Entscheidungsreferenz: cc • N° 19-84.245 • 2020-12-08 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer in Lodève, und Ihr Nachbar hat ohne Baugenehmigung einen Anbau errichtet, der Ihre Aussicht auf das Tal versperrt. Sie haben Anzeige erstattet, die Staatsanwaltschaft hat ermittelt, und das Gericht hat den Abriss im Rahmen der öffentlichen Klage angeordnet. Aber können Sie auch selbst eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als Schadensersatz für Ihren persönlichen Schaden verlangen? Bisher waren einige Richter der Ansicht, dass dies nicht möglich sei, da die Maßnahme bereits strafrechtlich angeordnet wurde. Der Kassationsgerichtshof hat nun entschieden: Es ist möglich.
Diese Entscheidung vom 8. Dezember 2020 (Revisionsnummer 19-84.245) ist eine kleine Revolution für Nachbarn, die durch illegale Bauten geschädigt wurden. Sie stellt klar, dass dieselbe Maßnahme – die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – kumulativ im Rahmen der öffentlichen Klage (Strafrecht) und der Zivilklage (Schadensersatz) angeordnet werden kann. Mit anderen Worten: Sie können nicht nur erreichen, dass der Strafrichter den Abriss anordnet, sondern auch, dass dieser Abriss Ihnen als Schadensersatz für Ihren persönlichen Schaden zugesprochen wird.
Doch was ändert das genau? Und wie können Sie Ihre Rechte geltend machen? Tauchen wir in die Fakten und die Argumentation der Richter ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall begann in den Alpes-de-Haute-Provence, könnte aber genauso gut in Frontignan oder Lodève stattfinden. Ein Eigentümer, Herr O., führte ohne Baugenehmigung Arbeiten auf seinem Grundstück durch und verstieß damit gegen den Bebauungsplan (PLU). Schlimmer noch, er bediente sich betrügerischer Mittel, um die Stadtplanungsbehörden zu täuschen. Die Taten wurden aufgedeckt, und er wurde strafrechtlich verfolgt wegen Durchführung von Arbeiten ohne Genehmigung und Verstoß gegen den PLU.
Parallel dazu trat eine Zivilpartei – vermutlich ein Nachbar oder ein Verein – dem Verfahren bei und beantragte zusätzlich zu den Strafverfolgungsmaßnahmen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als Schadensersatz für ihren persönlichen Schaden. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence (Kammer 5-2, 25. März 2019) wies diesen Antrag zurück mit der Begründung, dass die Wiederherstellung bereits im Rahmen der öffentlichen Klage angeordnet worden sei und daher nicht erneut im Rahmen der Zivilklage gewährt werden müsse.
Die Zivilpartei legte Revision ein. Sie argumentierte, dass die Wiederherstellung sowohl als dingliche Maßnahme zur Beendigung eines rechtswidrigen Zustands als auch als Schadensersatz für den erlittenen Schaden beantragt werden könne. Und dass das Stadtplanungsgesetz (Code de l'urbanisme) einer Kumulierung nicht entgegenstehe.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Er stellte klar, dass „eine Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sowohl als dingliche Maßnahme zur Beendigung eines rechtswidrigen Zustands als auch als Schadensersatz für den von einer Zivilpartei erlittenen Schaden beantragt werden kann“. Und dass „keine Bestimmung des Stadtplanungsgesetzes (Code de l'urbanisme) einer kumulativen Anordnung der Wiederherstellung im Rahmen der öffentlichen Klage und der Zivilklage entgegensteht“.
Mit anderen Worten: Die Wiederherstellung hat zwei Funktionen: eine ordnungspolizeiliche Funktion (Beendigung des rechtswidrigen Zustands) und eine schadensersatzrechtliche Funktion (Ausgleich des Schadens des Opfers). Diese beiden Funktionen können nebeneinander bestehen. Das Berufungsgericht hatte daher zu Unrecht den Antrag allein mit der Begründung abgelehnt, dass die Maßnahme bereits strafrechtlich angeordnet worden sei.
Die Tatsachenrichter hätten auf das Vorbringen der Zivilpartei eingehen und prüfen müssen, ob die Wiederherstellung als Schadensersatz für ihren Schaden gerechtfertigt war. Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass die Zivilpartei automatisch einen doppelten Abriss erhält; sie erhält dieselbe Maßnahme, aber anerkannt als Schadensersatz für ihren Schaden, was Auswirkungen auf die Entschädigung oder die Vollstreckungsfristen haben kann.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer oder den Bewohner: Wenn Sie einen direkten Schaden durch einen illegalen Bau erleiden (Verlust der Aussicht, Schatten, Wertminderung Ihres Grundstücks), können Sie nun die Wiederherstellung als zivilrechtlichen Schadensersatz verlangen, selbst wenn der Strafrichter sie bereits angeordnet hat. Dies stärkt Ihre Position.
Für den Käufer einer Immobilie: Überprüfen Sie vor dem Kauf, ob die Bauten genehmigungskonform sind. Tritt nach dem Verkauf ein Mangel auf, können Sie den Verkäufer wegen Nichterfüllung in Anspruch nehmen und die Wiederherstellung verlangen.
Für den Wohnungseigentümer: Angenommen, in Frontignan baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung eine Veranda, die in das Gemeinschaftseigentum hineinragt. Die Eigentümergemeinschaft kann strafrechtlich vorgehen, aber jeder geschädigte Eigentümer kann auch zivilrechtlich die Wiederherstellung verlangen.
Konkret müssen Sie in einer solchen Situation: 1) sich als Zivilpartei im Strafverfahren anschließen; 2) einen ausdrücklichen Antrag auf Wiederherstellung als Schadensersatz stellen; 3) Ihren persönlichen Schaden nachweisen (z.B. eine Wertminderung Ihrer Immobilie um 15.000 €).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lassen Sie vor jedem Immobilienkauf ein städtebauliches Gutachten von einem Fachmann (Rechtsanwalt oder Planungsbüro) erstellen, um die Konformität der Bauten mit dem PLU und den Genehmigungen zu überprüfen.
- Wenn Sie bauen, holen Sie alle erforderlichen Genehmigungen vor Baubeginn ein und halten Sie sich genau an die Auflagen. Eine Änderungsgenehmigung kann während der Bauarbeiten beantragt werden, falls erforderlich.
- Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten bevorzugen Sie zunächst eine Schlichtung (z.B. über den Schlichtungsbeauftragten), bevor Sie ein oft langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren einleiten.
- Bewahren Sie alle Beweise auf: Fotos, Schriftverkehr, Gutachten. Sie sind entscheidend für den Nachweis Ihres Schadens.
