放弃商业租赁续租权：无需通知即自动终止

您是拉戈尔德（Lagord）一处商业场所的业主，您的租户写信表示放弃续租。您想知道是否仍需向其发出解约通知（终止租约的正式信函）？还是您可以在预定日期自由收回房屋？这个问题看似简单，却引发了直至法国最高法院的诉讼。答案很明确：当承租人（租户）有效放弃续租权时，商业租约在约定期限届满时自动终止，出租人无需发出解约通知。详细解读如下。

事实：一个日常发生的故事

故事始于艾特雷（Aytré），一家公司租用商业场所经营业务。其租约即将到期，出租人希望收回房屋。但承租人通过挂号信明确表示放弃续租权，随后在租约到期日搬离。出租人认为放弃续租已足够，未发出解约通知。但承租人搬离后，以租约未因缺乏解约通知而合法终止为由，要求赔偿。商事法院支持承租人，判令出租人支付搬迁补偿金（因承租人无过错而需搬离时应得的款项）及损害赔偿金。出租人上诉，随后向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，认为由于承租人已放弃续租权，无需任何解约通知，租约已到期自动终止。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《商法典》第L.145-8条（该条款规定了商业租赁的续租权）。该条款规定，出租人可以拒绝续租，但必须向承租人支付搬迁补偿金。然而，当承租人放弃续租权时，情况不同：他无需通过解约通知来保护，因为他已自行表达了不继续合同关系的意愿。法院明确指出，放弃续租必须明确且无歧义。在本案中，承租人写道：“我们明确放弃续租权。”这已足够。初审法官（上诉法院法官）曾认为出租人仍需发出解约通知，但最高法院予以纠正：只有当出租人主动终止合同或承租人未表态时，才需要解约通知。在此，承租人提前放弃续租使得解约通知变得多余。该判决符合一贯的判例：最高法院确保双方明确表达的意愿得到尊重，而不拘泥于过多的形式要求。

对您的实际影响

对出租人（业主）： 如果您的租户书面通知（挂号信、公证文书）放弃续租，您无需向其发出解约通知。租约将在约定到期日终止。您可以立即重新出租或出售该场所。例如在艾特雷：一份9年期的商业租约于2024年12月31日到期。租户于2024年9月写信：“我放弃续租。”自2025年1月1日起，租约终止，您可以自由处置房屋。注意：如果租户未搬离，您仍需启动驱逐程序，但无需证明事先已发出解约通知。

对商业租户： 如果您放弃续租，您必须意识到您将失去在租期届满后继续占用房屋的任何权利。您之后不能以未收到解约通知为由提出异议。确保您的放弃声明无歧义：简单的“我们不希望续租”可能被视为有效放弃。如有疑问，在写信前咨询律师。

对商业场所的购买者： 核实现有租户是否已放弃续租。如果是，租约将在到期时终止，您将收回空置房屋。否则，租户可能享有商业租赁地位，您需尊重其续租权。

避免此类纠纷的四条建议

• 以书面形式确认放弃声明。 要求使用带回执的挂号信或公证文书。简单的谈话或电子邮件可能被质疑。
• 确保放弃声明明确且无歧义。 租户必须清楚说明：“我放弃续租权。”避免使用“我不想继续”等模糊措辞。
• 保留放弃声明的副本。 如发生纠纷，您需要证明租户已放弃。保留原始信件和回执。
• 如有疑问，要求签署经公证人或执法员认证的放弃声明。 这将避免日后对放弃声明的有效性产生争议。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院此前已有类似判决，例如2008年6月11日的判决（n° 07-15.425）：承租人放弃续租权免除出租人发出解约通知的义务。相反，如果承租人未放弃且未采取任何行动，出租人必须发出解约通知以避免默示续租。趋势是灵活处理：双方明确的意愿优先于形式要求。然而，初审法院可能对放弃声明的证据要求严格。未来，建议始终通过无歧义的书面文件确保放弃声明的有效性，以避免诉讼风险。

总结与后续步骤

常见问题解答：

问：我的租户口头表示放弃续租，这有效吗？
答：无效，放弃声明必须书面且无歧义。口头声明不足以成立。

问：如果租户放弃续租，我是否仍需发出解约通知以确保安全？
答：不需要，但如果您想确保万无一失，可以发出，这不会造成损害。

问：租户可以在租约到期后撤回放弃声明吗？
答：不能，租约到期后放弃声明不可撤销。到期前，如果出租人同意，可以撤回。

问：如果租户放弃续租但未搬离，我该怎么办？
答：您需要向商业租金法官提起驱逐程序。放弃声明免除您发出解约通知的义务，但不免除驱逐程序。

问：该判决适用于所有商业租约吗？
答：是的，无论商业场所类型（店铺、仓库、办公室），只要适用商业租赁地位。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月诉讼——通常远不止于此。 预约 →