参考判决： cc • N° 04-12.659 • 2005-06-22 • 查看判决 →
想象一下：您刚在勒卡内（Le Cannet）购买了一套带停车位的公寓。一切看似完美。但在第一次业主大会上，您发现您每年为游泳池维护支付200欧元，而您却无法使用该游泳池。不公平，对吧？您并非个例。在尼斯（Nice），每年有数百名共同所有权人发现其共同所有权规章的费用分摊不公。有些人为他们不使用的设施付费，其他人则被少收费。当条款滥用时该怎么办？法官为恢复平衡可以做到何种程度？法国最高法院在2005年6月22日的一项判决中给出了明确答案：法官不仅可以撤销条款，还可以完全重新制定分摊方案，包括设立特殊费用。这一决定改变了局面。
但这具体改变了什么？此前，某些法院犹豫是否走这么远。他们撤销条款，但将当事人送回谈判桌，使共同所有权人处于不确定状态。如今，法官拥有完全权力来重写规则。但注意：这不是空白支票。该决定必须尊重1965年法律的公共秩序原则。简而言之，法官必须找到一个公平、相称且符合法律的解决方案。
对于蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的业主来说，那里房地产昂贵且费用高昂，这一判例法是一笔宝贵的武器。无论您在尼斯、勒卡内还是其他地方，如果您认为您的共同所有权规章不公平，要知道司法可以全面重置。如何做到？这正是我们将要探讨的。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生是尼斯一处共同所有权物业的业主，该物业包含多栋建筑和停车位。制定于1970年代的共同所有权规章根据千分比（即每个单元在公共区域中的份额）分摊一般费用（公共区域维护、电梯等）。到目前为止，没什么异常。但问题出现了：一些停车位是通过细分初始单元创建的。规章未预见这种情况。结果：这些新停车位的业主与其他业主支付相同的费用，却未使用相同的设施。例如，他们为游泳池维护出资，却无权进入游泳池。
X先生提出异议。他向格拉斯（Grasse）大审法院（tribunal de grande instance）提起诉讼，法院支持了他：费用分摊条款被撤销。但法院没有进一步行动，让共同所有权人自行寻找新的分摊方案。X先生提起上诉。艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院维持了撤销判决，但这次它决定自行确定新的分摊方案，包括为停车位设立特殊费用。共同所有权人联合会（syndicat des copropriétaires）向最高法院提起上诉，主张法官不能设立特殊费用，只能分摊现有费用。
转折：最高法院驳回了上诉。它认可了上诉法院的推理。换言之，当为尊重1965年7月10日法律的公共秩序条款所必需时，法官有权设立特殊费用。很少有人知道，该法律强制要求根据每个单元对每项设施的实际使用价值来分摊费用。如果条款违反，法官可以完全重新制定。
法院的推理——详细解读
要理解这一判决，必须回到1965年7月10日法律第43条。该条规定：“共同所有权规章中违反第6至37条、第41-1至41-5条和第42条规定的条款视为未写入。”简而言之，非法条款根本不存在。但之后怎么办？第43条明确规定，法官可以“进行新的费用分摊，并确定遵守公共秩序条款所必需的所有方式”。最高法院在本判决中补充说，这包括设立特殊费用，“当根据法律确有必要时”。
但注意：这不是空白授权。法官必须尊重共同所有权人之间的平等原则。具体而言，费用必须根据每个单元从集体服务和公共设施中获得的效用进行分摊。例如，如果只有某些单元使用游泳池，则只有这些单元应支付其维护费用。这就是所谓的特殊费用，由1965年法律第10条规定。
在本案中，上诉法院认定争议停车位不享有游泳池、花园或电梯。因此，为这些设施设立特殊费用是必要的，以避免这些停车位的业主不当支付费用。最高法院批准了这一推理。
实际上，这意味着如果您认为您支付的费用相对于您的使用来说过高，您可以请求法官重新进行分摊。但注意，法官只会在条款明显违反法律时介入。如果条款仅仅是措辞不当或模棱两可，您应首先尝试在业主大会上修改条款。
这对您的具体影响
如果您是共同所有权物业中一个单元的业主，这一判决是一种保护。它允许您质疑不公的分摊，即使规章是多年前通过的。以下是一些具体情况：
- 出租业主：您在勒卡内出租一套公寓。规章要求您支付游泳池费用的份额，而您的租户无法使用游泳池（例如，单元没有门禁卡）。您可以请求法官撤销该条款，并为仅受益于游泳池的单元设立特殊费用。潜在节省：每年300至500欧元。
- 停车位共同所有权人：在尼斯，您在一个有电梯的共同所有权物业中拥有一个停车位。您为电梯维护付费，但您的停车位在一楼，您从未使用电梯。该条款是滥用的。您可以要求按实际使用价值比例分摊。
- 购房者：购买前，请让专业人士审查共同所有权规章。如果某些条款可疑，您可以协商降价或在出售前要求修改。
在我的实践中，我遇到过一些共同所有权人为他们不使用的设施每年支付高达1000欧元的案例。凭借这一判例法，我们获得了部分退款和新的分摊方案。如果您处于这种情况，您必须迅速行动：撤销条款的诉讼时效为自规章公布或业主大会决议之日起5年。
避免此类纠纷的四点建议
- 1. 检查您的共同所有权规章：向物业经理索取副本。找出费用分摊条款，特别是针对特定设施（游泳池、电梯、停车场、花园）的条款。如果发现异常（例如，您的单元没有该设施但需付费），请记录。
- 2. 咨询专业律师：在启动程序前，请对您的情况进行分析。律师会告诉您条款是否违反法律以及您的胜诉机会。30分钟的初次咨询可以避免您多年的无效程序。
- 3. 尝试友好解决：在上法庭之前，建议物业经理在业主大会上修改分摊方案。如果获得多数同意，则更快速且成本更低。但注意：特殊费用通常需要全体一致同意。
- 4. 在时效内行动：5年时效从您知道该条款时起算。不要拖延，尤其是如果您刚购买。如果条款是在业主大会上通过的，您有2个月的时间对该决议提出异议。
深入探讨：相关判例法及演变
这项2005年的判决属于保护共同所有权人的一系列判决。早在1999年，最高法院就已判定法官可以用新的分摊方案替代被撤销的条款（民事第三庭，1999年11月10日，n° 97-22.075）。但并未明确提及设立特殊费用。2005年的判决更进一步：它澄清法官拥有恢复平衡的所有权力。
此后，这一趋势得到确认。2012年，最高法院重申法官不能仅仅撤销条款；它必须确定新的分摊方案（民事第三庭，2012年2月22日，n° 10-27.294）。2018年，它进一步明确，新的分摊方案在必要时可以包括特殊费用（民事第三庭，2018年6月7日，n° 17-18.086）。
但注意：某些上诉法院的判决仍然保守。例如，巴黎上诉法院有时将当事人送回谈判桌，认为法官不应替代业主大会。但最高法院一贯否决这些立场。简而言之，趋势明确：法官拥有最终决定权。
展望未来，可以预期法院对费用正当性的要求将越来越高。物业经理必须证明分摊符合法律，否则条款将被撤销。这对共同所有权人是个好消息，也有利于共同所有权的透明度。
关键要点
- 您为不使用的设施付费？该条款很可能滥用。您可以要求撤销并重新分摊。
- 法官可以完全重新制定：他不仅可以撤销条款，还可以为真正受益于设施的单元设立特殊费用。
- 迅速行动：自发现条款之日起有5年时间提出异议。如果条款是在业主大会上通过的，期限为2个月。
- 咨询律师：每种情况都不同。专门从事房地产法的律师可以评估您的胜诉机会并指导您。
- 不要忽视友好途径：在上法庭之前，尝试在业主大会上修改。但如果物业经理拒绝，不要犹豫诉诸法院。
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