Entscheidungsreferenz: cc • N° 78-16.211 • 1980-05-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mougins, in einer Residenz aus den 1970er Jahren. Überdrüssig der explodierenden Gemeinschaftsheizungskosten entscheiden Sie, eine Einzelheizung zu installieren. Sie glauben, mit diesen Kosten Schluss zu haben, aber der Verwalter fordert weiterhin Ihren Anteil. Ungerecht, oder? Genau dieses Szenario spielte sich in dem Fall ab, der vom Kassationshof am 13. Mai 1980 entschieden wurde.
Diese Entscheidung ist zwar über vierzig Jahre alt, bleibt aber ein absoluter Referenzpunkt im Wohnungseigentumsrecht. Sie beantwortet eine entscheidende Frage: Kann man allein die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung ändern? Die Antwort ist nein, außer in Ausnahmefällen. Mit anderen Worten: Ein Wohnungseigentümer kann nicht einseitig beschließen, bestimmte Kosten nicht mehr zu zahlen, selbst wenn er seine Ausstattung geändert hat.
Wie kann man dann die Kosten an eine neue Situation anpassen? Ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich? Oder eine Gerichtsentscheidung? Dieser Artikel analysiert diese grundlegende Entscheidung und gibt Ihnen die Schlüssel, um Fallstricke zu vermeiden. Sie werden sehen, dass die Lösung über die Eigentümerversammlung oder, falls dies nicht gelingt, über das Gericht führt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Wir befinden uns in einer Wohnungseigentümergemeinschaft namens Résidence La Fontaine. Eine Eigentümerin, nennen wir sie Frau L., ist schwer krank. Sie informiert den Verwalter mehrfach: Die Gemeinschaftsheizung ist für sie ungeeignet, sie muss aus medizinischen Gründen eine Einzelheizung installieren. Dies tut sie, ohne vorher die Genehmigung der Eigentümerversammlung einzuholen.
Der Verwalter fordert weiterhin von Frau L. ihren Anteil an den Gemeinschaftsheizungskosten. Frau L. weigert sich zu zahlen, da sie die Zentralheizung nicht mehr nutzt. Die Gemeinschaft verklagt sie daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Kosten. Das Tribunal de grande instance (TGI) gibt Frau L. recht und urteilt, dass die Kostenverteilung an die tatsächliche Nutzung angepasst werden müsse.
Aber die Gemeinschaft gibt nicht auf. Sie legt Kassation ein. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der das Urteil aufhebt. Für das oberste Gericht hat das TGI Artikel 11 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verletzt. Klar gesagt: Solange die Eigentümerversammlung oder ein Richter die Kostenverteilung nicht geändert hat, muss Frau L. die Gemeinschaftsheizungskosten zahlen, auch wenn sie ihre eigene Heizung hat. Eine echte Wendung!
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 11 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Dieser Text ist der Eckpfeiler des Wohnungseigentumsrechts. Er bestimmt, dass die in der Teilungserklärung (dem Dokument, das das Leben im Gebäude regelt) festgelegte Kostenverteilung nur einstimmig von allen Eigentümern geändert werden kann. Warum diese Strenge? Weil der Verteilungsschlüssel (die Miteigentumsanteile) den Beitrag jedes Einzelnen zu den gemeinsamen Ausgaben bestimmt. Ihn zu ändern bedeutet, das finanzielle Gleichgewicht der Gemeinschaft zu beeinträchtigen.
Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen vor, die das Gericht in Erinnerung ruft. Erste Ausnahme: Wenn Arbeiten (z. B. die Installation einer Gemeinschaftsheizung) mit der erforderlichen Mehrheit (oft die Mehrheit nach Artikel 26, also 2/3 der Stimmen) beschlossen werden, kann die für diese Arbeiten notwendige Änderung der Kostenverteilung mit derselben Mehrheit angenommen werden. Zweite Ausnahme: Fehlt eine Entscheidung der Eigentümerversammlung, kann jeder Eigentümer das Tribunal de grande instance anrufen, um eine erforderliche Neuverteilung vornehmen zu lassen.
Im vorliegenden Fall hatte das TGI die Klage der Gemeinschaft auf Zahlung abgewiesen, ohne festzustellen, dass die Kostenverteilung durch die Eigentümerversammlung oder eine gerichtliche Entscheidung geändert worden war. Der Kassationshof rügt diese Argumentation: Der Richter kann nicht von sich aus die Verteilung ändern. Er muss zunächst prüfen, ob eine Eigentümerversammlung entschieden hat oder ob ein Eigentümer das Gericht angerufen hat. Kurz gesagt: Die individuelle Entscheidung von Frau L., an eine Einzelheizung anzuschließen, befreit sie nicht von ihren Kosten, solange die Gemeinschaft die Änderung nicht beschlossen hat.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung ist seit 1980 ständige Rechtsprechung. Sie wurde durch zahlreiche spätere Urteile bestätigt. Der Kassationshof schützt so die Stabilität der Gemeinschaftsbudgets. Achtung jedoch: Diese Regel gilt für allgemeine Kosten, aber es gibt Nuancen bei Sonderkosten (Aufzug, Warmwasser…).
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Sie können nicht allein entscheiden, eine Kostenart nicht mehr zu zahlen, selbst wenn Sie die Dienstleistung nicht mehr nutzen. Wenn Sie z. B. in einer Gemeinschaft mit Zentralheizung in Grasse Ihren Heizkörper entfernen, bleiben Sie zur Zahlung der Heizungskosten verpflichtet. Um die Verteilung zu ändern, benötigen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung (erforderliche Mehrheit je nach Art der Änderung) oder, falls dies scheitert, die Anrufung des Gerichts.
Wenn Sie vermietender Eigentümer sind: Seien Sie wachsam. Wenn Ihr Mieter ohne Genehmigung eine Einzelheizung installiert, könnten Sie vom Verwalter wegen Nichtzahlung der Kosten belangt werden. In meiner Praxis gab es Fälle, in denen der Vermieter jahrelange Rückstände zahlen musste, nachdem der Mieter das Heizsystem geändert hatte.
Wenn Sie Erwerber sind: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie die Teilungserklärung. Manche Einheiten haben überhöhte Miteigentumsanteile im Verhältnis zu ihrer Nutzung. Wenn Sie Arbeiten planen, die die Kostenverteilung ändern (wie die Installation einer Einzelheizung), sehen Sie im Kaufvertrag eine Klausel vor, die den Verkäufer verpflichtet,
