Referenzentscheidung: cc • N° 75-10.126 • 1976-05-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mont-de-Marsan. Sie erhalten Ihre Teilungserklärung (das Dokument, das das Zusammenleben im Gebäude regelt) und entdecken Klauseln, die Ihnen seltsam vorkommen: Der Verwalter kann Entscheidungen treffen, ohne die Eigentümerversammlung zu konsultieren, die jährlichen Versammlungen sind nicht mehr verpflichtend ... Sie fragen sich: Ist das legal? Kann ich diese Regeln anfechten?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Mont-de-Marsan oder in Parentis-en-Born. Wohnungseigentümer entdecken, dass ihre Teilungserklärung gesetzeswidrige Bestimmungen enthält, die oft vor Jahren verfasst und nie in Frage gestellt wurden. Aber was bedeutet das konkret für Ihren Alltag als Eigentümer?
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 25. Mai 1976 beantwortet diese Frage genau. Die Richter bestätigten, dass eine Teilungserklärung mit zahlreichen gesetzeswidrigen Klauseln angepasst werden muss. Mit anderen Worten: Sie müssen keine illegalen Regeln akzeptieren, selbst wenn sie in einem offiziellen Dokument stehen, das von allen Eigentümern unterzeichnet wurde.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der die Spannungen seit Monaten zunehmen. Herr Dubois, Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude aus den 1960er Jahren, entdeckt, dass die 1972 verabschiedete Teilungserklärung mehrere Bestimmungen enthält, die ihn schockieren. Insbesondere eine Klausel erlaubt dem Verwaltungsbeirat (der Gruppe von Eigentümern, die den Verwalter unterstützt), die jährliche Periodizität der Eigentümerversammlungen abzuschaffen. Mit anderen Worten: Die Versammlungen, bei denen alle Eigentümer gemeinsam entscheiden, könnten nicht mehr jährlich stattfinden.
Herr Dubois ist nicht allein: Mehrere andere Eigentümer teilen seine Bedenken. Sie stellen fest, dass die Teilungserklärung zahlreiche weitere Klauseln enthält, die gegen das Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum zu verstoßen scheinen. Beispielsweise räumen einige Bestimmungen dem Verwalter übermäßige Befugnisse ein oder ändern die Abstimmungsregeln unter Missachtung der gesetzlichen Mehrheiten. Wie reagiert man auf eine solche Situation?
Die unzufriedenen Eigentümer beschließen zu handeln. Sie wenden sich an die Justiz, um die Aufhebung dieser illegalen Klauseln zu beantragen. Ihr Argument ist einfach: Eine Teilungserklärung kann nicht von zwingenden gesetzlichen Bestimmungen abweichen. Ihr Antrag ist präzise: Sie wollen, dass das Gericht die Parteien anweist, die Teilungserklärung gesetzeskonform zu gestalten.
Der Rechtsweg ist nicht einfach. Zunächst prüfen die Tatsacheninstanzen (die Gerichte erster Instanz und Berufungsgerichte) den Fall. Sie stellen tatsächlich fest, dass die Teilungserklärung zahlreiche gesetzeswidrige Klauseln enthält. Doch der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, dem höchsten französischen Gericht, das die Frage endgültig entscheiden muss.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs prüfen den Fall mit besonderer Aufmerksamkeit. Ihre Argumentation beruht auf einem grundlegenden Prinzip: Das Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum und seine Durchführungsverordnung vom 17. März 1967 enthalten zwingende Vorschriften, die nicht durch eine einfache Teilungserklärung umgangen werden können.
Mit anderen Worten: Die Eigentümer können nicht einmal einstimmig Regeln verabschieden, die gegen das Gesetz verstoßen. Dies nennt man ordre public: Bestimmte Regeln sind für die Organisation der Gesellschaft so wichtig, dass sie für alle verbindlich sind, ohne Abweichungsmöglichkeit. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Teilungserklärungen andere Abstimmungsmehrheiten vorsahen als gesetzlich vorgeschrieben, was zu Ungerechtigkeiten zwischen den Eigentümern führte.
Der Gerichtshof stellt in der angefochtenen Teilungserklärung mehrere spezifische Probleme fest. Erstens die Klausel, die es dem Verwaltungsbeirat erlaubt, die jährliche Periodizität der Eigentümerversammlungen abzuschaffen. Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich zusammentreten muss, um die Jahresabrechnung zu genehmigen und den Wirtschaftsplan zu verabschieden. Diese jährliche Pflicht ist keine bloße Formalität: Sie ist der Moment, in dem jeder Eigentümer sein Kontrollrecht über die Verwaltung des Gebäudes ausüben kann.
Zweitens prüft der Gerichtshof die Frage der Befugnisse des Verwalters. Die Teilungserklärung sah vor, dass bestimmte Entscheidungen vom Verwaltungsbeirat und nicht von der Eigentümerversammlung getroffen werden konnten. Das Gesetz behält jedoch bestimmte wichtige Entscheidungen der Eigentümerversammlung vor, wie die Genehmigung wichtiger Arbeiten oder die Änderung der Teilungserklärung. Die Übertragung dieser Befugnisse auf den Verwaltungsbeirat kommt einer Entziehung des Entscheidungsrechts der Eigentümer gleich.
Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof sagt nicht, dass alle Klauseln der Teilungserklärung nichtig sind. Er stellt klar, dass nur die Klauseln, die gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen verstoßen, aufgehoben werden müssen. Die anderen Klauseln, die dem Gesetz entsprechen, bleiben gültig. Was nur wenige wissen: Eine Teilungserklärung kann auch Klauseln enthalten, die zwar nicht gegen zwingendes Recht verstoßen, aber dennoch missbräuchlich sein können.
