ein etwa dreißigseitiges Dokument. In Artikel 8 ist die Kostenverteilung detailliert: 60 % nach dem relativen Wert jeder Einheit (d. h. nach Fläche und Lage) und 40 % nach den Miteigentumsanteilen (den jeder Einheit zugeordneten Anteilen). Herr Dubois zahlt somit etwa 1.200 € jährlich an Wohngeld für seine 70 m² große 3-Zimmer-Wohnung.

In einer Eigentümerversammlung spricht er mit seinem Nachbarn über ihm, Herrn Martin, der eine identische 3-Zimmer-Wohnung besitzt. Dieser verrät ihm, dass er nur 900 € Wohngeld pro Jahr zahlt. Verblüfft überprüft Herr Dubois: Tatsächlich sind die seiner Einheit zugewiesenen Miteigentumsanteile höher als die von Herrn Martin, ohne objektiven Grund (gleiche Fläche, Ausrichtung, Stockwerk). Er hält diesen Unterschied, der ihn 300 € pro Jahr, also 1.500 € in fünf Jahren, kostet, für ungerechtfertigt.

Herr Dubois wendet sich an den Verwalter (den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft) und beantragt eine Änderung der Verteilung. Der Verwalter antwortet ihm, dass die bei Bau 1995 erstellte Teilungserklärung nur durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen) geändert werden könne und dies schwierig erscheine. Frustriert leitet Herr Dubois ein Gerichtsverfahren gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (die juristische Person, die alle Eigentümer vertritt) ein, um die Rechtswidrigkeit der Klausel feststellen und eine neue Verteilung erreichen zu lassen.

Das erstinstanzliche Gericht in Mont-de-Marsan gibt Herrn Dubois recht. Es stellt fest, dass die Kostenverteilung Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (dem Gesetz, das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt) entsprechen muss, der eine gerechte Verteilung nach dem Nutzen jeder Einheit vorschreibt. Das Berufungsgericht in Pau bestätigt dieses Urteil. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, die Eigentümerversammlung sei nicht befugt gewesen, eine Klausel der Teilungserklärung ohne Einhaltung strenger Formalitäten zu ändern. Hier greift der Kassationsgerichtshof ein.

Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt

Der Kassationsgerichtshof weist in seinem Urteil vom 10. September 2020 die Beschwerde der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück und bestätigt die Entscheidung der Vorinstanzen. Seine Begründung stützt sich auf zwei zentrale rechtliche Säulen, die ich Ihnen einfach erklären möchte.

Erste Säule: Artikel 43 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Dieser Artikel bestimmt, dass „die Eigentümerversammlung über Änderungen der Teilungserklärung beschließt“. Die Richter des Kassationsgerichtshofs legen diese Bestimmung weit aus. Sie sind der Ansicht, dass die Eigentümerversammlung das zuständige Organ für Änderungen der Teilungserklärung ist und diese Befugnis auch die Möglichkeit umfasst, den unwirksamen Charakter einer Klausel festzustellen. Kurz gesagt: Wenn eine Klausel der Teilungserklärung (wie die zur Kostenverteilung) nicht dem Gesetz entspricht, kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass sie nichtig ist und ersetzt werden muss. Das bedeutet nicht, dass sie die Teilungserklärung nach Belieben ändern kann, aber sie hat die Befugnis, Rechtswidrigkeiten zu korrigieren.

Zweite Säule: Artikel 10 Absatz 1 desselben Gesetzes. Dieser Artikel schreibt vor, dass „die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft unter allen Wohnungseigentümern im Verhältnis zu den Miteigentumsanteilen verteilt werden“. Die Klausel in der Teilungserklärung von Herrn Dubois wich von diesem Grundsatz ab, indem sie eine gemischte Verteilung vorsah, die zu einer Ungleichbehandlung führte. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass eine solche Klausel, die gegen zwingendes Recht verstößt, als nicht geschrieben gilt. Das bedeutet, dass sie von Anfang an rechtlich unwirksam ist, auch wenn sie in der Teilungserklärung steht. Die Eigentümerversammlung kann daher, ohne eine neue Klausel zu schaffen, einfach die Anwendung der gesetzlichen Regelung beschließen.

In der Praxis bedeutet dies: Wenn Sie als Wohnungseigentümer feststellen, dass die Kostenverteilung in Ihrer Teilungserklärung nicht dem Gesetz entspricht, können Sie die Eigentümerversammlung auffordern, die Rechtswidrigkeit festzustellen und die Verteilung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu korrigieren. Kommt die Versammlung dem nicht nach, können Sie gerichtlich vorgehen. Der Kassationsgerichtshof hat mit dieser Entscheidung die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt, indem er klargestellt hat, dass die Eigentümerversammlung nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht hat, rechtswidrige Klauseln zu korrigieren.

Praktische Auswirkungen für Eigentümer und Mieter

Diese Entscheidung hat konkrete Auswirkungen für alle, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft leben, ob als Eigentümer oder Mieter. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Sie können eine ungerechte Kostenverteilung anfechten, auch wenn sie in der Teilungserklärung steht. Die bloße Existenz einer Klausel macht sie nicht rechtmäßig. Wenn die Verteilung nicht dem gesetzlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht, können Sie ihre Korrektur verlangen.
• Die Eigentümerversammlung ist der richtige Ort, um dies zu tun. Sie müssen nicht sofort klagen. Zunächst können Sie die Versammlung bitten, die Rechtswidrigkeit festzustellen und die Verteilung zu ändern. Dafür ist in der Regel eine einfache Mehrheit ausreichend, da es sich um die Anwendung zwingenden Rechts handelt.
• Wenn die Versammlung untätig bleibt, können Sie klagen. Der Kassationsgerichtshof hat bestätigt, dass jeder Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse hat, die Nichtigkeit einer rechtswidrigen Klausel feststellen zu lassen. Sie können also vor Gericht ziehen, auch wenn die Versammlung nicht gehandelt hat.
• Mieter sind indirekt betroffen. Auch wenn Mieter nicht stimmberechtigt sind, können sie ihren Vermieter auf eine mögliche Ungleichbehandlung hinweisen. Eine Korrektur der Kostenverteilung kann sich auf die Nebenkostenabrechnung auswirken.

Ein wichtiger Punkt: Diese Entscheidung betrifft nicht nur die Kostenverteilung, sondern alle Klauseln der Teilungserklärung, die gegen zwingendes Recht verstoßen. Wenn Sie also andere rechtswidrige Bestimmungen in Ihrer Teilungserklärung vermuten, können Sie ebenfalls handeln.

Was Sie jetzt tun können

Wenn Sie den Verdacht haben, dass die Kostenverteilung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gerecht ist, empfehle ich Ihnen folgende Schritte:

1. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung und die letzten Abrechnungen. Vergleichen Sie die Verteilungsschlüssel und prüfen Sie, ob sie gesetzeskonform sind. Achten Sie auf Abweichungen zwischen den Miteigentumsanteilen und der tatsächlichen Kostenverteilung.
2. Sprechen Sie mit Ihrem Verwalter. Bitten Sie um eine Erklärung der Verteilung und weisen Sie auf mögliche Unstimmigkeiten hin. Oft kann der Verwalter bereits Abhilfe schaffen, indem er die nächste Eigentümerversammlung informiert.
3. Setzen Sie die Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung. Beantragen Sie, dass die Kostenverteilung überprüft und gegebenenfalls korrigiert wird. Dazu können Sie einen entsprechenden Antrag an den Verwalter stellen.
4. Holen Sie rechtlichen Rat ein. Wenn der Verwalter oder die Versammlung nicht reagiert, konsultieren Sie einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt. Er kann die Erfolgsaussichten einer Klage einschätzen.

Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 10. September 2020 ist ein wichtiger Meilenstein für das Wohnungseigentumsrecht. Sie stellt klar, dass die Teilungserklärung kein unveränderliches Dokument ist, sondern an die gesetzlichen Anforderungen angepasst werden muss. Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, eine gerechte und gesetzeskonforme Kostenverteilung zu verlangen. Zögern Sie nicht, dieses Recht geltend zu machen.